Los se?ores del alquiler estallan contra el Gobierno

Pocas veces el tablero del alquiler hab¨ªa estado tan agitado como ahora. La medida de limitar las rentas anunciada por el Gobierno para 2021, que ya se aplica en Catalu?a desde septiembre, ha causado un aut¨¦ntico terremoto. Tambi¨¦n, la obligaci¨®n impuesta por la Generalitat de reducir hasta un 50% el alquiler de locales comerciales cerrados por covid. O incluso la pr¨®rroga para subir rentas o desahuciar a inquilinos afectados por el virus.

La revuelta situaci¨®n ha llevado a los grandes caseros, pocas veces tan incomodados, a levantar la voz para pedir un marco legal estable. ¡°No decimos a los gobernantes lo que tienen que hacer, la capacidad normativa es suya, pero lo que s¨ª pedimos es que las f¨®rmulas jur¨ªdicas tengan consistencia en el tiempo. Pedimos seguridad jur¨ªdica y que no nos cambien las reglas a mitad del juego¡±, defiende Fernando Lacadena (Jaca, 1956), presidente de la Asociaci¨®n de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa), que durante m¨¢s de tres d¨¦cadas ha tenido puestos de responsabilidad en varias grandes empresas del sector.

La asociaci¨®n, que preside desde 2015, lleva 44 a?os trabajando para consolidar y profesionalizar el sector. Aglutina a 17 de los principales propietarios de inmuebles en alquiler en los segmentos de residencial, locales y centros comerciales, hoteles y log¨ªstica. Este lobby representa a grandes socimi como Merlin, Colonial, Lar Espa?a, GMP o La Finca; propietarios de centros comerciales, como Unibail Rodamco Westfield o Klepierre; compa?¨ªas de seguros, como Mutua Madrile?a o Allianz; gestoras de viviendas, como Azora, Cevasa o la socimi Vivenio.

Cansados de las acusaciones de ¡°fondos buitres y especuladores¡± que les llegan a diario de las plataformas de inquilinos, los grandes caseros se parapetan en esas cuatro d¨¦cadas para defenderse. ¡°Ni somos fondos ni somos buitres. Tenemos esp¨ªritu de permanencia, largoplacista. No somos el problema de los precios del alquiler y, de hecho, somos jugadores que vamos a estar m¨¢s tiempo que los gobernantes de hoy. Lo que hay en la asociaci¨®n son propietarios de verdad, de los de toda la vida. Hemos construido porfolios que queremos mantener en el tiempo, dej¨¢rselos a nuestros hijos, no liquidarlos¡±, argumenta el presidente de Asipa. Quiere esto decir que ¡°los proyectos no son a cuatro o cinco a?os, sino a m¨¢s de 20. Son contratos a largo plazo con un nivel de riesgo moderado, por lo que la rentabilidad tambi¨¦n es moderada. Las grandes plusval¨ªas solo se dan cuando se vende el activo, no con su alquiler¡±, a?ade.

La rentabilidad que se obtiene al arrendar viviendas en Espa?a va del 3% al 5,5%; en oficinas se mueve entre el 4% y el 5%; en centros comerciales, entre el 5% y el 6% y del 6% al 7% en log¨ªstico. ¡°El inversor que se piense que va a sacar un 10% o un 15% se ha equivocado¡±.

Canalizar el ahorro

Las empresas integradas en Asipa cuentan con inversores como fondos de pensiones o inversores institucionales y constituyen un importante instrumento para canalizar el ahorro de familias. ¡°?Cree que estos caballeros quieren especular en el mercado?¡±, pregunta de forma ret¨®rica. ¡°Queremos estar muchos a?os, asumimos los riesgos y venturas, pero lo que llevamos mal es la inseguridad jur¨ªdica, porque responde a criterios pol¨ªticos a corto plazo¡±.

