El FMI advierte de una ¡°inflexi¨®n¡± en la vivienda con ca¨ªdas de precio de hasta el 23,5% en tres a?os

?Se encuentra el mercado de la vivienda en un ¡°punto de inflexi¨®n¡±? Ni el Fondo Monetario Internacional (FMI) parece tenerlo claro porque el interrogante aparece en el ¨²ltimo Informe de Estabilidad Financiera Global del organismo, publicado este martes. Lo que los expertos del fondo s¨ª tienen claro es que el sector inmobiliario ha vivido una monta?a rusa desde la pandemia. Tras el bache que supuso el par¨®n de actividad, en muchos pa¨ªses los precios se dispararon, y ahora el cambio de pol¨ªtica monetaria de los bancos centrales puede provocar el efecto contrario. ?Hasta d¨®nde podr¨ªan llegar esas ca¨ªdas ¡°significativas¡± de precios? A esa pregunta s¨ª responde el informe, que a partir de un modelo predictivo estima que en el peor de los escenarios las econom¨ªas emergentes ver¨ªan retroceder los precios de la vivienda hasta un 23,5%. En los pa¨ªses avanzados, el batacazo se quedar¨ªa en menos de la mitad: un 10,6%.

Los expertos del organismo trazan n¨ªtidamente el guion que conducir¨ªa a ese desenlace fatal. Primero, los importes por las nubes. ¡°Desde la pandemia, los precios de las casas han crecido m¨¢s de un 20% en algunas econom¨ªas¡±, indica el informe. Un gr¨¢fico adjunto deja claro que cuatro pa¨ªses (Turqu¨ªa, Nueva Zelanda, Australia y Holanda) cumplir¨ªan ese requisito. Pero otros como EE UU, Corea del Sur, Portugal, Canad¨¢ o Alemania no se quedan lejos. Espa?a figura en la parte baja de la tabla, con crecimientos m¨¢s bien modestos. Pero el movimiento ha sido consistente a nivel global, alimentado por un rebote econ¨®mico ¡°m¨¢s r¨¢pido de los esperado¡± y por los problemas con las cadenas globales de suministro, que encarecieron los materiales y con ello la construcci¨®n. ¡°Como resultado, la ratio de precio respecto a ingresos ha alcanzado el nivel m¨¢s alto en dos d¨¦cadas en muchos pa¨ªses, provocando un deterioro de la asequibilidad¡±, escriben los autores.

Otro gr¨¢fico abunda precisamente en c¨®mo ha empeorado la accesibilidad a la vivienda. A partir de ese indicador que compara los precios de las casas con los ingresos de las familias, 16 de los 25 pa¨ªses analizados muestran estar en el pico m¨¢ximo desde el a?o 2000. Nueva Zelanda, Portugal, Luxemburgo y Canad¨¢ son las peor paradas. Y Espa?a, que en la burbuja inmobiliaria de principios de siglo alcanz¨® la peor ratio de toda la tabla, aparece ahora comparativamente mejor; pero a¨²n as¨ª figura entre los 10 pa¨ªses con una vivienda menos asequible.

La siguiente clave, fundamental para explicar c¨®mo en un contexto en que comprar casa cuesta m¨¢s el mercado sigue subiendo, es la pol¨ªtica monetaria y fiscal. Si desde la Gran Recesi¨®n los tipos de inter¨¦s se manten¨ªan bajos (especialmente en la zona euro), con la pandemia los bancos centrales y los gobiernos profundizaron en esa v¨ªa para favorecer el crecimiento econ¨®mico. Esto implic¨® adoptar medidas ¡°sin precedentes¡± que hicieron que la financiaci¨®n fuera muy barata. Y este es el elemento central de la incertidumbre, puesto que ¡°los bancos centrales de todo el mundo han endurecido agresivamente la pol¨ªtica monetaria¡± para combatir la inflaci¨®n.

Cambio brusco en las hipotecas

El resultado es una financiaci¨®n m¨¢s cara y con requisitos m¨¢s estrictos para obtener una hipoteca. Esto, para los expertos del FMI, es lo que ¡°podr¨ªa conducir a una abrupta ca¨ªda de los precios de la vivienda, especialmente en pa¨ªses con un gran porcentaje de hipotecas variables¡±. Pero incluso en otros con un amplio dominio de los pr¨¦stamos a tipo fijo, como EE UU, se ha visto ¡°la tasa media del inter¨¦s fijo para hipotecas a 30 a?os tocando niveles que no se ve¨ªan desde 2008¡å.

Esa preocupaci¨®n es la que lleva a los economistas del organismo a usar un modelo de predicci¨®n que estima lo que puede pasar en los mercados inmobiliarios en los pr¨®ximos tres a?os. La previsi¨®n es global, diferenciando entre econom¨ªas avanzadas y las emergentes. De entrada, el modelo predice que el auge que se ha vivido en los ¨²ltimos tiempos tiene un 50% de posibilidades de esfumarse. Y, a continuaci¨®n, atribuye un comportamiento algo mejor a los mercados inmobiliarios de las econom¨ªas avanzadas que a las emergentes. De hecho, en las primeras es m¨¢s probable que haya crecimiento de precios a tres a?os, mientras que en las segundas es m¨¢s probable un ligero retroceso.

Por ¨²ltimo, el modelo sirve tambi¨¦n para diagnosticar qu¨¦ pasar¨ªa en el peor de los casos. En ese escenario, al que el modelo da un 5% de posibilidades de convertirse en realidad, la vivienda en los pa¨ªses emergentes vivir¨ªa un batacazo descomunal. En tres a?os los precios podr¨ªan caer hasta un 23,5%. Las econom¨ªas avanzadas no se librar¨ªan de las ca¨ªdas, que ser¨ªan del 10,6%. La perspectiva para estas ¨²ltimas, en definitiva, es mejor que en el ¨²ltimo informe, del pasado abril; y lo contrario sucede con las emergentes. No obstante, el documento advierte que esta predicci¨®n no es incompatible con ¡°un crecimiento medio de los precios de las casas estimado en el 5% para los pr¨®ximos tres a?os en algunas regiones¡±. Y se?ala los diferentes factores que podr¨ªan conducir hacia ese escenario adverso: en Europa la asequibilidad (es decir, el desequilibrio entre precios e ingresos) presiona menos que en Asia o Am¨¦rica; pero las condiciones financieras y el (pobre) crecimiento econ¨®mico esperado pesan m¨¢s.