El precio de la vivienda creci¨® un 8,5% en el primer trimestre, el mayor encarecimiento en casi 15 a?os

La vivienda no se libra de las tensiones de precios que atenazan en los ¨²ltimos tiempos a las econom¨ªas avanzadas. El sector lleva meses mostrando una vitalidad desconocida desde los tiempos de la burbuja, con r¨¦cords en operaciones de compraventa y en concesi¨®n de hipotecas, y eso al final se acaba traduciendo en casas m¨¢s caras. Es lo que sucedi¨® en el primer trimestre de este a?o, cuando la vivienda se encareci¨® un 8,5% con respecto al mismo periodo del a?o pasado, seg¨²n los datos publicados este mi¨¦rcoles por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). El porcentaje no es cualquier cosa: de nuevo hay que irse a los a?os de desenfreno de la primera d¨¦cada del siglo, concretamente al tercer trimestre de 2007, para encontrar un momento en que el importe de los pisos en Espa?a aumentara m¨¢s r¨¢pido.

En los a?os previos a la pandemia, el m¨¢ximo crecimiento que lleg¨® a alcanzar el precio de la vivienda en t¨¦rminos interanuales fue del 7,2%, durante un episodio de calentamiento del mercado entre finales de 2017 y el verano de 2018. Luego el sector se fue enfriando y la pandemia supuso un aletargamiento. Pero el despertar est¨¢ siendo abrupto y de momento, como sucede con la inflaci¨®n, no est¨¢ claro cu¨¢l ser¨¢ su techo. Desde finales de 2020, las casas suman cinco trimestres consecutivos encareci¨¦ndose.

En esta ocasi¨®n, adem¨¢s, destaca que la subida es bastante homog¨¦nea tanto entre la vivienda nueva como en la de segunda mano, un reflejo de que la alta demanda est¨¢ tensando el mercado en su conjunto. Los importes de las casas a estrenar, no obstante, se incrementaron m¨¢s: un 10,1% en el primer trimestre. Pero las usadas, que suponen la inmensa mayor¨ªa de las compraventas (una diferencia notable con lo que pasaba en la burbuja, seg¨²n destacan la mayor¨ªa de expertos) se han encarecido un 8,2%.

El ?ndice de Precios de Vivienda que elabora el INE es un indicador con base 100 que toma como referencia lo que val¨ªa una vivienda en 2015. En el primer trimestre de este a?o, atribuye un valor de casi 139 puntos a la vivienda. Esto significa que el precio es un 39% m¨¢s caro que en 2015, pero tambi¨¦n permite compararlo en t¨¦rminos hist¨®ricos con los a?os anteriores. Siguiendo la serie hist¨®rica, los precios actuales se pueden comparar con los de principios de 2009, pero todav¨ªa est¨¢n por debajo de los niveles que alcanzaron en los momentos ¨¢lgidos de la burbuja (casi 152 puntos, en el verano de 2007). Aunque aqu¨ª hay una diferencia notable entre la obra nueva (en m¨¢ximos hist¨®ricos, con m¨¢s de 153 puntos) y la segunda mano, que se encuentra todav¨ªa lejos del pico de 15 a?os atr¨¢s (ahora alcanza 136 puntos, lejos de su r¨¦cord de 169 puntos).

Subida en todas las comunidades

El calentamiento del sector, no obstante, es un hecho y adem¨¢s es bastante homog¨¦neo. En todas las comunidades aut¨®nomas, los precios de las casas comenzaron el a?o subiendo m¨¢s r¨¢pido de lo que lo hac¨ªan a finales de 2021. No obstante, los ritmos difieren entre territorios y solo seis comunidades (Baleares, Cantabria, Canarias, Andaluc¨ªa, Murcia y la Comunidad Valenciana), adem¨¢s de las dos ciudades aut¨®nomas, presentaron en el primer trimestre un porcentaje de subida de precios superior a la media nacional del 8,5%. En las cuatro primeras, de hecho, el encarecimiento fue de doble d¨ªgito, con Baleares marcando el mayor ritmo interanual (12%). En el extremo opuesto, las casas solo subieron un 6,3% en el Pa¨ªs Vasco.

¡°Nos encontramos ante un nuevo bum por comprar¡±, se?ala la portavoz del portal Fotocasa, Mar¨ªa Matos, en una comunicaci¨®n remitida a los medios en la que se destaca que la vivienda vive ¡°la mayor subida interanual desde la burbuja inmobiliaria¡±. Sin embargo, Matos ve diferencias respecto a entonces porque ¡°ya no hay exceso de producto, sino escasez de stock¡±. Es decir, que hay ¡°un gran desequilibrio entre oferta y demanda¡± que dif¨ªcilmente se paliar¨¢ con obra nueva porque Espa?a construye mucho menos que a principios de siglo y adem¨¢s ¡°el momento de crisis en Occidente ha provocado encarecimientos de los materiales¡±, lo que est¨¢ provocando ¡°que la oferta de obra nueva se est¨¦ ralentizando y tardando mucho m¨¢s de lo habitual en llegar al mercado¡±.

Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico de Econom¨ªa en la Universitat Pompeu Fabra, recuerda que ¡°la tensi¨®n en los mercados de compraventa de vivienda, y tambi¨¦n de alquiler en grandes ciudades, es global¡±. ¡°En el caso espa?ol¡±, explica el experto, ¡°el proceso de aceleraci¨®n de los precios comenz¨® m¨¢s tarde, pero podr¨ªa extenderse m¨¢s, puesto que la subida de tipos del Banco Central Europeo tendr¨¢ un efecto limitado sobre el coste de las hipotecas y todav¨ªa existe una gran cantidad de ahorro acumulado y deseos de cambiar de vivienda junto con una demanda para inversi¨®n¡±.

Matos apunta razones similares para explicar por qu¨¦ ¡°el precio de la vivienda se resiste a bajar¡±. Pero en unos meses, Garc¨ªa Montalvo cree que s¨ª puede producirse un cambio, derivado del empeoramiento de la situaci¨®n econ¨®mica: ¡°Es previsible que las consecuencias de la guerra de Ucrania y la subida de los tipos de inter¨¦s, que se prev¨¦ muy r¨¢pida en muchos pa¨ªses, aunque no tanto en la zona euro, acabe conteniendo el crecimiento de los precios¡±, apunta el catedr¨¢tico.