El alquiler de vivienda cambia para sortear la crisis

En poco m¨¢s de seis meses el alquiler de vivienda en Espa?a ha mutado tanto que pareciera cosa de magia. Pero no ha sido un truco, sino una pandemia mundial, lo que ha hecho que las rentas registren las primeras bajadas en las principales ciudades espa?olas, que la oferta se haya disparado o que la negociaci¨®n est¨¦ a la orden del d¨ªa. El mercado del alquiler en Espa?a ha cambiado. Inquilinos y propietarios se enfrentan a una realidad diferente. Mejor para unos, peor para otros. Porque la pandemia, o m¨¢s bien la crisis econ¨®mica que deja, tambi¨¦n ha propiciado que se triplique la morosidad en el pago de las rentas.

El recorrido empieza en los precios. El coronavirus ha parado los pies al asfixiante mercado del alquiler espa?ol, en el que se han llegado a registrar incrementos de las rentas de dos d¨ªgitos. Ahora empiezan a abaratarse en las grandes capitales, sobre todo en las m¨¢s encarecidas y afectadas por el cierre del turismo. Este podr¨ªa ser solo el comienzo. ¡°Habr¨¢ zonas en las que este a?o se registren ca¨ªdas incipientes y otras que superen el 10% interanual¡±, dice Ferran Font, director de Estudios en Pisos.com. ¡°El precio del alquiler en el centro de Madrid cae un 10% y podr¨ªa alcanzar el 15% a finales de 2020¡±, calculan en la ense?a Redpiso. Que cada vez m¨¢s propietarios cedan depender¨¢ de cu¨¢nto dure la pandemia, de c¨®mo impacte en la econom¨ªa de las familias y de c¨®mo se comporte la demanda.

Aunque el precio del alquiler a nivel nacional sigue al alza ¡ªdebido a que hay urbes en las que sigue subiendo¡ª, durante agosto 28 capitales experimentaron ca¨ªdas de precio: Valencia (-2%), M¨¢laga y Santander (-1,7% en ambas ciudades), Barcelona (-1,5%), Madrid (-1,3%), Bilbao (-0,6%) y Palma de Mallorca (-0,2%), seg¨²n el portal Idealista. En Fotocasa, y de acuerdo con su metodolog¨ªa, en Barcelona el precio baj¨® un 4,9% en agosto con respecto al mismo mes del a?o anterior y en Madrid, un 3,2%. Tambi¨¦n en Girona (-5,5%), Palma de Mallorca (-3,1%), Alicante (-2,4%) y Zaragoza (-2,3%).

La estad¨ªstica elaborada por Pisos.com recoge que el precio del alquiler en Madrid cay¨® un 2,67% respecto al a?o pasado. Tambi¨¦n, Canarias (-7,24%), Comunidad Valenciana (-7,13%), Castilla-La Mancha (3,36%) y Pa¨ªs Vasco (-2,33%).

Hay que tener en cuenta que los anuncios de estos portales se corresponden con el precio de oferta y no el de cierre. As¨ª que tras esas cifras podr¨ªan esconderse mayores ca¨ªdas en los precios. De hecho, el t¨¦rmino ¡°negociable¡± se repite en multitud de anuncios. ¡°Antes no hab¨ªa negociaci¨®n, casi hab¨ªa pujas. Ahora entre el precio publicado y el de cierre hay un 7% de ajuste medio, sobre todo en las localizaciones c¨¦ntricas¡±, comenta Toni Exp¨®sito, director general de Comprarcasa. Este experto recuerda que hace seis meses no hab¨ªa posibilidad de rebaja alguna y los pisos apenas aguantaban dos horas sin ser alquilados, mientras que ahora algunos inmuebles han llegado a aplicar rebajas del 14% y hasta del 25%.

¡°Estamos notando, especialmente en ciertas ciudades, que se negocia mucho m¨¢s el precio de las rentas. Por ejemplo, hasta abril en Barcelona en el 79,5% de las operaciones de alquiler no exist¨ªa negociaci¨®n. Este porcentaje ha disminuido hasta un 67,7%. Adem¨¢s, en un 26% de las operaciones se descuenta m¨¢s de un 3% de la renta¡±, comenta L¨¢zaro Cubero, responsable del Departamento de An¨¢lisis e Informes del Grupo Tecnocasa. Los grandes fondos se han decantado por los ganchos comerciales. En Encasa Cibeles ofrecen ¡°dos meses gratis si firmas antes de que finalice el mes, con alta de suministros gratis de luz y gas¡±.

