Caseros que pagan para cobrar el alquiler

Cada vez m¨¢s propietarios con viviendas alquiladas est¨¢n dispuestos a pagar para protegerse ante posibles impagos de sus inquilinos. Les mueve el miedo, que no es nuevo, pero que se ha acrecentado ante las noticias que hablan de un alza en las tasas de morosidad. Unos recurren a agencias que gestionan todo el alquiler y garantizan el cobro de la renta; otros, a seguros de impago. La contrataci¨®n de ambos ha crecido en los ¨²ltimos meses, aunque los clientes no siempre tienen claro qu¨¦ cubren y cu¨¢nto cuestan.

Esta misma semana la Organizaci¨®n de Consumidores y Usuarios (OCU) se ha posicionado, advirtiendo de que las agencias especializadas en alquiler de viviendas ¡°no siempre son la mejor opci¨®n para asegurarse el cobro de rentas¡±. Recomienda a los propietarios que se informen bien de las garant¨ªas aportadas, m¨¢s all¨¢ de los reclamos publicitarios, y que comparen el coste de recurrir a ellas en lugar de gestionar por su cuenta el arrendamiento suscribiendo un ¡°buen seguro de impago de rentas¡±.

Varias son sus argumentaciones. Una es que la renta propuesta por estas empresas ¡ªha analizado Alquiler Seguro, Agencia Negociadora del Alquiler y Renta Garantizada¡ª es entre un 9% y un 21% inferior a la de mercado y que esto ¡°supone para el propietario una p¨¦rdida de ingresos que puede ser muy relevante¡±. A esto hay que a?adir las comisiones que cobran y que se mueven entre el 5% y el 6,5% de la renta mensual m¨¢s IVA ¡ª 7% si se cubren los da?os en la vivienda ¡ª.

La OCU tambi¨¦n considera que la cobertura frente al impago es inferior a la que otorga un seguro de impago. Las que acuden a la v¨ªa arbitral ¡ªsolo la Agencia Negociadora del Alquiler lo hace¡ª, garantizan las rentas hasta la resoluci¨®n del laudo arbitral. ¡°En caso de que el inquilino se niegue a ejecutar el laudo, habr¨ªa que ir al juez para tramitar su ejecuci¨®n, lo que conlleva otros tr¨¢mites m¨¢s caros y m¨¢s largos¡±, dice Enrique L¨®pez, portavoz de OCU. As¨ª las cosas, la organizaci¨®n recomienda al propietario que se gestione por s¨ª mismo el alquiler y contrate un seguro de impagos que complemente su p¨®liza de hogar.

Como una bomba. As¨ª ha ca¨ªdo este informe en las agencias que garantizan el cobro de la renta. ¡°La OCU pierde su neutralidad apostando por los seguros y fomenta el incremento de las rentas de alquiler un 21%¡±, denuncian en la Agencia Negociadora del Alquiler, que gestiona m¨¢s de 3.500 viviendas en la Comunidad de Madrid. Su director general, Jos¨¦ Ram¨®n Zurdo, explica que los ¡°seguros no son especialistas en alquileres, solo cubren riesgos, desconocen el precio de los alquileres y su gesti¨®n¡±.

Cuesti¨®n de rentabilidad

Zurdo, que niega esa rebaja sistem¨¢tica del 21% y habla de moverse en la ¡°banda de precios m¨¢s competitiva¡±, cree que se est¨¢ aconsejando mal a los propietarios al animarles a alquilar la vivienda por su cuenta y, adem¨¢s, incrementando los precios, lo que va en contra de sus propios m¨¢rgenes. Porque, apunta, ¡°con precios m¨¢s competitivos los propietarios logran una mayor rentabilidad y un alquiler de larga duraci¨®n; muchos inquilinos se marchan porque la renta es alta¡±.

