La vivienda desacelera en las mayores ciudades espa?olas

La vivienda sigui¨® encareci¨¦ndose en 2019, pero las principales ciudades espa?olas vivieron una desaceleraci¨®n del mercado. Los mayores frenazos se observaron en Barcelona y Zaragoza. En la capital catalana, el precio medio por metro cuadrado acab¨® el a?o en 3.362,8 euros, solo un 0,7% m¨¢s que en el cuarto trimestre del a?o anterior. Ese peque?o margen de crecimiento contrasta con los de a?os anteriores, cuando el valor tasado de la vivienda, seg¨²n la estad¨ªstica del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (antes Fomento), aumentaba a ritmo a doble d¨ªgito. En Zaragoza, el precio de la vivienda pas¨® de subir un 13,4% en 2018 a un exiguo 0,6% en 2019.

En Madrid la pausa est¨¢ siendo m¨¢s gradual. Entre el ¨²ltimo trimestre de 2019 y el ¨²ltimo trimestre de 2018, los precios aumentaron un 7,4% para situarse en una media de 3.332,9 euros por metro cuadrado. Es un ritmo considerable, pero m¨¢s de un punto por debajo de los registrados en 2018 (8,5%) y 2017 (8,9%). Algo similar pasa en Sevilla, donde la vivienda creci¨® un 5,1% frente al 6,9% del a?o anterior.

Entre las seis ciudades que superan el medio mill¨®n de habitantes, M¨¢laga (con un crecimiento interanual del 8,9%) y Valencia (8,7%) son las que mostraron los mayores ritmos de encarecimiento. Pero incluso en estos casos se observa una desaceleraci¨®n clara: en la ciudad andaluza las casas aumentaban de precio un a?o antes al 12,9% y en la capital valenciana lo hac¨ªan al 15,5%.

Emilio Portes, director de Q&RM (modelos cuantitativos y de riesgo) de la consultora JLL para Europa, Oriente Pr¨®ximo y ?frica, cree que tras el ajuste de precios se encuentra el hecho de que "las tasas de esfuerzo de las familias est¨¢n llegando a m¨¢ximos". En Madrid, por ejemplo, el consultor calcula que un hogar necesita 18 a?os de ahorro para poder acceder a una vivienda. Esto hace que los precios "tengan m¨¢s recorrido hacia arriba" en otros municipios respecto a las grandes ciudades.?

Las tensiones se alejan de las metr¨®polis

Otro patr¨®n que se observa en casi todas esas ciudades es que las tensiones de precios en sus ¨¢reas metropolitanas se alejan cada vez m¨¢s del centro. El fen¨®meno es muy claro en Madrid. 17 localidades del entorno de la capital vieron aumentar sus precios m¨¢s de un 10% en 2018. El a?o pasado, todos esos municipios volvieron a crecimientos de un d¨ªgito. Y de todos los n¨²cleos de m¨¢s de 25.000 habitantes (las que contempla la estad¨ªstica del Ministerio) que hay en la Comunidad de Madrid, la que m¨¢s creci¨® fue Aranjuez, situada a 50 kil¨®metros de la capital. En el ¨¢rea metropolitana de Barcelona, Gav¨¤ fue la ciudad donde m¨¢s se tensaron los precios (crecieron un 17,7%), pero las otras dos ciudades con mayores incrementos de precios en la provincia fueron Premi¨¤ de Mar (a 27 kil¨®metros de la capital catalana) y Vic (a 73 kil¨®metros).

"Llevamos tiempo observando que las segundas y terceras coronas crecen m¨¢s que las capitales", se?ala Jaime Fern¨¢ndez, director del servicio de estudios de la Asociaci¨®n de Promotores Constructores de Espa?a (APCE). El experto describe un "efecto domin¨®" en el que "las capitales van expulsando hacia afuera a los compradores con presupuestos ajustados". No obstante, desde APCE se?alan que la ca¨ªda se da sobre todo en la segunda mano, donde "los vendedores de viviendas est¨¢n bajando un poco sus expectativas", ya que la obra nueva que se compra ahora responde a preventas de hace unos dos a?os y se pact¨® con precios al alza.

Gav¨¤, precisamente, es uno de los municipios de toda Espa?a donde m¨¢s crecieron los precios. Solo lo hicieron m¨¢s en Calvi¨¤, situado en el este de Mallorca, ya que all¨ª las casas se encarecieron un 18,7%. Otra ciudad insular ocup¨® el tercer lugar de los municipios donde m¨¢s subi¨® la vivienda: Puerto del Rosario, la capital de Fuerteventura, vio crecer los precios de los pisos un 16,4%.

San Sebasti¨¢n, la m¨¢s cara

En t¨¦rminos absolutos, San Sebasti¨¢n acaba otro a?o m¨¢s como la ciudad m¨¢s cara de Espa?a. El metro cuadrado se cotiza all¨ª a 3.811,1 euros de media. Son solo 1,2 euros m¨¢s que en Ibiza, que a mediados de a?o arrebat¨® fugazmente a la ciudad vasca el cetro de los municipios con las viviendas m¨¢s prohibitivas. Tras San Sebasti¨¢n e Ibiza se sit¨²a otro municipio de la isla balear, Santa Eurl¨¤ria des Riu, con 3.711,5 euros por metro cuadrado. La cuarta posici¨®n corresponde a Sant Cugat del Vall¨¦s (Barcelona) con 3.474,6 euros por metro cuadrado. Barcelona capital (3.387,4 euros) y Madrid (3.332,9 euros) se sit¨²an en quinta y sexta posici¨®n.

Puertollano (Ciudad Real) y Elda y Villena (ambas en Alicante) son los tres municipios con m¨¢s de 25.000 habitantes donde la vivienda es m¨¢s barata. Castell¨®n de la Plana (887 euros por metro cuadrado) es la capital provincial donde la vivienda tiene el precio medio m¨¢s bajo. La media para el conjunto de Espa?a se situ¨® en 1.652,8 euros por metro cuadrado, un 2,1% superior a la del cuarto trimestre de 2018. Es el menor crecimiento en tres a?os, ya que tanto en 2017 como en 2018, la vivienda se encareci¨® a un ritmo superior al 3%.