Vecinos morosos: gu¨ªa para que la comunidad de propietarios cobre la deuda

En Espa?a existen 1,2 millones de comunidades de propietarios que mueven cerca de 40.000 millones de euros con las cuotas que aportan sus vecinos para mantener los servicios de los edificios. Cada comunidad se gasta de media de 33.000 euros anuales gracias a las cuotas que a principio de mes aporta cada vecino en la cuenta comunitaria.

La mayor preocupaci¨®n de cualquier presidente de una comunidad son las consecuencias por el impago de cuotas. Como recuerda Estanislao Moreno de la Santa, abogado de Vecindia, la morosidad ¡°obliga al resto de vecinos a cubrir su parte para soportar los gastos ordinarios¡± pero tambi¨¦n ¡°limita en gran medida la liquidez de las cuentas y la aprobaci¨®n de cualquier mejora del edificio porque tampoco se abonar¨¢ la derrama, incrementando as¨ª la deuda¡±.

Est¨¢ preocupaci¨®n por la morosidad en las comunidades de vecinos ha sido abordada tanto por los diferentes gobiernos como por los tribunales para garantizar el cobro a los comuneros por el impago de las cuotas. Conocer los requisitos para reclamar la deuda y la mejor v¨ªa para recuperar las cuotas de los morosos es fundamental para la comunidad.

?Cu¨¢ndo un vecino es moroso?

En primer lugar, el responsable del pago de las cuotas de la comunidad es el propietario, nunca el inquilino cuando la vivienda est¨¦ arrendada. Por tanto, moroso es todo due?o que no est¨¦ al corriente de pago de las obligaciones vencidas, l¨ªquidas y exigibles tanto por el impago de las cuotas ordinarias como de las derramas extraordinarias o del fondo de reserva.

Basta con el impago de una ¨²nica cuota ordinaria o extraordinaria para ser moroso. Para su? abono hay que establecer el plazo de pago en los estatutos o en los acuerdos de la junta de vecinos (por ejemplo, abonar la cuota en los primeros 10 d¨ªas de cada mes). De tal manera que el propietario que no paga adquiere la condici¨®n de moroso al d¨ªa siguiente de incumplir el plazo estipulado para su abono. Sin embargo, si la comunidad no tiene establecido un plazo determinado para pagar la cuota, la morosidad no se aplica hasta que termine el mes en el recibo presentado al pago.

?Se puede privar al moroso del uso de la piscina u otros elementos comunes?

La nueva redacci¨®n del art¨ªculo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a la comunidad privar de forma temporal el uso de servicios o elementos comunes siempre que esta privaci¨®n no sea abusiva ni desproporcionada.

La norma no establece una lista cerrada de medidas, sino que su aprobaci¨®n queda a discreci¨®n de cada comunidad. Las m¨¢s habituales son la privaci¨®n del uso de la piscina, pistas de p¨¢del o gimnasio. Aquellas comunidades que han intentado la prohibici¨®n de elementos m¨¢s conflictivos, como puede ser el uso del ascensor han sido rechazadas, ¡°los tribunales de instancia lo han entendido como desproporcionado¡±, seg¨²n Moreno.

Es m¨¢s, este abogado reconoce que ¡°la realidad nos ha demostrado que estas medidas son bastante infructuosas por una cuesti¨®n meramente pr¨¢ctica: ?qui¨¦n va a interponerse entre el vecino moroso y la piscina para evitar su entrada?¡±.

?Se pueden imponer intereses elevados a los propietarios morosos?

La Ley de Propiedad horizontal s¨ª lo permite. La junta de propietarios o los estatutos de la comunidad pueden acordar el establecimiento de intereses superiores al legal como medida disuasoria frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situaci¨®n.

La ventaja de esta medida es que es una ¡°decisi¨®n es absolutamente impersonal e ir¨¢ autom¨¢ticamente calculada en las cuotas que le remita el administrador cuando manifiesta su voluntad de liquidar¡±, aconseja el abogado. Eso s¨ª, la ley precisa que la imposici¨®n de un inter¨¦s superior al legal no puede tener en ning¨²n caso car¨¢cter retroactivo.

?Qu¨¦ pasos hay que dar para recuperar la deuda?

En primer lugar, hay que detallar y calcular adecuadamente las cuotas que se reclaman. Es importante comprobar qui¨¦n es el titular registral de la propiedad para evitar reclamar a un inquilino diferente al due?o o al alquilado.

En caso de que el deudor no atienda el pago amistoso, es necesario convocar una junta general de propietarios y acordar la liquidaci¨®n de la deuda y su reclamaci¨®n judicial, autorizando al presidente a iniciar las actuaciones ante el juzgado. La convocatoria de la junta de propietarios contiene una sanci¨®n moral y jur¨ªdica, porque debe aparecer en ella la deuda que arrastra el vecino y adem¨¢s se le priva del derecho de voto.

Ana Bozalongo, miembro de la Comisi¨®n de Legislaci¨®n del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, recuerda que ¡°una vez aprobada en la reuni¨®n comunitaria la deuda existente desde el llamado ¡°devengo de la obligaci¨®n contributiva¡±, m¨¢s los intereses legales y los gastos repercutibles, se debe notificar el acta al deudor donde figurar¨¢ el global del importe pendiente de pago, la decisi¨®n de reclamarlo judicialmente y el apoderamiento al presidente para promover la pertinente demanda¡±.

