El nuevo plan de alquiler de Madrid permite acortar los contratos con un resquicio legal

El nuevo plan de alquiler del Ayuntamiento de Madrid permitir¨¢ realizar contratos de alquiler por una duraci¨®n inferior al m¨ªnimo que contempla la ley. Para hacerlo, se vale de la figura del usufructo, regulada en la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) como una de las excepciones que permiten acortar un contrato. Jos¨¦ Ram¨®n Zurdo, presidente de Agencia Negociadora del Alquiler (una compa?¨ªa privada de intermediaci¨®n de arrendamientos), considera que el Ayuntamiento se vale de ese resquicio ¡°para fines para los que no estaba previsto¡±. Un portavoz de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS), la entidad que vehicula el programa, responde que la interpretaci¨®n que hace la empresa de Zurdo de la LAU ¡°es incorrecta¡± y defiende la legalidad del plan. Varios expertos legales consultados por EL PA?S coinciden en que no hay ilegalidad, aunque s¨ª ven otros inconvenientes.

La LAU, en su art¨ªculo 9, establece la duraci¨®n m¨ªnima de los alquileres. Este texto fue precisamente reformado en marzo de 2019 para extender el plazo, tras una reforma anterior del PP que lo hab¨ªa recortado a tres a?os. Desde entonces, los inquilinos tienen derecho a permanecer en el inmueble un m¨ªnimo de cinco a?os, si el propietario es una persona f¨ªsica, o de siete a?os, si es una persona jur¨ªdica (una empresa o una administraci¨®n p¨²blica). Las ¨²nicas excepciones a esa regla, siempre que adem¨¢s se respeten correctamente los plazos de preaviso, se refieren a la necesidad del propietario de recuperar la vivienda para s¨ª mismo o un familiar pr¨®ximo; o que el arrendador no sea propietario del bien, sino que sea un subarrendatario o que tenga cedido un derecho superficiario o usufructuario.

Esto ¨²ltimo es lo que ha articulado la EMVS. Como la finalidad del denominado Plan Integral de Alquiler Municipal es captar vivienda vac¨ªa, lo que pide a los propietarios es que le cedan el usufructo y a cambio les da ayudas para reformar el piso, en caso necesario, adem¨¢s de garant¨ªas de que van a percibir la renta. El Ayuntamiento se encarga de gestionar los alquileres y es quien soporta el riesgo de posibles impagos, de periodos en que el inmueble est¨¦ vac¨ªo o de desembolsos en caso de desperfectos en la vivienda. Para ello, se?ala que ¡°el plazo por el cual se constituir¨¢ el usufructo no podr¨¢ ser inferior a 4 a?os¡±.

Es esa l¨ªnea en las bases del programa la que ha levantado suspicacias. ¡°Es una barbaridad que desde una sociedad p¨²blica se pueda limitar el derecho del inquilino a estar siete a?os en una vivienda¡±, afirma Zurdo. Adem¨¢s, a?ade, la EMVS podr¨ªa haber recurrido a otras figuras como la del aval para mediar en esos alquileres y garantizar el pago sin necesidad de convertirse en usufructuaria. Zurdo cree que el art¨ªculo 13.2 de la LAU ¡°est¨¢ pensado para usufructos individuales, no de naturaleza colectiva, porque entonces se desnaturaliza¡± y alerta del peligro de que fondos u otros grandes propietarios empleen esta figura para ceder ese derecho a una tercera parte y acortar as¨ª los plazos de alquiler.

