La pandemia paraliza la absorci¨®n del excedente de viviendas sin vender en pleno debate sobre c¨®mo castigar las casas vac¨ªas

El excedente de vivienda nueva sin vender se mantuvo en 2020 pr¨¢cticamente intacto. El n¨²mero de casas sin comprador acab¨® el a?o en 456.918 unidades, apenas 200 menos que en 2019, seg¨²n los ¨²ltimos datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. La raqu¨ªtica reducci¨®n anual del 0,04% es la menor en 11 a?os. La pandemia hizo que el mercado dejara de absorber el sobrante de vivienda en un momento en el que se agudiza ...

El excedente de vivienda nueva sin vender se mantuvo en 2020 pr¨¢cticamente intacto. El n¨²mero de casas sin comprador acab¨® el a?o en 456.918 unidades, apenas 200 menos que en 2019, seg¨²n los ¨²ltimos datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. La raqu¨ªtica reducci¨®n anual del 0,04% es la menor en 11 a?os. La pandemia hizo que el mercado dejara de absorber el sobrante de vivienda en un momento en el que se agudiza en Espa?a el debate sobre las casas vac¨ªas.

A principios de siglo, en los tiempos de desenfreno de la burbuja, la vivienda sin vender subi¨® descontroladamente hasta rozar las 650.000 casas. En 2010 lleg¨® la inflexi¨®n: pese a que la Gran Recesi¨®n dej¨® cifras de compraventas an¨¦micas, la construcci¨®n tambi¨¦n se paraliz¨®, con lo que el mercado comenz¨® a rebajar el excedente. Pero el proceso ha sido lento (menos de 200.000 viviendas en 11 a?os) y en 2019 ya mostr¨® signos de estar frenando porque conforme pasa el tiempo queda un remanente de casas nunca vendidas cada vez m¨¢s dif¨ªciles de colocar. Y a la vez se ha ido reactivando el sector promotor, con lo que se fabrica m¨¢s vivienda nueva.

En Madrid y Barcelona, los dos mayores mercados y los m¨¢s activos en la construcci¨®n residencial, las existencias de vivienda nueva sin vender aumentaron en 2020. La regi¨®n de la capital acab¨® el a?o con un excedente de 45.071 casas, un 4,1% m¨¢s que en 2019; en la provincia de Barcelona fue de 43.000 casas, un 3,9% m¨¢s.

El excedente de vivienda nueva no es equivalentes a toda la vivienda vac¨ªa que hay en Espa?a. Cuantificar esta es complicado. Seg¨²n la ¨²ltima cifra oficial, del censo de 2011, en Espa?a hab¨ªa 3,4 millones de casas vac¨ªas, una enorme diferencia con las 626.000 viviendas sin vender que hab¨ªa en ese a?o. La primera estad¨ªstica se?ala en cu¨¢ntas casas no vive nadie; la segunda se refiere a inmuebles que todav¨ªa no han encontrado comprador (y algunos probablemente nunca lo hagan).

La expropiaci¨®n, posible en tres comunidades

Sobre este problema se ha posado la mirada de muchas Administraciones p¨²blicas. En tiempos de problemas de acceso a la vivienda ¡ªlo que se atribuye a la escasez de oferta, particularmente social y asequible¡ª usar las casas vac¨ªas para aumentar el parque de alquileres es una idea recurrente en muchas comunidades aut¨®nomas. Baleares es la que la ha llevado m¨¢s lejos, cuando el pasado marzo orden¨® la expropiaci¨®n de uso de medio centenar de inmuebles. La idea es que los gestione en arrendamiento el instituto auton¨®mico de vivienda (Ibavi) durante la duraci¨®n del contrato (cinco a?os si el propietario es un particular y siete a?os si es una empresa).

La normativa balear permite la expropiaci¨®n forzosa de pisos de grandes tenedores (personas o empresas con 10 o m¨¢s casas) que lleven dos a?os vac¨ªos injustificadamente. De los 56 inmuebles afectados inicialmente, en 19 se han paralizado los procedimientos en la fase de alegaciones, al aceptar las razones esgrimidas por los propietarios, informa una portavoz del Gobierno balear.

