La compra de vivienda vuelve a los niveles anteriores a la covid-19

La recuperaci¨®n del mercado de la vivienda se parece mucho a la ansiada uve que los analistas describ¨ªan al principio de la crisis del coronavirus: una profunda ca¨ªda seguida de un rebote en¨¦rgico. Pese a que los efectos de la covid-19 se han mostrado m¨¢s duraderos de lo inicialmente previsto, y contin¨²an golpeando a otros indicadores econ¨®micos, el mercado inmobiliario parece haber pasado ya p¨¢gina. Entre enero y marzo se inscribieron en los registros de la propiedad de toda Espa?a 129.228 compraventas de vivienda, un 1,5% m¨¢s que en el mismo periodo de 2020, seg¨²n los ¨²ltimos datos publicados por el Colegio de Registradores.

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El Banco de Espa?a aprecia una mayor resistencia del precio de la vivienda respecto a otras crisis

La cifra de operaciones es muy buena en c¨®mputos globales: desde la Gran Recesi¨®n, solo cuatro trimestres (dos a mediados de 2018 y dos al inicio de 2019) han superado la marca de las 129.000 compraventas. En la comparativa con el primer trimestre de 2020, hay que tener en cuenta que este ya se vio afectado por la crisis del coronavirus. El primer estado de alarma se decret¨® en Espa?a el 14 de marzo del a?o pasado, con lo que 15 d¨ªas del periodo estuvieron marcados por el confinamiento y la suspensi¨®n de miles de operaciones. Un a?o despu¨¦s, las restricciones provocadas por la covid-19 continuaban, pero apenas afectaron a la venta de casas: de hecho, en marzo de este a?o se compraron un 37,6% m¨¢s de que casas que en el mismo mes de 2020. En total, 92.936 operaciones frente a las 67.539 de un a?o atr¨¢s. El de 2021 es el mejor marzo que ha vivido el mercado inmobiliario desde los tiempos de la burbuja inmobiliaria.

¡°Esto va como un tiro¡±, describe gr¨¢ficamente el economista Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo. El profesor de la Pompeu Fabra e investigador del IVIE destaca que tanto los datos de operaciones como los de hipotecas que se conocen (el INE dar¨¢ los de marzo la pr¨®xima semana) apuntan en el mismo sentido. Y tambi¨¦n los precios, donde ¡°se ha roto la relaci¨®n con el PIB¡± puesto que los precios han seguido subiendo ligeramente en t¨¦rminos generales. ¡°Esta crisis es tan distinta de otras que es dif¨ªcil explicarla con la visi¨®n que tenemos de crisis anteriores¡±, indica Garc¨ªa Montalvo, quien pone como ejemplo el hecho de que el sector inmobiliario esta vez est¨¦ saliendo del bache m¨¢s r¨¢pido que otros.

Seg¨²n los datos de registradores, el precio medio de la vivienda en Espa?a en el ¨²ltimo a?o es de 1.762 euros por metro cuadrado. Eso es un 0,9% m¨¢s caro que un a?o antes. Pero a diferencia de lo que sucede con las compraventas, donde la recuperaci¨®n es generalizada, por el lado de los importes s¨ª se observan diferencias entre territorios. En cuatro comunidades (Canarias, La Rioja, Navarra y Murcia) las casas son m¨¢s baratas que en el a?o anterior. En el grueso de autonom¨ªas, los precios expresan una ligera subida, unas d¨¦cimas por debajo o por encima de la media nacional. Y por ¨²ltimo, en cuatro claramente el mercado presiona al alza: son Baleares, Arag¨®n, Pa¨ªs Vasco y, sobre todo, Asturias, donde comprar es un 8,5% m¨¢s caro que hace un a?o.

Otro efecto que deja la crisis se puede ver en los cambios de preferencia al buscar casa. ¡°Hay una tendencia a comprar viviendas m¨¢s grandes que creo que est¨¢ relacionada con la pandemia¡±, resume Jos¨¦ Miguel Tabar¨¦s, vicedecano del Colegio de Registradores. La venta de unifamiliares entre enero y marzo crece respecto al primer trimestre de 2020, aunque retrocede si se observan los datos de los ¨²ltimos tres meses del a?o pasado. Para Tabar¨¦s, se trata de una expresi¨®n de las limitaciones del mercado: ¡°La producci¨®n de unifamiliares no puede adaptarse a la demanda que hay de manera r¨¢pida¡±, explica. Pero lo que no deja de crecer es la superficie media de las viviendas, que con 102,9 metros cuadrados sube un 0,8% respecto al trimestre previo.

Avance de la obra nueva

Otro dato al que apuntan registradores como muestra de que el virus todav¨ªa afecta al mercado son las compras por parte de extranjeros. El porcentaje de operaciones firmadas por residentes fuera de Espa?a no ha dejado de disminuir desde que empez¨® la alerta sanitaria. Si antes representaban en torno al 12% del total de compraventas, en el arranque de este a?o solo fueron el 9,7%. Hay que retroceder hasta 2013, a lo m¨¢s hondo de la Gran Recesi¨®n, para encontrar un trimestre en el que los for¨¢neos protagonizasen menos de una de cada diez operaciones.

Por el contrario, el virus deja buenas noticias para las casas nuevas. Las ventas de este producto, pese a ser m¨¢s caro que las viviendas de segunda mano, han resistido mucho mejor el embate del virus y, ahora que todo el mercado vuelve a crecer, destacan sobre la media. Seg¨²n los datos de los registradores, las operaciones de obra nueva han crecido un 16% en el ¨²ltimo a?o. Eso se traduce en 28.192 operaciones, que es el pico m¨¢s alto del ciclo inmobiliario que se inici¨® tras la Gran Recesi¨®n. Desde 2014, cuando todav¨ªa ten¨ªa un gran peso en el mercado todo el exceso de obra de los a?os de la burbuja, no se alcanzaba una cifra trimestral tan alta.

Daniel Cuervo, secretario general de la Asociaci¨®n de Promotores Constructores de Espa?a, no oculta su satisfacci¨®n. ¡°El sector se ha mostrado muy resiliente¡±, asegura, ¡°los datos vienen a refrendar el mensaje que hemos dado en los ¨²ltimos meses: que el comportamiento del mercado inmobiliario est¨¢ siendo de lo mejor en lo que a sectores se refiere¡±. Pero incluso fuera de la patronal el mensaje es de optimismo. La idea que cunde en el sector la resume Tabar¨¦s, el portavoz de los registradores: ¡°El primer trimestre de 2021 era el que hubi¨¦ramos esperado de no haber existido la crisis sanitaria¡±.