Los caseros de las residencias de ancianos

A Jorge Guarner le espantan los ¡°aparcaviejos¡±. Piensa que una residencia es el ¨²ltimo lugar en el que alguien deber¨ªa terminar sus d¨ªas. ¡°Donde mejor est¨¢ una persona es en su casa¡±, repite por videoconferencia desde Barcelona. Pero su negocio y su vida profesional han girado siempre alrededor de ellas. En 2016, tras dos d¨¦cadas trabajando en el mundo de la tercera edad, el grupo Sar Quavitae, que dirig¨ªa, facturaba 360 millones de euros gestionando centros con 14.000 camas y 12.000 personas en plantilla. ¡°Dise?amos un modelo de residencia de entre 100 y 150 camas como m¨¢ximo. Es importante tener un tama?o m¨ªnimo para aprovechar la econom¨ªa de escala¡±.

Pero sus residencias no ten¨ªan salas de estar ¨²nicas, ni comedores ¨²nicos. Eso le horroriza. ¡°Divid¨ªamos los centros por plantas, hac¨ªamos minirresidencias dentro. De este modo, la atenci¨®n es mucho mejor¡±, explica. En los ochenta, cuando ¨¦l comenz¨® a trabajar, los mayores de 65 a?os solo representaban en Espa?a el 6,5% de la poblaci¨®n. Dos d¨¦cadas despu¨¦s la fotograf¨ªa hab¨ªa perdido brillo. ¡°Nos dimos cuenta de que hab¨ªa que desarrollar el sector, decidimos crear la patronal de grandes operadores, Aeste [fue su presidente durante nueve a?os]. Participamos en el comit¨¦ que ayud¨® a desarrollar la ley de dependencia, entramos en la CEOE¡­ Hab¨ªa que poner en valor que este sector representa el 9% del PIB. Detr¨¢s hay grandes inversores en infraestructura y grandes creadores de puestos de trabajo estables y no deslocalizables¡±.

Sar Quavitae fue vendido a DomusVi y Guarner dio un giro a su carrera sin alejarse demasiado del negocio. ¡°Descubr¨ª el mundo del Real Estate Investment Trust (Reit), llamadas socimis en Espa?a. Veh¨ªculos de inversi¨®n en el sector inmobiliario llevados por profesionales. Aqu¨ª la socimi es un caj¨®n de sastre donde se ha metido gente que se quiere ahorrar el impuesto de sociedades, pero en Estados Unidos est¨¢ m¨¢s desarrollada. En el mundo de la salud hay 17 Reit con 250.000 millones de d¨®lares invertidos. En Europa, en cambio, estamos en ocho veh¨ªculos especializados en el sector salud con entre 16.000 y 18.000 millones de euros invertidos, es una diferencia sustancial¡±.

Guarner consigui¨® convencer al fondo Oaktree Capital, con base en Londres, para que financiara el desarrollo de infraestructuras destinadas a ser hospitales, centros de d¨ªa o cl¨ªnicas en Espa?a. ¡°Acordamos que invertir¨ªa 500 millones en cinco a?os¡±, con un esquema paritario: mitad capital, mitad deuda.

En diciembre de 2016 dieron el primer paso con la compra, por 25 millones, de cuatro inmuebles propiedad de Ahorro Corporaci¨®n. A la vez, buscaron operadores europeos que estuviesen dispuestos a firmar contratos de alquiler a 25 a?os para operar centros sanitarios o residencias. Casi un lustro despu¨¦s, el grupo Healthcare Activos ha invertido 480 millones de euros, cuenta con 32 centros arrendados y otros doce en desarrollo, m¨¢s de 260.000 metros cuadrados, 4.800 camas en Espa?a y acaba de entrar en Portugal con la adquisici¨®n de un hospital.

