La compra de casas de lujo por extranjeros marca un nuevo pico en plena pandemia

El coronavirus ha cambiado muchas cosas, tambi¨¦n en el sector inmobiliario. Pero al menos una permaneci¨® invariable: el porcentaje de extranjeros en el mercado de casas de lujo sigui¨® subiendo. As¨ª lo constata el Anuario 2020 de la estad¨ªstica inmobiliaria que ofrece el Colegio de Registradores y que constituye una de las radiograf¨ªas m¨¢s minuciosas del negocio de la compraventa de inmuebles en Espa?a. De acuerdo con esa fuente, un 6,96% de las casas de m¨¢s de medio mill¨®n de euros que cambiaron de manos el a?o pasado ten¨ªan detr¨¢s un comprador extranjero. Es el porcentaje m¨¢s alto desde que empez¨® a recogerse este dato en 2013, el a?o en que Espa?a empez¨® a conceder beneficios de residencia a ciudadanos no comunitarios a cambio de gastar m¨¢s de medio mill¨®n de euros en ladrillo, lo que se conoce como visados de oro o golden visa.

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No parece ser esa golden visa, sin embargo, la motivaci¨®n que explica la mayor presencia de extranjeros en el segmento de casas de lujo el a?o pasado. Quienes mejor aguantaron el embate de la pandemia fueron, sobre todo, ciudadanos de otros pa¨ªses de la Uni¨®n Europea, que tienen la residencia en Espa?a garantizada. Estos representaron, dentro del colectivo de extranjeros, el 65% de los compradores de viviendas de m¨¢s de medio mill¨®n de euros, un porcentaje superior al del 2019. Una posible causa es que las restricciones de entrada en Espa?a para extracomunitarios fueron mayores, lo que dificultar¨ªa el cierre de operaciones inmobiliarias para algunos de esos potenciales compradores.

Otra manera de verlo es en la evoluci¨®n de ventas respecto a 2019. Estas cayeron en general. De hecho, si en 2019 los extranjeros compraron 3.858 viviendas de m¨¢s de 500.000 euros, el a?o pasado las operaciones se quedaron en 3.330, un 13,7% menos. Se trata de un retroceso considerable, pero la clave es que es mucho menos acusado que el del conjunto del mercado, que se acerc¨® al 17%. Pero la distribuci¨®n entre comunitarios y no comunitarios arroja de nuevo una foto muy diferente: entre los primeros, las operaciones se retrajeron un 11,2%; entre los segundos el mordisco fue del 18%.

?Por qu¨¦ el segmento alto del mercado resisti¨® mejor que el conjunto? Una posible explicaci¨®n est¨¢ en el hecho de que las casas, de acuerdo con las estad¨ªsticas recogidas en los registros de la propiedad de toda Espa?a, siguieron encareci¨¦ndose. Seg¨²n el ¨ªndice de precio de la vivienda de ventas repetidas, una metodolog¨ªa que compara el importe cuando un mismo inmueble se vende en dos momentos diferentes, el a?o pasado las casas se encarecieron un 2,25%. Aunque es el sexto a?o de crecimiento consecutivo (desde 2014 los precios han subido m¨¢s de un 37% de manera acumulada), la tendencia a la moderaci¨®n es clara si se observa el ritmo al que se estaban disparando las casas en los a?os previos (m¨¢s de un 7% en 2019, por ejemplo).

Pisos m¨¢s grandes

Otro factor que pudo influir es que en 2020 se observ¨® una clara tendencia de los compradores a buscar casas m¨¢s grandes. Los pisos de m¨¢s de 80 metros cuadrados representaron el 52,2% de las compras (frente al 50,5% de 2019), mientras que todas las dem¨¢s categor¨ªas ¡ªentre 60 y 80 metros cuadrados; de 40 a 60 metros cuadrados; y menos de 40 metros cuadrados¡ª retrocedieron. Este hecho se relaciona con la pandemia, ya que, como muestra una desagregaci¨®n trimestral de la demanda, la preferencia por los pisos m¨¢s grandes se dispar¨® a partir del segundo trimestre de 2020.

De vuelta a las compras de casas de gama alta por extranjeros, el anuario de Registradores de Espa?a muestra un peso muy desigual de este perfil de comprador por territorios. Mientras que en Baleares est¨¢n detr¨¢s de casi una de cada cuatro operaciones de este tipo, en cuatro comunidades (Castilla-La Mancha, Extremadura, Galicia y Navarra) no se registr¨® una sola compra de estas caracter¨ªsticas.

En general, como ya mostraron datos adelantados por el Colegio de Registradores a Negocios, el mercado de compraventas de extranjeros es muy desigual. Analizado en su conjunto, y a diferencia de lo que pas¨® en el segmento de casas m¨¢s caras, el peso de este perfil de comprador retrocedi¨®. Y en volumen de operaciones el batacazo supero el 26%, un porcentaje que duplica el retroceso protagonizado por los compradores m¨¢s pudientes. Ese golpe, l¨®gicamente, tiene consecuencias m¨¢s negativas para las provincias m¨¢s dependientes de las compras internacionales, que un a?o m¨¢s encabez¨® Alicante (un 37% de las operaciones en la provincia las protagonizan extranjeros), seguida de Baleares (29%) y M¨¢laga (28%).

La brit¨¢nica fue la nacionalidad extranjera m¨¢s frecuente del mercado inmobiliario en Alicante, C¨®rdoba, Granada, Ja¨¦n, M¨¢laga y Murcia. La francesa lo fue en Girona, Tarragona y Valencia; y la italiana en A Coru?a, Las Palmas y Santa Cruz de Tenerife. El mayor volumen de casas por for¨¢neos en Salamanca y Barcelona correspondi¨® a ciudadanos chinos; en Baleares, a alemanes; en Zamora, a portugueses; y en Ourense, a venezolanos. En todas las dem¨¢s provincias, las compras estuvieron dominadas por ciudadanos de origen marroqu¨ª o rumano.