Las ventas de viviendas mejoran en septiembre, pero encadenan ya siete meses en negativo

Las compraventas de vivienda no acaban de levantar cabeza en la estad¨ªstica oficial. Seg¨²n los datos difundidos este jueves por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE), el pasado septiembre se registraron 37.839 casas vendidas, lo que supone una ca¨ªda del 1,1% con respecto al mismo mes de 2019. Es un descenso m¨ªnimo y, por la evoluci¨®n que lleva el mercado respecto a julio y agosto, da la impresi¨®n de que est¨¢ al borde de volver a crecer. Pero aun as¨ª es una ca¨ªda y van ya siete meses, todos desde que la pandemia de coronavirus lleg¨® a Espa?a, con cifras negativas.

Si a ello se le suma que en enero el INE tambi¨¦n registr¨® un retroceso de las compraventas y en febrero el crecimiento fue por la m¨ªnima (0,1%), el panorama general de 2020 es desolador. En los nueve primeros meses del a?o se han vendido 302.381 viviendas, lo que supone un 22,1% menos que entre enero y septiembre del a?o pasado. En otras palabras, m¨¢s de una de cada cinco operaciones se han esfumado.

Pese a todo, septiembre deja alg¨²n signo para la esperanza. El primero, el hecho de que la ca¨ªda del 1,1% es irrisoria en comparaci¨®n con lo que el sector ven¨ªa arrastrando. En agosto el retroceso interanual fue del 12,1% y en julio del 32,4%, la evoluci¨®n por tanto es positiva. De hecho, si se compara septiembre con agosto, las operaciones crecieron en un mes algo m¨¢s de un 20%, lo que es un signo de reactivaci¨®n. De hecho, para la Federaci¨®n de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), las cifras ¡°muestran un mercado inmobiliario en fase de normalizaci¨®n tras el periodo inicial de confinamiento¡±. Aunque esa misma organizaci¨®n, que re¨²ne a cerca de 900 agencias con 4.000 profesionales de toda Espa?a, advierte en su valoraci¨®n de que ¡°la progresiva desaceleraci¨®n de la demanda, ante un contexto econ¨®mico de incertidumbre, est¨¢ provocando una ampliaci¨®n del tiempo medio de venta de los inmuebles y se aprecian ya reajustes de precios en torno al 5%¡±.

El efecto de un sector en un punto de inflexi¨®n entre el crecimiento y el decrecimiento se observa tambi¨¦n en la diferente evoluci¨®n de las comunidades aut¨®nomas. En el noveno mes, 10 registraron m¨¢s compraventas que en septiembre de 2019 y siete registraron menos. En el segundo grupo aparecen los principales mercados auton¨®micos y tambi¨¦n aquellos en los que los compradores extranjeros tienen mayor protagonismo (con la excepci¨®n de Andaluc¨ªa, donde las compraventas crecieron un 6,5%). Extremadura (53,3%), Asturias (46,9%) y La Rioja (38,6%) fueron los territorios con mayores subidas interanuales, mientras que Pa¨ªs Vasco (-23,8%), Baleares (-15,1%) y Navarra (-15%) tuvieron las mayores ca¨ªdas.

La vivienda nueva, disparada

Otros indicadores positivos aparecen al diferenciar la tipolog¨ªa de inmuebles. La vivienda libre, que es la que protagoniza mayoritariamente el mercado, retrocedi¨® un 0,6%, frente al descenso del 6,4% de la vivienda protegida. Desde el punto de vista de la antig¨¹edad de las casas, destaca una vez m¨¢s el extraordinario crecimiento de la vivienda nueva, cuyas ventas suben un 29,2% respecto a septiembre de 2019. Es un efecto que se observa desde que arranc¨® el primer desconfinamiento y responde seguramente a la mayor urgencia de promotoras y particulares por cerrar este tipo de operaciones y al embolsamiento de las mismas que se produjo en el estado de alarma de marzo a junio. Por el contrario, las casas de segunda mano, que son las mayoritarias en el mercado, siguieron en septiembre un 7,4% por debajo de los niveles de 2019.

La estad¨ªstica oficial no recoge en su serie de compraventas otras caracter¨ªsticas de las viviendas. Este mi¨¦rcoles los notarios dieron a conocer sus datos y apuntaban tambi¨¦n a una enorme divergencia entre las ventas de unifamiliares, que est¨¢n disparadas, y las de pisos en bloques. En esa serie el mercado la venta de viviendas s¨ª crec¨ªa un 5,4% en septiembre, lo que es un buen augurio para la evoluci¨®n futura del INE. La divergencia entre las cifras de unos y otros se deben a que el INE bebe como fuente de los registros, por lo que refleja el momento en el que una escritura es elevada a registro p¨²blico, frente a los notarios que lo que computan es cu¨¢ndo se produce la firma. Como consecuencia de ello, los expertos consideran que la estad¨ªstica notarial muestra con entre uno y dos meses de adelanto lo que luego se ver¨¢ en la serie oficial, por lo que es de esperar que las cifras del INE sigan mejorando en meses sucesivos pese al nuevo rebrote de la enfermedad. No obstante, ser¨¢ en todo caso una mejora leve, ya que nadie espera un rebote significativo del mercado ni los notarios lo han percibido as¨ª.

Ana?s L¨®pez, jefa de Comunicaci¨®n del portal Fotocasa, se?ala que ¡°la leve ca¨ªda de este mes de septiembre nos puede hacer pensar que en breve podamos empezar a recoger datos positivos¡±. En el portal Idealista coinciden en que ¡°los datos muestras la fortaleza con la que recibi¨® el mercado el proceso de desescalada¡±. Pero en el comunicado que han remitido a los medios tambi¨¦n aseguran que ¡°no es prudente lanzar un mensaje de normalizaci¨®n del n¨²mero de operaciones ya que el mes de septiembre de 2019 a¨²n estaba afectado por la errante entrada en vigor de la Ley Hipotecaria¡±. En efecto, en junio del a?o pasado arranc¨® una nueva regulaci¨®n de los pr¨¦stamos que lastr¨® el mercado un par de meses por problemas t¨¦cnicos. Esa ca¨ªda, por el desfase de la estad¨ªstica oficial, se reflej¨® en los datos de agosto y septiembre, por lo que la comparaci¨®n de este a?o se realiza sobre un mes con un nivel inferior de ventas a lo que ser¨ªa habitual.

Los datos del INE presentados este jueves tambi¨¦n reflejan un crecimiento de las ventas del resto de activos inmobiliarios. De hecho, la vivienda es la ¨²nica categor¨ªa que descendi¨® en septiembre, mientras que el resto de fincas urbanas (donde caben solares, locales y hasta garajes o trasteros) subieron un 1,6% interanual. Mayor fue el salto de las fincas r¨²sticas, cuyas compraventas se dispararon un 30%. Desde el punto de vista de las modalidades de transmisi¨®n (adem¨¢s de las compraventas, la estad¨ªstica contempla todas las dem¨¢s posibilidades para que un inmueble cambie de manos), destacan la evoluci¨®n positiva de las permutas (27,3%) y donaciones (25,1%). Tambi¨¦n las herencias (10,3%) crecieron m¨¢s que el conjunto de las compraventas (del 5,4% para todo el conjunto de inmuebles y no solo las viviendas).