Pero si el de Baleares es el caso m¨¢s sonoro, no es el ¨²nico. El Pa¨ªs Vasco ha aprobado este mes una normativa que permite algo parecido y se dirige a cualquier tipo de inmueble deshabitado, de peque?o o gran propietario. Excluidas quedan, como es habitual en todas las normativas, causas justificadas como las segundas residencias o los traslados laborales. La medida desarrolla una posibilidad recogida por la ley vasca de vivienda, que en su d¨ªa fue avalada por una sentencia del Tribunal Constitucional. Partir¨¢ de un registro auton¨®mico de vivienda desocupada que empezar¨¢ a funcionar el pr¨®ximo septiembre.

La idea b¨¢sica de ese registro es gravar fuertemente los inmuebles vac¨ªos. El recargo anual para una casa deshabitada sin justificaci¨®n parte de los 10 euros por metro cuadrado y podr¨¢ triplicarse si pasa el tiempo y no se corrige esa situaci¨®n. En zonas donde hay una demanda alta de vivienda, se podr¨¢ obligar al alquiler forzoso por un periodo de cinco a?os prorrogable en otros cinco. Y en casos m¨¢s extremos, como pisos abandonados que amenazan ruina, los Ayuntamientos y el Gobierno Vasco podr¨¢n proceder a su expropiaci¨®n forzosa.

Catalu?a, sentencia contraria del Constitucional

Tambi¨¦n la legislaci¨®n de Navarra, igualmente avalada por el Constitucional, prev¨¦ la expropiaci¨®n de casas vac¨ªas aunque solo en el caso de personas jur¨ªdicas (es decir, empresas). Sin embargo, desarrollar normativamente esa posibilidad no forma parte de los planes del Gobierno foral. Un portavoz del ¨¢rea de Vivienda indica: ¡°Podr¨ªamos echar mano de ese recurso, pero estamos ahora probando la v¨ªa de la negociaci¨®n¡±. Los esfuerzos se centran ahora mismo en completar el registro de vivienda vac¨ªas y buscar f¨®rmulas de penalizaci¨®n fiscal, algo que es mucho m¨¢s com¨²n y contemplan otras comunidades.

Es el caso de Catalu?a, que explor¨® tambi¨¦n la v¨ªa de la expropiaci¨®n, pero una sentencia del Tribunal Constitucional se la tumb¨®. El fallo no entraba en el fondo de la cuesti¨®n ¡ªcomo se ha dicho, en los casos de Navarra y Pa¨ªs Vasco aval¨® esa posibilidad¡ª sino que se basaba en el procedimiento parlamentario empleado. Catalu?a hab¨ªa aprobado un decreto-ley auton¨®mico y los jueces consideraron que no se pod¨ªa legislar sobre algo que afecta al derecho a la propiedad, protegido por la Constituci¨®n, mediante ese recurso de urgencia.

Tambi¨¦n Arag¨®n estudia la cuesti¨®n en una futura norma que prepara. La actual ya contempla el registro de vivienda desocupada y la cesi¨®n de uso por parte de grandes tenedores bajo determinadas circunstancias, algo que no ha tenido una plasmaci¨®n satisfactoria hasta el momento. De la misma forma, la Comunidad Valenciana ¡°est¨¢ preparando un decreto¡± para desarrollar el procedimiento a seguir en caso de pisos vac¨ªos, indican en la Vicepresidencia Segunda de la Generalitat Valenciana. Esta comunidad tambi¨¦n vio anulado por el Constitucional un art¨ªculo de su Ley de Funci¨®n Social de la Vivienda que hac¨ªa referencia a la expropiaci¨®n de usufructo en algunos procedimientos de ejecuci¨®n hipotecaria.

En cualquier caso parece probable que, como tambi¨¦n prev¨¦n Canarias y Catalu?a, las normativas valenciana y aragonesa se centren en las penalizaciones a la vivienda vac¨ªa. Esta v¨ªa es tambi¨¦n la que el Gobierno ha decidido incorporar en la futura ley estatal de vivienda. Aunque las negociaciones no est¨¢n cerradas, fuentes tanto del ala socialista del Ejecutivo como de Unidas Podemos han declarado en el pasado estar de acuerdo en facilitar un recargo del IBI por parte de los Ayuntamientos como v¨ªa para desincentivar que haya pisos vac¨ªos. Para ello se incorporar¨¢ una definici¨®n de lo que se considera una vivienda deshabitada y bajo qu¨¦ condiciones (previsiblemente solo para grandes propietarios y tras una desocupaci¨®n de m¨¢s de dos a?os) podr¨¢ incrementarse el impuesto. El recargo ser¨ªa progresivo hasta alcanzar un tope del 50%.