El presidente de la asociaci¨®n afea el gesto del que considera su ¨²nico socio, la Administraci¨®n. Aunque en la pr¨¢ctica no lo sea. ¡°Salvo honrosas excepciones, no nos consultan. Desde luego el Gobierno central y los auton¨®micos [se refiere a Madrid y Barcelona] nada, as¨ª que se diluyen las consideraciones que hacemos¡±, critica. Una es avisar de que si sale adelante la regulaci¨®n del alquiler en Espa?a podr¨ªa desincentivar la inversi¨®n y las operaciones. ¡°El inversor extranjero ve oscilaciones de este tipo sin justificaci¨®n y si en Espa?a no le salen los n¨²meros se va a ir a otros pa¨ªses que le dan m¨¢s confianza, aunque gane menos¡±, indica Lacadena, que recuerda con tes¨®n que la recuperaci¨®n del sector del pinchazo de la burbuja inmobiliaria de 2008 fue gracias a la inversi¨®n for¨¢nea.

Los grandes caseros consideran que ponerle puertas al campo nunca suele ser una medida efectiva. Aunque creen que, en este caso, el gran perjudicado es el peque?o propietario ¡ªel 96% del parque de viviendas en alquiler est¨¢ en sus manos¡ª, porque ¡°o se guarda la casa o la vende y destruye el mercado de alquiler¡±. En Catalu?a, la regulaci¨®n del mercado acaba de empezar y ¡°ya se han retrasado o parado los proyectos para construir viviendas destinadas al alquiler¡±, apunta. Aunque reconoce que a sus o¨ªdos no ha llegado ning¨²n rumor sobre compa?¨ªas que se est¨¦n planteando abandonar el mercado catal¨¢n. No obstante, ¡°s¨ª hay una grand¨ªsima inquietud¡±, comenta.

?La soluci¨®n? Que la Administraci¨®n ponga suficiente oferta en el mercado de viviendas en alquiler para personas vulnerables y mileuristas sin capacidad adquisitiva para comprar y alquilar. ¡°El problema es que en esto se tarda m¨¢s de una legislatura¡±, reconoce.

Respecto al golpe fiscal a las socimi ¡ªel Gobierno maneja gravar un 15% sobre dividendos no distribuidos¡ª, Lacadena lo ve como un castigo al capital. ¡°Es totalmente falso que las socimi no paguen impuestos, adem¨¢s de ser ineficaz por su escaso poder recaudatorio, atentar¨ªa contra la seguridad jur¨ªdica y alejar¨ªa a los inversores extranjeros¡±.

La crisis del coronavirus ha hecho un agujero en las cuentas de los grandes caseros. Los due?os de hoteles han perdido m¨¢s del 50% de sus ingresos y se ha disparado la venta de establecimientos para hacer frente a la crisis. Hosteltur calcula que hay ocho hoteles en venta por 174 millones de euros solo en las islas Baleares. Los due?os de locales comerciales (bares, restaurantes...) ya apuntan mermas de entre el 30% y el 50%, seg¨²n Lacadena. Los que operan en residencial salen m¨¢s airosos y pierden entre el 5% y el 10%. Por todo ello, no descarta que en los pr¨®ximos meses se cierren operaciones de venta de retail y de proyectos de viviendas financiadas.

Cuando comenz¨® la pandemia, los grandes se?ores del alquiler llegaron a acuerdos con la mayor¨ªa de sus inquilinos para aplicar moratorias en el pago o rebajas de la renta. Por ejemplo, los grandes propietarios de centros comerciales han negociado con un 63% de sus inquilinos. En Asipa est¨¢n convencidos de que se seguir¨¢n echando estos salvavidas a los inquilinos en 2021. Porque, en nada se parece esta crisis a la de 2008 y, de hecho, Lacadena considera que el impacto, aunque notable, es distinto. Dice que las empresas estaban saneadas y ten¨ªan una estructura de capital muy s¨®lido cuando lleg¨® el virus. Adem¨¢s, han reducido casi todas las l¨ªneas de costes (recortando o eliminando subcontratas, personal¡­). Cierto es que los niveles de endeudamiento de estas empresas estaban ajustados cuando lleg¨® la pandemia, pero ahora la mayor¨ªa est¨¢n financiando p¨¦rdidas con recursos ajenos.