El sector inmobiliario hace temblar a la econom¨ªa global

En este tiempo de incertidumbres, una cosa es segura: el contexto no pinta bien a nivel internacional para el sector inmobiliario, que lleva desde la pandemia coqueteando con una burbuja. Las proyecciones de la potente consultora Oxford Economics apuestan a que los precios de la vivienda en el conjunto de 20 econom¨ªas avanzadas, entre las que se cuenta Espa?a, van a vivir una inflexi¨®n. Si a principios de este a?o crec¨ªan a un ritmo anual del 15%, a mediados del pr¨®ximo creen que lo har¨¢n un 1%. Y por eso sus analistas se han preguntado qu¨¦ implica ese cambio. En el pasado, cuando los importes de las casas se han contra¨ªdo, se han reducido el consumo y la inversi¨®n inmobiliaria, mientras que las condiciones de cr¨¦dito se han endurecido. Partiendo de esas tres posibilidades, un informe difundido este mi¨¦rcoles modela tres escenarios probables y su impacto en el PIB, cuyo escenario base es un crecimiento mundial del 1,5%. En el peor de los casos, que las tres cosas sucedieran simult¨¢neamente, Oxford Economics cree que el crecimiento econ¨®mico se aplanar¨ªa hasta el 0,3%.

El primer escenario es que, hasta 2025, los precios de las casas retrocedan un 10% en un conjunto de 22 pa¨ªses. Esto llevar¨ªa aparejado un descenso de la riqueza de los hogares, ya que muchos tienen en la vivienda su principal ahorro. Esto se traduce en un menor consumo. La proyecci¨®n no solo cubre las 20 econom¨ªas avanzadas del estudio, sino que se a?aden Suiza y China. Esta ¨²ltima preocupa especialmente. ¡°Una diferencia importante entre la situaci¨®n actual del mercado de la vivienda y la situaci¨®n durante la Gran Crisis Financiera [la crisis de 2008] es la trayectoria del mercado en China¡±, se?alan los autores del informe. Si entonces el gigante asi¨¢tico cape¨® el estallido de la burbuja mundial y continu¨® con precios al alza que disimularon la debacle mundial, ahora su sector ya ha empezado a caer, antes incluso que las econom¨ªas avanzadas. Como sea, Oxford Economics estima que si las casas se abaratan en esta direcci¨®n, el PIB mundial crecer¨ªa un 1,3%. No se trata de una gran mella respecto al 1,5% del escenario base porque, en realidad, este ya contempla que haya ca¨ªdas de precios en muchos mercados, aunque Espa?a aparece en la mayor¨ªa de estimaciones entre las m¨¢s alejadas de una potencial burbuja.

El crecimiento se ver¨ªa m¨¢s comprometido, en cambio, si a la ca¨ªda de precios se suma un retroceso considerable de la inversi¨®n inmobiliaria en vivienda. Con una retracci¨®n del 10% en esta variable, para el mismo conjunto de 22 econom¨ªas, el PIB mundial ya solo crecer¨ªa un 0,7%. Los analistas recuerdan que ¡°en el pasado las bajadas de precios han tendido a combinarse con retrocesos en la inversi¨®n residencial¡±. En la Gran Recesi¨®n, por ejemplo, el batacazo alcanz¨® el 30% en las principales econom¨ªas, aunque algunas como la alemana fueron capaces de sortearla. Esta vez no creen que sea para tanto porque tampoco ven un crecimiento previo tan explosivo como el de la burbuja de principios de siglo. Pero apuntan a Canad¨¢, Taiw¨¢n, Finlandia y Nueva Zelanda como los mercados m¨¢s problem¨¢ticos. EE UU, Jap¨®n y Sud¨¢frica se sit¨²an en el lado opuesto. Y Espa?a se queda en la parte media-baja de la tabla: la inversi¨®n en vivienda ha crecido desde la pandemia y est¨¢ casi un punto por encima de la media de los ¨²ltimos 10 a?os, pero est¨¢ muy alejada del pico de la burbuja de principios de siglo.

Hipotecas m¨¢s caras

El tercer escenario tiene que ver con el cr¨¦dito. Cuando caen los precios de las casas se produce un deterioro econ¨®mico general, los pr¨¦stamos tienden a ser m¨¢s selectivos y las condiciones para obtener una hipoteca se endurecen. Si esto se combinara con lo explicado en los escenarios anteriores, la consultora brit¨¢nica cree que la econom¨ªa mundial se quedar¨ªa en un exiguo crecimiento del 0,3%. Esto implica, explican los expertos, que en el segundo cuarto de 2023 la econom¨ªa decrecer¨ªa. Usando la definici¨®n de recesi¨®n del Fondo Monetario Internacional, que se refiere al PIB per c¨¢pita, las proyecciones se?alan que un crecimiento de la poblaci¨®n mundial equivalente al 1% implicar¨ªa entrar en esa situaci¨®n tanto en el segundo escenario como en el tercero.

Para acabar de complicar las perspectivas, el informe recuerda que ¡°las recientes encuestas de los bancos centrales han mostrado una reducci¨®n de la disponibilidad de cr¨¦dito para comprar casas, especialmente en el Reino Unido y la eurozona¡±. Precisamente este mi¨¦rcoles, el Banco de Espa?a hizo p¨²blica su Encuesta de Pr¨¦stamos Bancarios de octubre, que llega a conclusiones similares. El cr¨¦dito concedido se contrae como consecuencia del endurecimiento durante el tercer trimestre de los criterios y condiciones para la concesi¨®n de pr¨¦stamos, en un contexto en que la pol¨ªtica monetaria de los bancos centrales est¨¢ centrada en retirar est¨ªmulos a la econom¨ªa y contener la inflaci¨®n. Y el organismo destaca que ¡°el retroceso de la oferta habr¨ªa sido de mayor intensidad en el segmento de financiaci¨®n a los hogares para adquisici¨®n de vivienda¡±. Este mercado, destaca el Banco de Espa?a, ha registrado ¡°la ca¨ªda m¨¢s pronunciada desde 2008¡å.