Pisos por 1.000 euros, la v¨ªa valenciana para impulsar la vivienda p¨²blica

¡°Ahora estamos mucho m¨¢s tranquilos. ?A d¨®nde iba a ir yo con mis cinco chiquillos?¡±, comenta Manuel, tras la adquisici¨®n por parte del Gobierno valenciano del edificio donde vive en Algemes¨ª, a 36 kil¨®metros de Valencia, aplicando el derecho de tanteo (adquisici¨®n preferente). ?l cobra la renta de inclusi¨®n auton¨®mica y paga un alquiler social de unos 60 euros al mes que ahora debe abonar a la Generalitat. ¡°Los gitanos y los marroqu¨ªs nos llevamos bien¡±, a?ade, mirando a su vecina Asmaa. Esta madre de una hija sonr¨ªe y dice que tanto ella como sus amigas marroqu¨ªes est¨¢n contentas y que todo el mundo tiene que ser responsable y contribuir a tener la finca limpia. Por su casa paga un alquiler mensual de 150 euros.

El inmueble, ubicado en el barrio del Raval, consta de 98 viviendas. Fue levantado al calor del boom del ladrillo y su constructora se vino abajo con el estallido de la crisis de 2008. Pas¨® entonces a manos de su acreedor, el Banco Sabadell que, despu¨¦s de algunos a?os, quiso deshacerse de la propiedad. ¡°Al Ayuntamiento nos lleg¨® la informaci¨®n el a?o pasado de que se pod¨ªa vender a un fondo buitre, lo que hubiera sido un problema muy grave porque la gente que vive all¨ª tiene un alto grado de vulnerabilidad. Entonces nos dirigimos a la Generalitat a ver qu¨¦ pod¨ªamos hacer¡±, explica la alcaldesa, la socialista Marta Trenzano.

Reci¨¦n aprobado el decreto que modificaba y reforzaba el derecho auton¨®mico de tanteo y retracto, la Consejer¨ªa de Vivienda, que dirige el vicepresidente Rub¨¦n Mart¨ªnez Dalmau, adquiri¨® el edificio con una inversi¨®n total cercana a los 900.000 euros. Las viviendas, de 80 y 100 metros cuadrados, formaban parte de un paquete de 218 compradas al banco. ¡°Hemos adquirido viviendas que iban a parar a un fondo de inversi¨®n y algunas de esas casas ten¨ªan un valor de 1.000 euros, un precio que si el banco hubiera ofrecido a cualquier persona probablemente no hubiera dudado¡±, resalta Dalmau, de Unides Podem.

Apremiada por la escasez de viviendas p¨²blicas ¡ªun mal casi end¨¦mico de Espa?a, que con un parque social del 2,5% respecto del total de casas presenta uno de los porcentajes m¨¢s bajos de Europa¡ª la Generalitat Valenciana opt¨® en junio del a?o pasado por extender su derecho al tanteo y retracto. Un decreto, inspirado en legislaci¨®n que hab¨ªa aprobado previamente Catalu?a, sit¨²a a esta comunidad ¡°en la vanguardia de las pol¨ªticas de vivienda en Espa?a¡±, seg¨²n Dalmau. La principal novedad del texto consisti¨® en lo que denomina ¡°transmisiones singulares¡±, sobre las que la Administraci¨®n valenciana se reserva la adquisici¨®n preferente si iguala las condiciones que ofrece el comprador.

Recurso del PP

El decreto entiende por transmisiones singulares aquellas en que se venden m¨¢s de 10 viviendas, o m¨¢s de cinco si estas suponen al menos el 80% del edificio. Pero tambi¨¦n cualquier daci¨®n en pago, ejecuci¨®n hipotecaria o venta extrajudicial en sede notarial. Lo hace de manera retroactiva (se aplica a cualquier operaci¨®n posterior a la ley auton¨®mica de vivienda de 2004) y sin l¨ªmite en transmisiones posteriores.

Estos aspectos motivaron tensiones en la coalici¨®n de gobierno (el llamado Consell del Bot¨¤nic II, con PSPV-PSOE, Comprom¨ªs y Unides Podem) y duras cr¨ªticas de la oposici¨®n. ¡°Deber¨ªa escucharse al sector, en vez de sacar decretos expropiatorios de vivienda, ya que las transmisiones de viviendas procedentes de embargos o que formaron parte del parque p¨²blico est¨¢n a perpetuidad sometidas a la posibilidad de que la Generalitat tenga a bien ejercer el derecho de tanteo y retracto¡±, valora Isabel Bonig, l¨ªder del PP en la Comunidad Valenciana. Su partido ha presentado un recurso admitido a tr¨¢mite por el Tribunal Constitucional.