El a?o pasado se sum¨® al proyecto Altamar, que aport¨® una amplia cartera de inversores (desde family offices a empresas como Mutua Madrile?a, Nortia, El Corte Ingl¨¦s Seguros, el fondo de pensiones de Bankia o el de los funcionarios vascos Elkarkidetza y Geroa) en busca de una rentabilidad mayor a la que ofrece el mercado financiero pero sin tomar excesivos riesgos. Del acuerdo surgi¨® Healthcare Activos Yield Socimi que comenz¨® a cotizar en Euronext el mes pasado.

Negocio especializado

Guarner ahora tiene el papel de ¡°casero¡±: gestiona los contratos de alquiler con los grupos que operan esos activos y ofrece rentabilidades (no garantizadas) a sus inversores que por el momento rondan el 1% trimestral. Para ello cuenta en su equipo con Albert Fern¨¢ndez, procedente de Banca Rothschild y especialista en el sector. ¡°Para invertir aqu¨ª tienes que saber cu¨¢les son las din¨¢micas, c¨®mo se genera el margen bruto, que hay una normativa diferente en cada comunidad aut¨®noma, que es importante tener criterios de calidad m¨¢s all¨¢ de lo que te marcan las Administraciones¡­¡±.

Lo que se aventuraba como un negocio sin sobresaltos, sin embargo, ha estallado en estos meses. Miles de fallecidos han destapado los puntos d¨¦biles del sistema de residencias ante el virus. Y el foco se ha puesto en el capital riesgo, que en los ¨²ltimos a?os hab¨ªa tomado posiciones en un negocio que factura en Espa?a unos 4.500 millones y que ofrec¨ªa, hasta ahora, una importante rentabilidad.

Healthcare Activos Investment, la sociedad del grupo que desarrolla las promociones inmobiliarias, tiene su matriz en una empresa con sede en Luxemburgo (¡°somos completamente transparentes y cumplimos con las obligaciones fiscales, dice Guarner¡±). El presidente del grupo defiende que esa separaci¨®n entre la propiedad y la gesti¨®n de los negocios sanitarios es beneficiosa y no presiona al alza los precios, como ocurre en el sector hotelero, que se ha ido despatrimonializando para hacerse m¨¢s eficiente. Tambi¨¦n aseguran que no han entrado en operaciones que ofrec¨ªan rentabilidades que dif¨ªcilmente se podr¨ªan sostener en el tiempo. ¡°Es una cuesti¨®n de asignaci¨®n de capital, es bueno que el sector se profesionalice¡±.

Una de sus l¨ªneas rojas, la que les ha salvado de tener que renegociar los 15 millones de euros que ingresan en concepto de alquileres, es que la renta no suponga m¨¢s del 50% del ebitda del operador. Tampoco cobran rentas variables, solo aplican el IPC anual a sus precios. ¡°Hay esquemas donde el operador paga el 70%-75% del ebitda. Nosotros queremos que nuestros clientes tengan margen suficiente para que, si les bajan las ocupaciones o les suben los gastos [como est¨¢ ocurriendo], puedan pagar la renta. De hecho, no hemos renegociado alquileres¡±, asegura. Al tiempo lamenta que sea un sector con sueldos muy bajos, donde un auxiliar de geriatr¨ªa cobra un 20% menos que una persona con un puesto b¨¢sico en el comercio, por ejemplo, o donde el personal m¨¦dico percibe un 30%-35% menos que lo que se cobra en un hospital. ¡°No tiene ninguna l¨®gica¡±.

Este a?o, Healthcare Activos quiere terminar el ejercicio con 505 millones invertidos y proyecta doblar esa cifra en los pr¨®ximos cinco a?os. ?Podr¨¢ a pesar del coronavirus? Albert Fern¨¢ndez, consejero delegado, insiste en que antes de la pandemia, con las residencias llenas y un gran apetito inversor, no se embarcaron en operaciones altamente rentables ¡°con alquileres irreales¡±, donde s¨ª llegaron empresarios con perfil muy financiero y sin conocimiento sectorial. ¡°Nosotros, en cambio, pensamos en el largo plazo, con contratos a 25 a?os¡±. Su mejor baza, dicen, es seguir ofreciendo ese 1% de rentabilidad sobre el capital invertido cada trimestre.