El mercado inmobiliario se llena de patitos feos y caros

El reguero de viviendas consideradas patitos feos que hay en venta en portales y agencias inmobiliarias da una pista de lo que est¨¢ pasando en el mercado de la vivienda. Los pisos poco o nada agraciados y, por tanto, con menos demanda que el resto han existido siempre. Pero ahora, en un mundo y en una vida en pandemia, la cesta se est¨¢ llenando.

Al mercado est¨¢n llegando m¨¢s inmuebles sin ascensor, interiores oscuros, s¨®tanos¡­ ¡°A ra¨ªz de la crisis ha aumentado la oferta de este tipo de activos. No podemos olvidar que el confinamiento ratific¨® la disconformidad de una parte de la poblaci¨®n con respecto a su vivienda, lo que dio lugar a que muchas de estas personas pusieran a la venta su antiguo inmueble para adquirir otro que cumpliese con sus nuevas prioridades¡±, describe Gregorio Mart¨ªn-Montalvo, director general de Solvia. El porcentaje m¨¢s alto corresponde a bajos o s¨®tanos, interiores y pisos sin ascensor, indica Mar¨ªa Paz Rivas, agente de Re/Max Luna. Aunque una parte de ese flujo tambi¨¦n podr¨ªa tener que ver con que a lo largo del a?o el ¡°n¨²mero de operaciones se ha retra¨ªdo y existe una importante oferta embalsada¡±, cree por su parte Jes¨²s Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

Lo cierto es que el 35% de los pisos que est¨¢n en venta en Espa?a a trav¨¦s del portal Idealista no tienen ascensor. M¨¢s de la mitad (51%) en el caso de Toledo, la cifra m¨¢s alta de toda Espa?a. Le siguen muy de cerca Segovia (45,3%), Palma de Mallorca (40,8%) y C¨®rdoba (40,4%). De acuerdo con el portal, estas viviendas son en torno a un 33,5% m¨¢s econ¨®micas.

¡°Los inmuebles sin ascensor tienen, de media, un precio de 600 euros menos el metro cuadrado. Adem¨¢s, necesitan una rebaja superior al 10% sobre el precio de salida en muchos casos¡±, dice L¨¢zaro Cubero, director de An¨¢lisis del Grupo Tecnocasa, donde el 55% de las viviendas en cartera no cuentan con esta instalaci¨®n.

Pero ya no se trata solo de tener o no elevador. El mercado se ha puesto m¨¢s exigente tras la declaraci¨®n de la pandemia y lo que antes eran preferencias, ahora son exigencias para una parte de los compradores que tienen capacidad adquisitiva suficiente. Hoy, no disponer de terraza o balc¨®n, ni iluminaci¨®n natural ni zonas comunes penaliza. ¡°Las necesidades habitacionales han cambiado. Ahora se buscan m¨¢s metros cuadrados, espacios al exterior, terrazas, patios, jard¨ªn... y las viviendas que no cumplen con estos requisitos quedan fuera del inter¨¦s del comprador actual¡±, reconoce Ricardo Sousa, consejero delegado de Century 21 en Espa?a.

Piso exterior. Si antes esto era importante, ahora lo es m¨¢s. De hecho, ¡°los inmuebles que dan a la calle tienen el doble de visitas¡±, comenta Mart¨ªn-Montalvo. Una vivienda catalogada como complicada ¡°cuesta m¨¢s de un a?o que se venda, ya que genera un 70% menos de visitas¡±, dice Rivas. Los notarios dan prueba en su ¨²ltima estad¨ªstica del aumento de las compras de chal¨¦s, que precisamente es la tipolog¨ªa que refleja m¨¢s fielmente el cambio en una parte de los compradores. En septiembre se transmitieron 12.513 unifamiliares, un 24,9% m¨¢s que en el mismo mes del a?o anterior. Mientras, los pisos en bloque retrocedieron un 0,5%, hasta sumar 33.070 ventas.