Alejandro Fuentes-Lojo, un abogado experto en derecho inmobiliario, opina que el problema de este tipo de medidas ¡°es que obstaculizan mucho el mercado¡± por los plazos (la Administraci¨®n valenciana se da dos meses para responder si ejerce el tanteo) y ¡°obliga a las partes de una compraventa a tomar muchas precauciones¡±. ¡°Mediante la informaci¨®n registral se salvaguarda el inter¨¦s del ciudadano a no ser objeto de un hipot¨¦tico retracto de su adquisici¨®n, un ciudadano bien informado no debe preocuparse¡±, se?ala Bego?a Long¨¢s, decana de los registradores de Valencia. Voces cr¨ªticas de este colectivo y del de notarios contribuyeron a que la Consejer¨ªa sacara una circular interpretativa que limitaba algunos supuestos de la ley (por ejemplo, la notificaci¨®n de transmisiones de personas a sus descendientes, que el decreto no excluye expl¨ªcitamente).

Seis veces m¨¢s compras

En l¨ªnea con otras fuentes cr¨ªticas con la medida, Fuentes-Lojo admite que modificar el derecho de tanteo ¡°es evidentemente una f¨®rmula muy ¨²til para ampliar el parque inmobiliario por parte de la Administraci¨®n¡±. A ello se acoge la Generalitat, que exhibe las cifras del a?o pasado: frente a 51 nuevas viviendas p¨²blicas incorporadas en 2019, el a?o pasado fueron 321. La gran mayor¨ªa (235 casas) se captaron por tanteo y retracto y el resto por otros procedimientos (adquisici¨®n directa en casos de urgencia y concursos de compra). ¡°Ha sido un r¨¦cord de muy dif¨ªcil comparaci¨®n, con lo cual se demuestra que el decreto sirve¡±, defiende Dalmau, quien destaca que esta v¨ªa permite comprar m¨¢s barato: de media la Generalitat pag¨® 39.000 euros por piso, frente a 79.000 euros en los incorporados por concurso. Tambi¨¦n es m¨¢s barato, dice, que promover directamente.

Las estimaciones del departamento que dirige Dalmau, con miles de peticiones de vivienda social no resueltas, apuntan a una necesidad de unas 34.000 casas, frente a las 17.000 que hay ahora mismo en la comunidad, sumando las que est¨¢n en manos de ayuntamientos. Siguiendo con la misma v¨ªa, este a?o prev¨¦ a?adir 650 viviendas (400 por tanteo y retracto) con una partida de 36 millones de euros. ¡°Hemos multiplicado por cinco el presupuesto [con respecto al ¨²ltimo ejercicio en que gobern¨® el PP]¡±, asegura el consejero de Podemos, quien rechaza que el decreto sea expropiatorio (¡°pagamos al vendedor el mismo dinero que le hubiera pagado el comprador¡±) y sostiene que la intervenci¨®n es necesaria para ¡°frenar la especulaci¨®n¡±.

Aunque la mayor¨ªa de actuaciones se dirigen a grandes operaciones de compra entre empresas, el vicepresidente valenciano argumenta la necesidad de mantener el derecho tambi¨¦n en supuestos que afectan a particulares. Esto permite intervenir en casos en que una familia podr¨ªa verse expulsada de su vivienda mediante un proceso de ejecuci¨®n hipotecaria o una daci¨®n en pago, dice Dalmau, quien subraya la colaboraci¨®n con los municipios y la finalidad social del decreto: ¡°Las viviendas se compran para ponerlas a disposici¨®n de la gente¡±.

Un barrio con ayuda social

Es el caso de la operaci¨®n de Algemes¨ª, asociada con un proyecto de reinserci¨®n y ayuda social casi tan importante como evitar el desahucio de familias vulnerables, seg¨²n el Ayuntamiento. Ahora las autoridades est¨¢n en la fase de regularizar la situaci¨®n de todos los inquilinos, de establecer un administrador de la finca y de contar con m¨¢s trabajadores sociales para buscar soluciones a los numerosos problemas que se plantean. ¡°Es verdad que estamos m¨¢s tranquilos. Nos iban a echar de las casas, ?no?¡±, cuenta Elena, quien vive con ¡°una ni?a en acogida¡± y un subsidio de 430 euros de su marido.

Algunos vecinos del edificio de Algemes¨ª se re¨²nen en el centro de participaci¨®n ciudadana para explicar su experiencia. En el empobrecido barrio, separado por las v¨ªas del tren del centro de la poblaci¨®n de 27.000 habitantes, el centro social se ha convertido en un lugar clave para la convivencia. Sus responsables subrayan el trabajo de integraci¨®n desarrollado por el proyecto Activa Raval y realizado por los vecinos: desde el taller hasta un peque?o escenario de flamenco, pasando por los dibujos de una guarder¨ªa. ¡°Cuando los vecinos participan y toman algo como propio, lo cuidan y lo respetan¡±, comentan las trabajadoras.