Esta agencia ha pasado de gestionar unas 100 casas mensuales a 180 tras la pandemia. La propia empresa se responsabiliza de ingresar la renta al propietario antes del d¨ªa 8 de cada mes, sin retrasos. Por eso, porque su estabilidad econ¨®mica est¨¢ en juego, se encargan muy mucho de seleccionar inquilinos solventes. Lo hacen analizando n¨®minas, rentas y ficheros de morosos. Aunque una gran parte de los problemas de los alquileres, dice Zurdo, no vienen de ah¨ª, sino que se originan ¡°por una deficiente gesti¨®n¡±, por ejemplo al no resolver un problema con la caldera o las humedades. Es la chispa que propicia muchos de los impagos. Y eso no lo ¡°arregla un seguro¡±, a?ade el director general de esta compa?¨ªa cuya tasa de morosidad, dice, es del 0,5%.

En otra de las agencias a las que se refiere OCU, en Alquiler Seguro, marcan distancias respecto a los seguros: ¡°Ofrecemos medidas preventivas para evitar la morosidad y los seguros de impago son paliativos¡±, cuenta Antonio Carroza, consejero delegado. Asegura que en estos ¨²ltimos meses los clientes han crecido un 20% respecto al a?o anterior.

La agencia, con 14.000 contratos activos en Espa?a, selecciona al inquilino consultando los ficheros de morosidad y realizando un score financiero propio. Dicen tener morosidad cero, aunque s¨ª hay devoluciones de recibos. "En estos casos buscamos soluciones financieras o habitacionales ¡ªrealojando a la familia en un piso m¨¢s barato¡ª. ¡°Un particular no puede hacer estas cosas¡±, sentencia Carroza. En este caso no se recurre al arbitraje, sino a los tribunales de justicia y hasta que el propietario recupera la vivienda recibe la renta que le abona cada mes la empresa.

Seguros de impago

Respecto a los seguros de impago del alquiler, esos por los que se decanta la OCU, son un producto cada vez m¨¢s demandado por propietarios. Desde marzo la contrataci¨®n ha aumentado un 70%, constata el Observatorio Espa?ol del Seguro de Alquiler (OESA). Garantizan el cobro de las rentas en caso de incumplimiento por parte del inquilino. ¡°Tienen un mes de franquicia, lo que significa que el primer mes de incumplimiento lo asume el propietario y la aseguradora cubre a partir del segundo mes hasta el m¨¢ximo de cobertura contratada (6, 9, 12 o 18 meses)¡±, explica Javier ?scar, presidente de OESA. La cobertura m¨¢s contratada es la de 12 meses, con el 76,18% del total. Tambi¨¦n proporcionan defensa jur¨ªdica para iniciar el desahucio, el impago de suministros, protecci¨®n frente a los da?os vand¨¢licos...

El precio se sit¨²a entre el 3% y el 5% de la renta anual. En un alquiler de 1.000 euros mensuales implica un coste de entre 360 y 600 euros al a?o. ¡°Hay que recordar que es muy importante contratar una aseguradora reconocida por la Direcci¨®n General de Seguro y Fondo de Pensiones¡±, advierte ?scar.

Las compa?¨ªas con m¨¢s recorrido son Arag, Das, Allianz Assistance y Mutua de Propietarios. El coste del seguro en esta ¨²ltima es el 4,25% de la renta anual del piso, lo que representa media mensualidad de alquiler. ¡°Si se contrata este seguro deja de tener sentido exigirle al inquilino dep¨®sitos para garantizar su solvencia¡±, comenta C¨¦sar Crespo, subdirector general de negocio de Mutua de Propietarios, que comercializa este producto desde hace m¨¢s de 12 a?os. Das comenz¨® a vender el seguro de impago en 2004. Dicen que se ha disparado con la crisis, llegando a doblarse o triplicarse en algunos segmentos o tipos de clientes. El precio de la p¨®liza es el 4,8% del alquiler anual.

En Caser, que lanz¨® en julio un nuevo seguro a todo riesgo, ¡°las contrataciones han experimentado un crecimiento de dos d¨ªgitos en lo que llevamos de a?o¡±. El coste de su p¨®liza depende de varios factores como la capacidad financiera del inquilino, la renta mensual del alquiler y el periodo asegurado, pero ronda los 300 euros anuales.