Una ¡°trampa¡±

Tres abogadas consultadas ven poco riesgo de que eso suceda porque, coinciden, en ese caso se podr¨ªa demostrar que hay un fraude de ley. ¡°La ¨²nica motivaci¨®n ser¨ªa vulnerar el plazo m¨ªnimo, mientras que el Ayuntamiento se convierte en usufructuario para prestar un servicio¡±, explica Marta Serra, directora de R?iz Abogados. La experta se?ala igualmente que la LAU no impide que una persona jur¨ªdica tenga en usufructo un gran n¨²mero de inmuebles, por lo que no ve base a la acusaci¨®n de Zurdo. Natalia Palomar, abogada de la asociaci¨®n Provivienda, lo ve igual desde un punto de vista jur¨ªdico, pero se muestra m¨¢s cr¨ªtica con la EMVS. ¡°Claro que es legal, pero lo que est¨¢s haciendo es una trampa porque est¨¢s dejando sin efecto al art¨ªculo 9 [el que establece la duraci¨®n m¨ªnima del contrato]¡±, indica la letrada.

Palomar advierte, adem¨¢s, que el usufructo conlleva unos gastos fiscales, ya que el Ayuntamiento de Madrid tendr¨¢ que pagar el Impuesto sobre Actos Jur¨ªdicos Documentados, y no duda en calificar el art¨ªculo 13.2 como ¡°uno de los m¨¢s injustos de la LAU¡±. ¡°Si, cuando hay fallecimiento del arrendador, el heredero debe continuar con el contrato, ?por qu¨¦ con el usufructo no sucede algo similar? Es de los casos en los que est¨¢ m¨¢s desprotegido queda el inquilino¡±, alega la abogada, cuya organizaci¨®n trabaja con personas vulnerables y se ha mostrado cr¨ªtica con el plan de Madrid por no dirigirse a ese tipo de colectivos.

¡°Es un tema pol¨¦mico y conflictivo¡±, indica Mar¨ªa Luz Rodr¨ªguez, abogada del Departamento de Inmuebles de Leg¨¢litas. ¡°Yo no creo que sea una ilegalidad, pero no es tan f¨¢cil como que se termina el usufructo y se termina el contrato¡±, avisa, ¡°si no se cumplen los plazos de aviso, el contrato se reconduce t¨¢citamente¡±. Rodr¨ªguez cree que la EMVS tendr¨¢ que estar ¡°muy vigilante¡± de la gesti¨®n de esos contrarios para no encontrarse luego con potenciales conflictos a dos bandas: con el propietario y con el arrendatario del inmueble. Adem¨¢s, las tres abogadas se?alan que el usufructo conlleva que la empresa municipal de Madrid puede tener necesidad de hacer arrendamientos mucho m¨¢s cortos que esos cuatro a?os. Por ejemplo, porque en un piso se vaya el inquilino cuando queda poco tiempo de cesi¨®n del inmueble, en cuyo caso el Consistorio tendr¨ªa que intentar alquilarlo por ese plazo o asumir la p¨¦rdida de pagar la renta al propietario sin recuperar nada de ese dinero.

El plan del Ayuntamiento, en cualquier caso, no establece que cuatro a?os sea el plazo, sino que esto es solo un m¨ªnimo. ¡°El objetivo es sacar al mercado viviendas que llevan mucho tiempo vac¨ªas y pueden estar en mal estado¡±, explica el portavoz de la empresa municipal, ¡°para rentabilizarlas se estableci¨® un periodo m¨ªnimo de cuatro a?os porque nos parec¨ªa lo l¨®gico, pero la ley permite cualquier periodo¡±. En la Agencia Negociadora del Alquiler creen que es un planteamiento ¡°inviable¡± desde el punto de vista de la rentabilidad y por eso ninguna empresa del sector hace algo similar. Aunque tambi¨¦n apuntan a un motivo econ¨®mico como el que ha llevado a la EMVS a decidir ese periodo m¨ªnimo de cuatro a?os, pudiendo haber optado por uno m¨¢s amplio. ¡°Yo creo que han valorado que tienen 30 millones en 3 a?os [el presupuesto anunciado es ese, con el objetivo de captar unas 500 viviendas] y lo que no quieren es alejarse de ese plazo¡±, se?ala Zurdo.