Las cosas se ponen algo m¨¢s dif¨ªciles para los propietarios que quieren desprenderse de estos pisos lo antes posible y, sobre todo, hacerlo al precio de hace diez meses. ¡°Viviendas oscuras (ahora la luz natural se cotiza el doble), sin vistas, sin ascensor, pisos tubo, sin buena ventilaci¨®n, sin terraza o balc¨®n, sin trastero, sin instalaci¨®n de gas, son los m¨¢s perjudicados a la hora de venderse a un precio precovid; ahora se miran diferente por parte de los compradores¡±, argumenta Toni Exp¨®sito, director general de Comprarcasa, donde los patitos feos suponen un tercio de su cartera.

Y no solo son peor vistos por los compradores: ¡°Los bancos tambi¨¦n est¨¢n desestimando algunas de estas garant¨ªas a la hora de financiar la compra con hipoteca, ya que la facilidad y rapidez para poder vender la vivienda en el caso de embargo ha bajado sustancialmente¡±, a?ade.

Lo bueno es que en este negocio siempre existe un roto para un descosido. El vendedor debe tener en su punto de mira al inversor, que solo busca una cosa: un precio competitivo, ahora ya casi agresivo. Lo habitual es que compren para poner el piso en alquiler y conseguir una rentabilidad anual ¡ªdel 6,9% en el primer trimestre de 2020, seg¨²n el Banco de Espa?a¡ª. ¡°No tienen tan en cuenta aspectos como la luz, la ventilaci¨®n o si est¨¢n a una altura determinada. El precio es lo m¨¢s importante¡±, recalca Mart¨ªn-Montalvo.

Inversores y j¨®venes

Aunque lo cierto es que tambi¨¦n hay compradores, sobre todo j¨®venes, que tienen un presupuesto limitado y que, resignados, deben prescindir de terrazas, ascensores y zonas comunes. No hay que olvidar que una simple terraza puede suponer pagar hasta un 30% m¨¢s, seg¨²n la superficie que tenga, algo que no est¨¢ al alcance de este colectivo. ¡°Seguramente a alguien joven le pueda interesar comprar un piso sin ascensor porque no le supondr¨¢ mucho y el precio ser¨¢ m¨¢s econ¨®mico¡±, opina Guillermo Llibre, consejero delegado de Housell, agencia online que ha incrementado la oferta de este tipo de viviendas (pisos bajos o sin ascensor) tan solo un 1,1% con respecto al a?o pasado. ¡°El precio medio de venta de un piso ¡°normal¡± es de 210.000 euros. Las viviendas sin ascensor o de planta baja cuestan en torno a 165.000 euros, son un 22% m¨¢s baratas¡±, detalla Llibre.

Pero para que roto y descosido se encuentren en una situaci¨®n de mercado como la actual, el consejo un¨¢nime de los expertos es bajar m¨¢s los precios, porque est¨¢n sobrevalorados y por el efecto covid. ¡°La ¨²nica manera de vender es ofrecerlo a un precio por debajo del de mercado. Teniendo en cuenta que en muchos casos est¨¢n sobrevalorados en m¨¢s de un 12%, la rebaja deber¨ªa estar entre un 27% y un 40% menos, seg¨²n el activo que sea¡±, dice la agente de Re/Max Luna. Y a?ade: ¡°No hay propiedades malas, hay propiedades mal posicionadas¡±. Desde Century 21, Ricardo Sousa, m¨¢s moderado, subraya que ¡°por este tipo de viviendas se podr¨ªa pedir entre un 10% y un 15% de rebaja en el precio de salida inicial¡±.

?C¨®mo vender estas viviendas? Aparte de ajustar el precio, hay otras herramientas como ofrecer presupuestos de reforma, renders para ver c¨®mo queda acabado y financiaci¨®n incluyendo la reforma, aconseja Exp¨®sito. Se trata de que el comprador no salga corriendo nada m¨¢s poner un pie en el piso.