El acuerdo sobre vivienda avanza en un impuesto a las casas vac¨ªas y prev¨¦ ayudas de 250 euros mensuales al alquiler para j¨®venes

Los detalles que han trascendido sobre el acuerdo para la futura ley de vivienda que ha desbloqueado los Presupuestos apuntan a soluciones tratadas en las negociaciones durante los ¨²ltimos nueve meses y que han sido objeto de fuertes discusiones entre los socios de Gobierno. La diferenciaci¨®n entre peque?o y gran propietario, que dar¨¢ lugar a regulaciones diferenciadas de las rentas, y el impulso a un castigo fiscal a la vivienda vac¨ªa a trav¨¦s del IBI son las claves de un acuerdo en el que, por la divisi¨®n de competencias en la materia, ser¨¢ necesaria la colaboraci¨®n de comunidades y ayuntamientos para aplicar muchas medidas. Entre los anuncios de este martes tampoco han faltado algunas sorpresas: el presidente del Gobierno, Pedro S¨¢nchez, ha anunciado una nueva ayuda para j¨®venes de 250 euros mensuales.

Seg¨²n ha dicho el presidente, el acuerdo sobre vivienda incluye un ¡°bono joven de vivienda¡±, que ser¨¢ una ayuda directa de hasta 250 euros mensuales y podr¨¢ percibirse durante dos a?os (6.000 euros en total). Se dirigir¨¢ a j¨®venes de 18 a 35 a?os que acrediten la percepci¨®n de rentas procedentes del trabajo inferiores a 23.725,8 euros (tres veces el IPREM) al a?o y que vivan de alquiler. ¡°En los casos de las familias m¨¢s vulnerables, ese bono joven podr¨¢ completarse con ayudas directas al alquiler hasta un 40% de su valor¡±, ha a?adido S¨¢nchez. El Gobierno prev¨¦ destinar una partida de 200 millones para el nuevo bono y habr¨¢ ¡°flexibilidad¡± para que las comunidades, que son las que vehiculan las ayudas al alquiler, modulen en funci¨®n de las circunstancias, indican fuentes conocedoras del acuerdo.

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S¨¢nchez anuncia las nuevas medidas

¡°Hay que acelerar la edad de emancipaci¨®n, cuya media europea est¨¢ en los 26 a?os¡±, ha enfatizado S¨¢nchez durante la inauguraci¨®n del I Foro Urbano de Espa?a en la capital andaluza. ¡°Vamos a destinar una pol¨ªtica p¨²blica a reducir la edad de emancipaci¨®n tan insoportablemente alta en nuestro pa¨ªs para que los j¨®venes y las personas m¨¢s vulnerables puedan acceder a una vivienda en alquiler digna con el apoyo y ayuda de la Administraci¨®n General del Estado¡±, ha agregado, a la vez que ha puesto en valor que la futura norma ser¨¢ ¡°la primera ley de vivienda de la historia de la democracia¡± y supone ¡°un hito sin precedentes en la acci¨®n legislativa¡±, informa Eva Saiz.

Sin conocer toda la letra peque?a de las ayudas es imposible acertar a cuantificar con exactitud la cifra de beneficiarios. Sin embargo, los potenciales receptores con los datos que se conocen son cientos de miles. En Espa?a hay cerca de seis millones de asalariados de entre 18 y 35 a?os, seg¨²n datos de la Agencia Tributaria. De estos, cinco millones ganan dos veces el salario m¨ªnimo o menos (cerca de dos millones de asalariados de entre 18 y 25 a?os y otros cerca de 3 millones de entre 25 y 35 a?os), con lo que en principio la inmensa mayor¨ªa cumplir¨ªan el requisito de ganar menos de 23.750 euros. De estos, habr¨ªa que seleccionar los que viven de alquiler, si se incluye alg¨²n tope de precio de alquiler, qu¨¦ ocurre con los que comparten piso o si se exige, como ocurri¨® con la renta de emancipaci¨®n del Gobierno de Jos¨¦ Luis Rodr¨ªguez Zapatero, que el contrato de alquiler est¨¦ dado de alta en alg¨²n registro oficial.