Tambi¨¦n conviene requerir el pago fehacientemente (por burofax con certificado de texto y acuse de recibo o comunicaci¨®n firmada por el moroso) en el domicilio del titular dando un plazo concreto para el pago. Asimismo, se podr¨¢ reclamar de forma subsidiaria en el tabl¨®n de anuncios o lugar visible de la comunidad. Si a pesar de estos intentos no se consigue realizar la notificaci¨®n, el secretario de la comunidad (generalmente el administrador de fincas) emitir¨¢ un certificado indicando esta circunstancia y el detalle de la deuda. Si finalmente se presenta la demanda en el juzgado, esta deber¨¢ acompa?arse con la documentaci¨®n que justifique la deuda y el intento de notificaci¨®n, en su caso.

?C¨®mo se tramita la reclamaci¨®n judicial?

Las comunidades con morosos suelen utilizar para cobrar el procedimiento monitorio, que permite reclamar deudas dinerarias acreditadas por un principio de prueba y no necesita abogado ni procurador, aunque es recomendable.

Para acudir al procedimiento monitorio hay que aportar el acuerdo de la Junta de propietarios aprobando la liquidaci¨®n de la deuda, su notificaci¨®n a los propietarios morosos y un certificado del secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, si la persona deudora no paga en el plazo de tres d¨ªas desde la notificaci¨®n.

Una vez se admite a tr¨¢mite la petici¨®n inicial al juzgado, se requiere al deudor para que en el plazo de 20 d¨ªas h¨¢biles pague o presente escrito de oposici¨®n. Si paga, se archivan las actuaciones, pero si no paga ni se opone, el proceso monitorio finaliza y la comunidad de vecinos debe solicitar despacho de ejecuci¨®n para el pago. Otra situaci¨®n posible es que el moroso presente oposici¨®n a la petici¨®n inicial del proceso monitorio, en este caso, la comunidad puede solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquel, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas de abogado y procurador.

?Cu¨¢nto tiempo se tarda en el juzgado en recuperar la deuda?

Desde que se interpone la reclamaci¨®n en el juzgado hasta el cobro de la deuda pueden transcurrir entre 12 y 24 meses. Por este motivo, ¡°es mucho m¨¢s sencillo acordar un plan de pagos cuando la deuda es relativamente razonable que cuando la bola de nieve se ha hecho m¨¢s grande; y, en el caso de que no fuera posible, iniciar los tr¨¢mites judiciales¡±, recomienda Estanislao Moreno.

Seg¨²n la experiencia de este abogado, entre el 80% y el 90% de las comunidades terminan recuperando no solo las cuotas reclamadas sino tambi¨¦n los intereses y los gastos en los que se ha incurrido. Y es que si la comunidad obtiene una sentencia totalmente favorable a su pretensi¨®n tambi¨¦n se le compensar¨¢ por los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervenci¨®n, aunque no sea preceptiva su asistencia en los procedimientos monitorios.

?Qu¨¦ garant¨ªas hay para recuperar la deuda?

Frente a otras deudas, en lo referente a las cuotas debidas a la comunidad, se responde directamente a las mismas con la vivienda, local o inmueble que las origina . Incluso si el moroso transmite la vivienda y no paga lo debido, ¡°siempre se podr¨¢ exigir la subasta del inmueble y con el dinero obtenido liquidar la totalidad de la deuda¡±, afirma Moreno.

Las deudas comunitarias est¨¢n protegidas por una serie de garant¨ªas que permiten a la comunidad liquidar la deuda. Por un lado, los cr¨¦ditos a favor de la comunidad correspondientes a las cuotas imputables a la anualidad en curso y a los tres a?os anteriores tienen la condici¨®n de preferentes a efectos del art¨ªculo 1.923 del C¨®digo Civil cuando se anoten en el Registro de la Propiedad.

Adem¨¢s, el nuevo propietario responde con el propio inmueble adquirido de las cuotas adeudadas a la comunidad por los anteriores titulares hasta el l¨ªmite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisici¨®n y a los tres a?os naturales anteriores. Si, por cualquier motivo, no se comunicara la transmisi¨®n de la propiedad, el antiguo propietario continuar¨ªa respondiendo de las deudas con la comunidad generadas despu¨¦s de la compraventa de forma solidaria con el nuevo titular.

Hay que tener en cuenta que en la compraventa de viviendas y locales la ley impone al notario la obligaci¨®n de exigir al vendedor una certificaci¨®n de la comunidad de propietarios (expedida por el secretario o el administrador de fincas) que acredite que la finca que se vende se encuentra al corriente de pago de las cuotas de la comunidad o, en caso contrario, que exprese el importe de las cantidades adeudadas. Sin embargo, el comprador puede liberar al vendedor de la obligaci¨®n de presentar la referida certificaci¨®n manifest¨¢ndolo as¨ª al notario.

?Qu¨¦ papel tiene el administrador de fincas para cobrar la deuda?

Como asegura Ana Bozalongo ¡°la intervenci¨®n del?el administrador de fincas es fundamental a la hora de contabilizar la deuda e intermediar con el deudor para evitar que persista la situaci¨®n de morosidad¡±. Y es que, adem¨¢s de reclamar el pago por escrito, tambi¨¦n interviene para intentar la conciliaci¨®n extrajudicial.

Asimismo, las reclamaciones previas del administrador como secretario de la comunidad son documentos preconstituidos con una importancia sustancial en caso de acudir a la v¨ªa judicial. As¨ª, el certificado de deuda que emite el secretario-administrador es un ¡°instrumento clave para la admisibilidad del proceso judicial¡±, recuerda esta jurista.