El dif¨ªcil encaje de limitar los alquileres en Espa?a

La fuerte subida de los precios del alquiler de los ¨²ltimos a?os ha impulsado diversas iniciativas gubernativas para frenar esta escalada. Una de las m¨¢s pol¨¦micas es la de congelar o limitar a golpe de ley las rentas en las zonas m¨¢s tensionadas. Ciudades como Par¨ªs, Barcelona o Berl¨ªn han aplicado normativas que restringen o acotan los alquileres. Sin embargo, hace tan solo unos d¨ªas, el Tribunal Constitucional alem¨¢n anul¨® la ley berlinesa que limitaba el precio de los arrendamientos en la capital germana por invadir las competencias del Gobierno federal. El fallo no abord¨®, en cambio, la principal cuesti¨®n de fondo: ?vulneran los topes al alquiler el derecho de propiedad?

El debate sobre el control de los precios se ha avivado en Espa?a tras este rev¨¦s judicial para Berl¨ªn. Muchos juristas ven ciertas similitudes entre el caso alem¨¢n y el de la Ley de medidas urgentes en materia de contenci¨®n de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, aprobada en Catalu?a el a?o pasado. Efectivamente, la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, est¨¢ recurrida ante el Tribunal Constitucional (TC) espa?ol, que tendr¨¢ que decidir, en primer lugar, si el Parlament se excedi¨® al legislar sobre esta materia. Es decir, si limitar los precios de los alquileres, aunque sea en supuestos concretos y de forma excepcional, supone una injerencia en las funciones reservadas al Estado en el art¨ªculo 149.1 de la Constituci¨®n, por afectar a las ¡°bases¡± contractuales de la relaci¨®n arrendaticia. En este sentido, argumentan los recurrentes, la ley catalana incide en la libre fijaci¨®n de precio del alquiler.

Una medida, justifica la norma, necesaria para garantizar el acceso a la vivienda en aquellas zonas m¨¢s tensionadas. Seg¨²n un reciente informe de

CC OO basado en datos del INE, el 41% del total de inquilinos en Espa?a paga un precio excesivo por alojarse (el 30% de sus ingresos). Para conseguir unos precios asequibles, la ley establece un sistema de topes en las rentas de los inmuebles destinados a residencia permanente de estas ¨¢reas durante un m¨¢ximo de cinco a?os.

Los servicios jur¨ªdicos del Parlament defienden, por su parte, que tienen competencia para regular el asunto. Sin embargo, se respira inquietud entre los ciudadanos. Como se?ala Ignasi Vives, abogado en el despacho Sanahuja Miranda, ¡°los clientes est¨¢n preocupados y preguntan si tienen que aplicar la normativa¡±. De momento, a?ade, ¡°deben fijar precios conforme a los ¨ªndices publicados, aunque la situaci¨®n sea revisable¡±.

Pese a tratarse de un tema muy complejo, ya hay letrados que auguran que la ley catalana podr¨ªa correr la misma suerte que la berlinesa. Para Antonio Navarro, abogado y especialista en Derecho Inmobiliario, se trata de ¡°supuestos similares, en cuanto que se establece la fijaci¨®n m¨¢xima de precios por metro cuadrado, y las autonom¨ªas carecen de competencias en esta materia¡±. Como relata, en Alemania se est¨¢ generando un importante problema por las posibles devoluciones de dinero derivadas de la nulidad de la ley, ¡°cuesti¨®n que, de seguir el mismo camino la norma en Espa?a, podr¨ªa ocurrir aqu¨ª¡±.

De la misma opini¨®n es Vives, que agrega que existe cierta analog¨ªa entre la distribuci¨®n de competencias en un Estado federal como el alem¨¢n y el de las autonom¨ªas. ¡°Se podr¨ªa entender que la regulaci¨®n catalana colisiona contra el principio de libertad de fijaci¨®n de precios que estipula la Ley de Arrendamientos Urbanos¡±, afirma.

Para Mar¨ªa Go?i, profesora de la Facultad de Ciencias Jur¨ªdicas y Empresariales de la Universidad Francisco de Vitoria, al imponerse una renta m¨¢xima en los supuestos descritos ¡°s¨ª se vulnerar¨ªa la competencia estatal de las bases de las obligaciones contractuales¡±. Ahora bien, matiza, ¡°se trata de una limitaci¨®n parcial puesto que el propietario puede decidir a qui¨¦n arrendar o no hacerlo e, incluso, alquilar por una renta inferior a la m¨¢xima pactada¡±. El TC deber¨¢ decidir con estos mimbres si se trata de una restricci¨®n m¨ªnima y, por tanto, posible, o si el legislador catal¨¢n se ha excedido ¡°al reducir o suprimir una de las bases propias de los contratos, como es el principio de autonom¨ªa de la voluntad de las partes¡±.

El meollo del asunto est¨¢, no obstante, en si los topes de los precios del alquiler vulneran el derecho a la propiedad del art¨ªculo 33 de la Constituci¨®n. Es decir, si se est¨¢ limitando una de las facultades esenciales de los due?os de las viviendas. La sentencia del TC podr¨ªa ser, en este sentido, un aviso a navegantes a la hora de articular esta medida a nivel estatal. Sin embargo, como apunta Germ¨¢n G¨®mez, catedr¨¢tico em¨¦rito de Derecho Constitucional de la Universidad Complutense de Madrid, ¡°es posible que el TC no entre a decidir sobre el fondo de esta espinosa cuesti¨®n¡±.

En opini¨®n del catedr¨¢tico, ¡°no hay base para decir que una limitaci¨®n a los alquileres atentar¨ªa autom¨¢ticamente al contenido esencial del derecho a la propiedad¡±. La funci¨®n social, agrega, forma parte de su definici¨®n constitucional. Por ello, ¡°podr¨ªa argumentarse que estos topes se corresponder¨ªan con el poder disfrutar de un bien muy escaso como es la vivienda¡±, afirma. Si bien, matiza, tendr¨¢ que ser una medida razonable seg¨²n los derechos en juego.

Cuesti¨®n distinta, indica Javier Valero, socio de Valero Abogados, son las consecuencias negativas que puedan tener estas medidas intervencionistas en el mercado. Para aumentar el parque de viviendas, opina, ¡°hay que incentivar la oferta¡±. Adem¨¢s, apunta, limitar los precios puede despertar el ingenio de algunos. ¡°Hecha la ley, hecha la trampa¡±, se?ala, ya que los arrendadores podr¨ªan empezar a cobrar suplementos ¡°por el uso del portal o del aire acondicionado¡±.