En lo que se refiere a la futura ley de vivienda, la v¨ªa principal para lograr el pacto ha sido diferenciar lo que se har¨¢ cuando el arrendador sea un gran propietario y lo que se har¨¢ cuando sea un peque?o propietario. Y esa definici¨®n fue precisamente uno de los desacuerdos que se hicieron p¨²blicos en su d¨ªa. Seg¨²n lo que han indicado fuentes de Unidas Podemos, se considerar¨¢ que un gran propietario es aquel que tiene m¨¢s de 10 viviendas. Esa era la apuesta del PSOE, mientras que en la formaci¨®n comandada por Ione Belarra en alguna ocasi¨®n se abog¨® por rebajar la cifra a cinco inmuebles. Pero a esa condici¨®n se a?adir¨¢ la del que el casero sea persona jur¨ªdica. Es decir, que los grandes propietarios ser¨¢n las empresas que tengan 11 inmuebles residenciales o m¨¢s.

Esa definici¨®n, en realidad, nunca fue un gran escollo en la negociaci¨®n, como tampoco lo era el mecanismo para castigar la vivienda vac¨ªa. Hace meses los socios del Ejecutivo se pusieron de acuerdo en usar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para desincentivar que haya pisos desocupados, la novedad es que ahora ya se sabe que ese impuesto podr¨¢ crecer hasta un 150%. La idea es que los ayuntamientos puedan recargar el gravamen, una posibilidad que la legislaci¨®n contempla desde hace mucho tiempo, pero que resultaba inaplicable porque en ning¨²n sitio se especificaba lo que es una vivienda vac¨ªa. La futura ley, por tanto, tendr¨¢ que definirlo y permitir¨¢ m¨¢s que duplicar ese impuesto (el PSOE en su d¨ªa propuso un recargo del 50% y Unidas Podemos apostaba por subirlo) en los inmuebles que entren en esa definici¨®n.

El castigo fiscal se aplicar¨¢, aqu¨ª s¨ª, tanto a particulares como empresas. Pero de nuevo aparecen salvedades: se exigir¨¢ que el propietario tenga al menos cuatro inmuebles. Y no afectar¨¢ a lo que se consideran causas justificadas de desocupaci¨®n como segundas residencias, situaciones de desplazamiento laboral por trabajo o pisos que se ofrecen en venta o alquiler pero no encuentran clientes. El recargo ser¨¢ progresivo y el tope del 150% solo se contempla cuando un propietario tiene m¨¢s de una casa vac¨ªa sin justificaci¨®n en un mismo municipio. La otra condici¨®n para que el recargo fiscal se produzca es, obviamente, que el Consistorio donde est¨¢n las viviendas quiera aplicarlo. Es decir, la ley pondr¨¢ el marco para permitirlo, pero la decisi¨®n ¨²ltima ser¨¢ de los alcaldes.

Topes de rentas a grandes propietarios

Al margen de estas cuestiones, llega el gran embrollo sobre los precios. C¨®mo regular las rentas del alquiler ha sido siempre el escollo principal entre ambos partidos. El acuerdo, siempre seg¨²n lo que ha se?alado Unidas Podemos, permitir¨¢ ¡°bajar por ley los alquileres en base al ¨ªndice de referencia para todos los contratos en zonas de mercado tensionado¡± cuando la vivienda sea de un gran propietario. El ¨ªndice de referencia al que se hace menci¨®n es el que el entonces Ministerio de Fomento (actual Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana) puso en marcha en 2020. En principio esa es la estad¨ªstica de referencia, as¨ª que no est¨¢ claro qu¨¦ sucede en casos como el de Catalu?a, que usa una estad¨ªstica propia para poner l¨ªmites de precios mediante una ley recurrida por el Gobierno ante el Constitucional por invasi¨®n de competencias (y tambi¨¦n recurrida por el PP).

El principal problema de los datos del ministerio es que usan como fuente las declaraciones de la renta, por lo que ahora mismo ofrece una foto de 2018. La intenci¨®n del Gobierno es actualizarlo, pero incluso si se usan datos de 2019, todav¨ªa no se recoger¨ªa el impacto que ha tenido la pandemia, que forz¨® una rebaja de los alquileres en las principales ciudades. En cualquier caso, lo que recoja esa estad¨ªstica servir¨¢ como l¨ªmite al precio que las empresas con m¨¢s de 10 viviendas podr¨¢n poner a sus arrendamientos, de manera que no podr¨¢n superar los precios medios de la zona.

