Espa?a perdi¨® uno de cada cuatro compradores extranjeros de vivienda en 2020

La crisis del coronavirus y las restricciones de viaje tuvieron el a?o pasado un efecto devastador sobre el mercado de la vivienda enfocado a extranjeros. Descontado el desastre del primer estado de alarma, que llev¨® al confinamiento y la m¨¢xima paralizaci¨®n de la econom¨ªa, las cosas mejoraron algo en la segunda parte del a?o, aunque no lo suficiente. En el c¨®mputo de 2020, las compras de vivienda por parte de extranjeros se desplomaron un 24,2% con respecto al a?o previo. Esto significa que se perdi¨® casi una de cada cuatro operaciones.

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En total, seg¨²n las cifras facilitadas este mi¨¦rcoles por el Centro de Informaci¨®n Estad¨ªstica del Notariado, el a?o pasado se firmaron en las notar¨ªas de toda Espa?a 77.492 ventas de vivienda en las que el comprador no ten¨ªa nacionalidad espa?ola. Hay que retroceder un lustro, a 2015, para encontrar un dato similar (77.156 operaciones). Eso representa un 16,5% de todas las compraventas registradas, que ascendieron a 470.749. El porcentaje es dos puntos inferior al de 2019, cuando los extranjeros copaban el 18,6% del mercado inmobiliario y el peor desde 2012, cuando en el valle de la Gran Recesi¨®n empez¨® a repuntar la inversi¨®n extranjera en ladrillo.

Debido a las dificultades para los movimientos entre pa¨ªses, el descalabro de 2020 fue l¨®gicamente mayor en lo que se refiere a los extranjeros que no residen en Espa?a. Estos compraron 29.753 viviendas en territorio espa?ol, lo que supone un 30,1% menos que en 2019. Las 47.739 compras de extranjeros residentes suponen una ca¨ªda del 20% respecto al a?o previo. Y adem¨¢s, entre ambos grupos se observan grandes diferencias derivadas de la propia evoluci¨®n de la crisis sanitaria. Al poner la lupa sobre la segunda parte del a?o, cuando el primer estado de alarma ya se hab¨ªa superado y el mercado inmobiliario reflot¨®, las compras de extranjeros residentes quedaron solo un 5,8% por debajo del mismo periodo de 2019. Las de quienes viven fuera de Espa?a continuaron muy afectadas, con un 17,7% de retroceso.

Aunque otros estudios han mostrado que la compra de casas de lujo no se resinti¨®, el hecho de que hubiera menos compradores no residentes s¨ª afecta a un segmento de mercado de vivienda de gama media-alta. De acuerdo con los datos de notarios, relativos a la segunda parte de 2020, el precio medio que los extranjeros sin permiso de residencia en Espa?a pagaron por sus casas se elev¨® a 2.220 euros por metro cuadrado. Este importe supera la media de 1.467 euros, por debajo de la cual quedan tanto los extranjeros residentes (1.426 euros por metro cuadrado) como los compradores nacionales (1.407 euros por metro cuadrado). Adem¨¢s, el de no residentes fue el ¨²nico segmento donde no se aprecia erosi¨®n en los precios (se mantuvo invariable) mientras entre extranjeros residentes el importe medio se abarat¨® un 2,2% y entre los compradores nacionales, un 3%.

Brit¨¢nicos, marroqu¨ªes y franceses

Por nacionalidades, no hubo sorpresa. Pese al Brexit y el coronavirus, los brit¨¢nicos fueron un a?o m¨¢s la nacionalidad que m¨¢s casas compr¨® en Espa?a con 9.783 operaciones. Eso s¨ª, fueron un 26,8% menos que en 2019, lo que supone una ca¨ªda superior a la del conjunto de compraventa por extranjeros. Por semestres, la compras en el primero ca¨ªan m¨¢s del 41% y en el segundo se quedaron a un 12% de las cifras del a?o precio, lo que apunta a cierta recuperaci¨®n de este nicho de mercado tan importante.

Tras los brit¨¢nicos, los marroqu¨ªes fueron la segunda nacionalidad m¨¢s activa en el mercado inmobiliario. Con 7.526 operaciones, estas cayeron solo un 11,5% respecto a 2019, lo que les permiti¨® afianzar ese segundo puesto y distanciarse de los compradores franceses, la tercera nacionalidad m¨¢s frecuente (6.020 operaciones, un 27,9% menos que el a?o previo). Los alemanes quedaron muy cerca (6.002 operaciones, un 21,7% menos) y adelantaron en el cuarto puesto a los rumanos, que quedaron en quinta posici¨®n (5.752 operaciones, un 25,2% menos).

En cuanto a la distribuci¨®n territorial de las compras, la Comunidad Valenciana fue un a?o m¨¢s el lugar donde m¨¢s casas compraron los extranjeros: 20.660. Sin embargo, tambi¨¦n es de las que sufri¨® un mayor descalabro, con un retroceso del 29,1% respecto a 2019. Este porcentaje de ca¨ªda solo lo superaron las otras dos comunidades m¨¢s dependientes del comprador extranjero, Canarias (5.278 compraventas, -32,4%) y Baleares (4.107 compraventas, -29,9%).

En volumen absoluto, tras la Comunidad Valenciana se situaron Andaluc¨ªa, con 14.754 operaciones (un 20% menos que en 2019) y Catalu?a, con 12.406 operaciones y una ca¨ªda del 23,1%. Madrid qued¨® cuarta 6.681 ventas y un retroceso del 25,1%. En el lado opuesto, Extremadura fue el territorio con menos compras protagonizadas por personas de nacionalidad no espa?ola, tan solo 319 en todo el a?o, aunque tambi¨¦n el que menor ca¨ªda interanual tuvo (-4,2%). Otras dos comunidades, Cantabria y La Rioja, tambi¨¦n registraron menos de 500 compras de casas a manos de extranjeros.

Desde el punto de vista de los precios, y observando en este caso solo el segundo semestre del a?o, la situaci¨®n tambi¨¦n es muy desigual por territorios. Donde m¨¢s gastaron los extranjeros fue en Madrid, con 2.308 euros por metro cuadrado, y donde menos en Extremadura, con 557 euros por metro cuadrado. Cinco comunidades (Baleares, Canarias, Pa¨ªs Vasco, Galicia y Comunidad Valenciana) lograron acabar 2020 con precios de venta m¨¢s elevados que a finales de 2019.

En cuanto a las nacionalidades de los compradores, entre los extranjeros con permiso de residencia marroqu¨ªes y rumanos fueron los primeros compradores en casi todas las comunidades aut¨®nomas, con las excepciones de Baleares (alemanes), Canarias (italianos), Comunidad Valenciana (brit¨¢nicos) y Galicia (portugueses). Entre los no residentes, hubo m¨¢s variedad y alguna novedad, como el hecho de que los argentinos fueran la nacionalidad m¨¢s frecuente en Madrid y en Asturias; y los estadounidenses en Cantabria. En Galicia repitieron los portugueses y tampoco hubo sorpresa en el sureste, con brit¨¢nicos dominando en Andaluc¨ªa, Murcia y Comunidad Valenciana. En las dos comunidades insulares, los que m¨¢s casas encontraron fueron los alemanes y en todos los dem¨¢s territorios, los franceses.