Ahora bien, no todas las tipolog¨ªas de vivienda est¨¢n abaratando sus rentas. El piso amplio con terraza o jard¨ªn en el segundo cintur¨®n de las capitales, ese que se ha convertido en lo m¨¢s buscado tras el confinamiento, no ha bajado de precio. Lo que parec¨ªa una moda pasajera se ha convertido en tendencia. ¡°La demanda es muy alta¡±, cuenta Exp¨®sito.

El segundo cambio importante que ha experimentado el mercado ha sido el de la oferta, que en las grandes ciudades se ha disparado. Hay donde elegir y hay tiempo de sobra para elegir. Antes, en Barcelona o Madrid un piso en alquiler estaba en el mercado entre 24 horas y dos semanas. No m¨¢s. ¡°Contra todo pron¨®stico, la oferta del alquiler ha aumentado, no en la misma proporci¨®n que el precio que, por el contrario, se ha contenido m¨¢s¡±, explica Jaime Cabrero, tesorero del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Espa?a.

Es una constante en todas las agencias y portales consultados. En Tecnocasa el volumen de casas en arrendamiento ha crecido un 40% desde febrero. ¡°Barcelona tiene un 65% m¨¢s viviendas en alquiler que hace un a?o, Madrid un 72%¡±, seg¨²n Idealista. Explican en este portal que durante los tres meses en los que el mercado estuvo cerrado la mayor¨ªa de las viviendas que estaban anunciadas no consiguieron inquilino, mientras que otras nuevas iban apareciendo en su base de datos. Adem¨¢s, casas que estaban cerradas se han puesto en alquiler por la necesidad de liquidez de sus propietarios.

Hay dos motivos m¨¢s que explican el crecimiento de la oferta. Uno es la vuelta al arrendamiento residencial de los alquileres tur¨ªsticos. Y otro son los ¡°propietarios que sacan su activo del circuito de la compraventa porque el precio que pueden obtener en estos momentos est¨¢ por debajo de sus expectativas¡±, se?ala el portavoz de Pisos.com, portal donde la oferta respecto al a?o pasado ha subido un 35%. En Fotocasa, la oferta ha aumentado un 22% en agosto, aunque en Granada ha crecido la friolera del 237%, del 131% en Almer¨ªa, un 105% en C¨¢ceres y 100% en C¨®rdoba.

Lo mismo ha sucedido con el alquiler de habitaciones en pisos compartidos. La oferta en las capitales espa?olas se ha disparado un 32,3% en el ¨²ltimo a?o, seg¨²n Idealista. Esto ha provocado que en Barcelona el precio baje un 6% y en Madrid, un 3,7%.

Morosidad

En el nuevo mercado del alquiler hay una tercera realidad, m¨¢s cruda, y es el alza de la morosidad en el pago de las rentas, que ha pasado del 5% al 15%, seg¨²n la Asociaci¨®n de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval). La cifra se refiere a los impagos durante los meses de confinamiento como consecuencia de la covid-19, por lo que la asociaci¨®n cree que ahora podr¨ªan ser m¨¢s.

Preocupa lo que suceder¨¢ a partir del 30 de septiembre, fecha en la que, en principio, termina la pr¨®rroga de seis meses en los contratos de arrendamiento y la prohibici¨®n de desahucios. ¡°Hay mucha desinformaci¨®n, sobre todo entre los propietarios particulares¡±, comenta Beatriz Toribio, la directora. Algunos han podido negociar las rentas y otros no tendr¨¢n m¨¢s remedio que iniciar un proceso de desahucio en cuanto puedan. ¡°A medio plazo se producir¨¢ un incremento de la litigiosidad y tememos que eso afecte a la oferta, ya que si un propietario se ve desamparado cerrar¨¢ el piso o lo pondr¨¢ en venta¡±, desarrolla Toribio. Asval ha reclamado al Gobierno un fondo de 750 millones para ayudar a 350.000 hogares vulnerables cuyo alquiler supone de media un 48% de sus ingresos. El objetivo de ese fondo es rebajar el esfuerzo al 30% de sus ingresos.