La idea de poner tope a las rentas con base en un ¨ªndice de precios siempre fue defendida a capa y espada por UP, y gustaba menos en el PSOE. El acuerdo permitir¨¢ hacerlo, pero solo con una parte del parque de alquileres y siempre en zonas de mercado tensionado. La definici¨®n de estas se basa en una combinaci¨®n de subida de precios y esfuerzo financiero para las familias que, seg¨²n la ¨²ltima propuesta conocida, exige que los precios hayan escalado en cinco a?os m¨¢s de cinco puntos por encima del IPC y que el precio medio de alquiler de la zona supere el 30% de los ingresos medios por hogar.

La definici¨®n de zona tensionada, ha dicho el ministro de Presidencia, F¨¦lix Bola?os, en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros, se adoptar¨¢ a petici¨®n de las comunidades aut¨®nomas. La ley ¡°es muy ambiciosa¡±, ha dicho Bola?os, pero tambi¨¦n es ¡°respetuosa¡± con las competencias auton¨®micas y locales. Esto hace poco probable que en territorios donde gobierna el PP, que ha mostrado su oposici¨®n a este tipo de regulaciones, soliciten una declaraci¨®n de ¨¢rea tensionada. En cualquier caso, ser¨¢ el Gobierno el que apruebe dicha declaraci¨®n, ya que tiene consecuencias a efectos de la recaudaci¨®n y Hacienda debe estar al tanto de ello.

Novedad para los promotores

Los incentivos fiscales han sido la v¨ªa privilegiada por el PSOE desde el principio para regular los arrendamientos. En la nueva ley se mantendr¨¢n para los propietarios particulares, que son la inmensa mayor¨ªa en el parque espa?ol de alquileres. La idea para estos es que en las ¨¢reas tensionadas se apliquen una serie de bonificaciones extraordinarias en el IRPF. Actualmente el 60% de los ingresos procedentes del alquiler no tributan en la declaraci¨®n de renta. Ese porcentaje bajar¨¢ al 50% con car¨¢cter general, pero subir¨¢ hasta el 70% si se cede el piso para alquiler social o si se arrienda a una persona joven (de 18 a 35 a?os). En las ¨¢reas tensionadas, si se baja el precio m¨¢s de un 5% el precio con respecto al contrato anterior, la bonificaci¨®n podr¨¢ llegar hasta el 90%. Nada impedir¨¢ que el casero suba el precio cuanto desee, pero la idea es que si lo hace pierda parte de esa bonificaci¨®n del 50%, de manera que no le salga rentable hacerlo.

En cualquier caso, en todas las ¨¢reas tensionadas, mientras dure esa condici¨®n y tanto si el arrendador es un particular como si es una empresa, los inquilinos podr¨¢n acogerse a una pr¨®rroga forzosa del contrato. Esto implica que el arrendatario puede exigir mantener el piso en las mismas condiciones, aplicando la subida anual del IPC. Las declaraciones de ¨¢rea tensionada se har¨¢n por un m¨¢ximo de tres a?os. No est¨¢ claro c¨®mo ser¨¢ el mecanismo de renovaci¨®n si transcurrido ese periodo no se ha logrado apaciguar los precios.

Por ¨²ltimo, el pacto que permitir¨¢ sacar adelante los Presupuestos tambi¨¦n contempla una novedad que afectar¨¢ a los promotores de vivienda. Se obligar¨¢ a una reserva del 30% de todas las promociones para vivienda protegida, una medida que recuerda a la que en su d¨ªa aprob¨® el Ayuntamiento de Barcelona. Y, entre las casas que se construyan con apoyo p¨²blico, al menos la mitad tendr¨¢n que destinarse al alquiler social. Esta era una medida que se barajaba hace tiempo porque un diagn¨®stico compartido entre los dos socios de Gobierno es que el gran problema de Espa?a es la escasez de parque p¨²blico en alquiler con respecto a otros pa¨ªses de Europa. Durante d¨¦cadas, todo el dinero invertido en vivienda protegida se enfocaba en inmuebles en venta que, pasado un cierto tiempo, perd¨ªan la condici¨®n de protegidos y entraban en el mercado libre. La obligaci¨®n de que al menos la mitad de la vivienda de protecci¨®n oficial se dedique al arrendamiento pretende frenar ese d¨¦ficit.