Aqu¨ª no hay quien viva: los vecinos morosos deben 1.521 millones de euros

La morosidad hizo un agujero de 1.521 millones de euros en las comunidades de vecinos en Espa?a durante el a?o 2018, seg¨²n datos facilitados por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE). Por poner alg¨²n s¨ªmil, esa cantidad es la misma que el Supremo fij¨® como indemnizaci¨®n por el Prestige. O el PIB de la ciudad aut¨®noma de Melilla (1.523 millones de euros).

Los impagos de cuotas y gastos comunitarios por parte de vecinos morosos, sean particulares, promotoras o entidades financieras, est¨¢n poniendo a muchos inmuebles y a sus moradores en serias dificultades. Porque, a¨²n hoy, el 35% de las fincas tiene alg¨²n moroso entre sus filas y cada uno de ellos debe, de media, 1.000 euros.

La buena noticia es que ese agujero de 1.521 millones fue un 5% inferior con respecto al a?o anterior, cuando la mora se coloc¨® en 1.601 millones. En 2016 baj¨® un 8%, despu¨¦s de dos a?os de crecimiento, el m¨¢s importante el del a?o 2014, cuando subi¨® un 12%. La mejora econ¨®mica y, sobre todo, la buena salud del mercado inmobiliario se notan cada vez m¨¢s. "Las entidades financieras pagan las deudas que mantienen con las comunidades de propietarios cuando el inmueble se vende a un tercero. Por eso, al aumentar el n¨²mero de ventas, la morosidad evoluciona favorablemente", dice Salvador D¨ªez, presidente del ?CGCAFE. Tanto es as¨ª que la deuda bancaria en 2018 se coloc¨® en 285 millones de euros, un 10% menos que en 2017 (317 millones de euros). No obstante, a¨²n quedan varios a?os para poder decir adi¨®s a la morosidad bancaria dado que las entidades todav¨ªa tienen una importante cartera de pisos. "Calculamos que en el 15% de los edificios existe alguna propiedad de una entidad financiera", dice D¨ªez.

Cierto es que se trata del tercer a?o consecutivo en el que la morosidad vecinal mengua en Espa?a ¡ªen 2016 disminuy¨® por primera vez desde que empez¨® la crisis¡ª, pero las comunidades de propietarios siguen sufriendo a diario las consecuencias de no tener recursos suficientes para costear el mantenimiento y conservaci¨®n de sus inmuebles. "Las obras de mejora, seguridad o eficiencia energ¨¦tica requieren un importante desembolso econ¨®mico y, cuando hay morosos, el resto de los propietarios no pueden asumir la parte de los recibos que se generan", esgrime D¨ªez.

Hasta el punto de que algunas fincas pasan meses sin cerradura en el portal o sin ascensor. "Tengo una comunidad de 40 propietarios del Ivima en Villaverde Alto (Madrid) y hay 15 morosos que deben 20.000 euros. Esto ha hecho que los vecinos no puedan reparar uno de los ascensores (usan el otro) y que hayan tenido que hacer una derrama extra para que no les cortaran el agua", explica Carmen Ma¨ªcas, administradora de fincas colegiada de Madrid. Situaciones como estas son familiares en todas las fincas con deudores, sobre todo en Andaluc¨ªa, Catalu?a y Madrid, las tres regiones que acumulan m¨¢s morosidad.

Coletazos de la burbuja

En esto de no pagar las cuotas hay un poco de todo. Desde particulares que pasan por dificultades econ¨®micas a morosos profesionales que no est¨¢n al corriente de pago porque no quieren. "Los vecinos son capaces de distinguir entre quienes est¨¢n pasando apuros y quienes no. Y lo tienen en cuenta a la hora de decidir si a un propietario se le demanda o no", dice D¨ªez. Tambi¨¦n hay muchos promotores y constructores a los que la crisis dej¨® con varios pisos sin vender y que acumulan un volumen importante de deudas.

Hasta 128.000 euros debe el due?o de 21 pisos en un mismo edificio. "Llevo una comunidad de 35 viviendas y 21 est¨¢n okupadas ilegalmente. El promotor no pudo venderlas y se declar¨® en quiebra en 2010. Est¨¢ demandado pero est¨¢ desaparecido. Los dos ascensores est¨¢n parados, la cubierta se ha roto, no hay servicio de limpieza, la cerradura lleva tres meses sin arreglar, y el seguro solo cubre incendios". As¨ª describe el administrador Gustavo Garc¨ªa la situaci¨®n de esta finca del distrito madrile?o de Carabanchel. Los ocho vecinos que pagan tienen que asumir el doble de cuota (60 euros mensuales en lugar de 30). Su ¨²nica esperanza es que el banco ejecute los pisos y que sean vendidos.

La escena se repite en multitud de fincas. "El propietario de un edificio entero con varios pisos sin vender adeuda 50.000 euros, pero no hay manera de localizarlo porque cambia el nombre de la sociedad. La comunidad solo cobra cuando el moroso vende un piso", se?ala Roc¨ªo Molina, administradora de fincas colegiada de Madrid.

Ante esta precaria situaci¨®n, son muchas las comunidades que han tenido que recurrir a los tribunales. Antes, es aconsejable intentar un plan aplazado de pago para que el moroso, viva o no en la finca, abone poco a poco la deuda. Si hace caso omiso, la comunidad puede adoptar el acuerdo por mayor¨ªa simple de iniciar un proceso judicial de reclamaci¨®n de las cantidades. "Puede ser a trav¨¦s de un procedimiento monitorio liquidando previamente la deuda en la junta, o a trav¨¦s de un procedimiento verbal (hasta 6.000 euros) u ordinario (superior a 6.000 euros)", explica Patricia Briones, asesora jur¨ªdica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid).

Si la deuda est¨¢ bien acreditada, la comunidad ganar¨¢ el procedimiento con condena de las costas al demandado. Aunque si el moroso tiene m¨¢s deudas y existen otros acreedores, deber¨¢ atenderse al orden de prelaci¨®n de cr¨¦ditos establecido para poder cobrar. Y lo que puede cobrar es la deuda que corresponda a la anualidad corriente y los tres a?os anteriores. ?Qu¨¦ pasa si al moroso le embargan la vivienda y se declara insolvente? En este caso, el banco que se queda con el inmueble embargado tendr¨ªa que abonar la deuda (tres a?os anteriores m¨¢s el a?o en curso desde la fecha en la cual el banco se lo adjudique). La comunidad perder¨ªa el resto del dinero.