La crisis sacude el mercado de hoteles de Barcelona y lleva las ventas a cifras r¨¦cord

Los veteranos del sector hotelero no recuerdan un a?o como este en Barcelona. Y no se refieren a la ca¨ªda del turismo, que ya vivieron hace un a?o, sino a c¨®mo se ha disparado la venta de habitaciones en lo que va de 2021. Solo se han vendido siete establecimientos, pero la mayor parte de ellos son de grandes dimensiones y de cinco estrellas. En conjunto han cambiado de manos 1.460 habitaciones, lo que demuestra, por una parte, que los hoteleros necesitaban vender para dar aire a sus estresadas tesorer¨ªas y, por otra, que los fondos de inversi¨®n est¨¢n ansiosos por entrar en la plaza catalana. Seg¨²n los datos de 3 Capital Real State, esas operaciones supusieron transacciones por 600 millones de euros hasta julio, casi cuatro veces m¨¢s que en 2020 y m¨¢s de dos veces lo que en 2019.

¡°No hay un a?o comparable en los ¨²ltimos 20 a?os y habr¨¢ m¨¢s operaciones¡±, vaticina Juan Gallardo, socio de la consultora 3 Capital, a quien las operaciones le han dado una sorpresa: ¡°Todos esper¨¢bamos grandes descuentos con el inicio de la crisis y no se han producido tantas rebajas¡±.

La covid y el par¨®n en la movilidad internacional, como en tantos otros ¨¢mbitos, ha servido para espolear esas transacciones. El paseo de Gr¨¤cia, como otros s¨ªmbolos tur¨ªsticos de la ciudad, est¨¢ hoy vac¨ªo en comparaci¨®n con hace dos a?os. Los propietarios se han adaptado a esa situaci¨®n cerrando temporalmente la mitad de los hoteles de la ciudad y rebajando sustancialmente sus tarifas y, pese a ello, la ocupaci¨®n est¨¢ a a?os luz de lo que fue en etapas precovid. La situaci¨®n cada vez es m¨¢s insoportable para sus gestores.

Gallardo se?ala que en oto?o podr¨ªan desencallarse muchas operaciones a causa de un empeoramiento de las situaciones de caja de las compa?¨ªas, una vez concluyan los ERTE vinculados a la crisis sanitaria, se agoten las carencias de los cr¨¦ditos ICO y no haya regresado el vigor que Barcelona ten¨ªa en el mercado del turismo corporativo, ante la cautela con la que se vuelve a la celebraci¨®n de congresos y salones. Una parte importante de las 60.000 camas que tiene Barcelona est¨¢n estrechamente ligadas a esos negocios y el de las ferias, al que m¨¢s le est¨¢ costando recuperarse por los riesgos que suponen para las empresas.

¡°Es muy probable que haya cambios de manos, pero la marca Barcelona es lo suficientemente potente como para que se produzcan cierres. Cambiar¨¢n de empresas que los gestionen y tal vez de propiedad. En todo caso se hace dif¨ªcil pensar en ceses de actividad¡±, puntualiza Manel Casals, director general del Gremio de Hoteles de Barcelona. La capital catalana cuenta con una planta hotelera de algo m¨¢s de 400 hoteles y aproximadamente algo m¨¢s de la mitad est¨¢n cerrados desde marzo de 2020. ¡°Hay muchas empresas que prefieren no reiniciar la actividad hasta que la movilidad sea m¨¢s estable, porque abrir a medio gas no les interesa¡±, concluye.

La ca¨ªda del negocio est¨¢ agotando las reservas que hab¨ªan acumulado en tiempos de bonanza muchos hoteleros y ya hace tiempo que puso en aprietos mucho m¨¢s serios a quienes acometieron recientes reformas en sus establecimientos. El caso m¨¢s representativo es el de Jordi Mestre, hasta este mismo agosto presidente del Gremio de Hoteles de Barcelona. Dimiti¨® poco despu¨¦s de vender su cadena hotelera, Selenta, a la gestora de fondos Brookfield por 440 millones. Entre los activos de los que se ha desprendido figuraban dos en Barcelona: el Expo Barcelona y el Sof¨ªa. En este ¨²ltimo, un cinco estrellas lujo con 465 habitaciones y el de mayores dimensiones de los vendidos este a?o, invirti¨® 60 millones de euros en una remodelaci¨®n concluida en febrero de 2018. Fuentes del sector indican que el endeudamiento por el que opt¨® se podr¨ªa haber resistido con los ingresos de la actividad de 2019, previos a la covid, pero no con los actuales. La dureza de la crisis ha forzado en los ¨²ltimos meses a renegociar decenas de contratos de arrendamiento ante la incapacidad de pagar los precios pactados antes del golpe de la pandemia.

El protagonismo de los fondos de inversi¨®n explica en parte la dimensi¨®n de los establecimientos vendidos en Barcelona. Los grandes gestoras evitan el menudeo y apuestan por operaciones de grandes dimensiones, en ocasiones por encima de los 100 millones de euros. Y por el lujo. Con las compraventas cerradas este a?o se han cambiado de manos un millar de habitaciones de lujo, una de cada cinco de las existentes en Barcelona.

P¨¦rdidas continuadas por el cierre

¡°Un hotel cerrado de unas 100 habitaciones pierde cada mes en torno a 100.000 euros. Imagina si no ha abierto o ha abierto solo parcialmente durante 18 meses (en referencia a la afectaci¨®n temporal que acumula la crisis sanitaria). Y si tiene 400 habitaciones¡±, apunta Bruno Hall¨¦, socio codirector de la divisi¨®n hotelera de Cushman & Wakefield, en una explicaci¨®n muy gr¨¢fica sobre el grado de deterioro que atraviesan las tesorer¨ªas de las cadenas.

A esas dificultades se a?ade la gran disponibilidad de dinero que campa por el mercado en busca de oportunidades y el inter¨¦s de los fondos de inversi¨®n por entrar en una plaza dif¨ªcil como Barcelona, en la que muchos family offices locales y las propias cadenas manten¨ªan en propiedad la plaza hotelera. Esos establecimientos se han convertido ahora en un activo l¨ªquido f¨¢cil de realizar. Tienen, adem¨¢s, un gran valor a futuro para los inversores, que aumenta por las restricciones municipales a la construcci¨®n de nuevos hoteles por la saturaci¨®n tur¨ªstica que sufren algunas zonas de la ciudad.

Brookfield es un ejemplo de la proactividad de las gestoras de fondos, pero tambi¨¦n lo es Schroeders, que ha adquirido el hotel Grand Central (114 habitaciones) y el Apollo, pese a que ninguno de los dos los operar¨¢ el fondo. El primero continuar¨¢ siendo gestionado por Unico, la cadena de la familia Guardans, y el segundo pasar¨¢ a manos de Meli¨¢. La Salle Investment Management adquiri¨® por 115 millones otro c¨¦ntrico establecimiento (en Rambla de Catalunya), el Calder¨®n, a la cadena NH. Una duda que podr¨ªa resolverse en los pr¨®ximos meses es el cambio de manos del hotel Fairmont Juan Carlos I, en causa de liquidaci¨®n por sus p¨¦rdidas y que podr¨ªa resurgir si el Ayuntamiento de Barcelona le prorroga la concesi¨®n del suelo sobre el que se levanta, al que solo le quedan 19 a?os, un plazo demasiado corto para que un inversor vea posibilidades de rentabilizar la inversi¨®n.