La gran disyuntiva de la vivienda: qu¨¦ hacer cuando tanto la compra como el alquiler se encarecen

?Comprar o alquilar? El eterno quebradero de cabeza para aquellos que se lo pueden plantear (muchos no tienen m¨¢s remedio que arrendar) parece cobrar sentido en el nuevo contexto de encarecimiento hipotecario. Y llueve sobre mojado porque tambi¨¦n la vivienda, dicen las estad¨ªsticas oficiales, sigue subiendo de precio. Pero como las rentas tambi¨¦n escalan, la respuesta ha cambiado poco para la mayor¨ªa de expertos (aunque, como se ver¨¢, no para todos). ¡°Hist¨®ricamente el alquiler ten¨ªa sentido porque a igualdad de pago ten¨ªas mejor piso de alquiler que de venta, pero eso se ha invertido en los ¨²ltimos a?os¡±, resume Francisco L¨®pez, quien dirige el departamento de Living (residencial) de BNP Real Estate y lo tiene claro: ¡°Para m¨ª, como opini¨®n puramente personal, tiene sentido comprar¡±.

Pero que tenga sentido no significa que sea m¨¢s f¨¢cil. Al contrario, es m¨¢s dif¨ªcil para muchos. L¨®pez se?ala que las ventas, a la baja en Espa?a tras un 2022 de cifras exultantes, ¡°est¨¢n funcionando excelentemente en el segmento del lujo, muy bien en el medio y regular en el bajo¡±. Y lo relaciona con el encarecimiento de la financiaci¨®n: ¡°Los tipos de inter¨¦s han subido tanto que llega un momento en que los potenciales compradores con menor poder adquisitivo no pueden pagar el pr¨¦stamo o el banco directamente no se lo da¡±, afirma. En a?o y medio, el eur¨ªbor a 12 meses, que es el ¨ªndice al que se referencian la mayor¨ªa de hipotecas variables en Espa?a, ha pasado de estar en negativo a superar el 4%. Y la hipoteca media sale ahora unos 300 euros m¨¢s cara cada mes que en 2021.

Este cambio, cree el economista Gonzalo Bernardos, tiene un efecto psicol¨®gico que hace que muchos se lo piensen m¨¢s a la hora de comprar: ¡°Lo que sucede es que mucha gente est¨¢ pensando que lo normal es tener un eur¨ªbor negativo como sucedi¨® durante a?os, y asumen una irregularidad hist¨®rica como una normalidad hist¨®rica¡±, comenta el director del m¨¢ster inmobiliario de la Universidad de Barcelona. Su recomendaci¨®n ser¨ªa tambi¨¦n la compra porque cree que ¡°no est¨¢ cara¡± (a diferencia del alquiler, sigue siendo m¨¢s econ¨®mica que en la burbuja de primeros de siglo) y, como ha ca¨ªdo la demanda, aparecen m¨¢s posibilidades de negociar el precio con el vendedor. Sobre la hipoteca, a?ade que ¡°la media del eur¨ªbor entre 1999 y 2007 [es decir, desde su creaci¨®n hasta el estallido de la Gran Recesi¨®n de 2008] fue del 3,38%, as¨ª que ahora cualquier inter¨¦s fijo por debajo del 3,30% est¨¢ muy bien¡±.

Bernardos cree que estas condiciones, algo m¨¢s dif¨ªciles que a?os atr¨¢s, siguen siendo mucho m¨¢s favorables que las que enfrentan los inquilinos. ¡°Quienes pueden permitirse alquilar o comprar, la ¨²nica opci¨®n es la compra porque el alquiler se est¨¢ poniendo muy dif¨ªcil¡±, afirma con rotundidad. Para arrendar un piso ¡°tienes que pasar un casting propio de Steven Spielberg, ya que hay empresas que cuentan que en cinco d¨ªas reciben hasta 250 solicitudes para el anuncio de un piso, y las condiciones que vas a encontrar no son las ¨®ptimas ni mucho menos¡±.

Seg¨²n un informe publicado el pasado septiembre por la plataforma de asesoramiento iAhorro, el alquiler medio ha subido en Espa?a un 7,4%, mientras que la cuota hipotecaria media (calculada para pr¨¦stamos nuevos, no para las revisiones de hipotecas variables, que s¨ª han subido de manera desbocada) se ha incrementado un 3,4%. Esto es consecuencia, entre otras cosas, de que quienes piden ahora dinero para comprar una casa tienden a demandar menores cantidades. Y como consecuencia, el estudio conclu¨ªa que los prestatarios necesitan un esfuerzo mucho menor para pagar la hipoteca (un 26% de los ingresos medios) que los inquilinos (casi un 43%). La conclusi¨®n de la plataforma era que ¡°es mucho mejor comprar una vivienda y pagar una hipoteca que alquilarla¡±.

Esa es, por tanto, la opini¨®n mayoritaria. Pero no un¨¢nime. Leopoldo Torralba, economista de Arcano Partners, cree que en el fondo se trata de una decisi¨®n ¡°bastante neutral¡± si se analiza desde una ¨®ptica inversora. ¡°Normalmente los precios de alquiler suelen estar correlacionados con los precios de las casas¡±, defiende. En la ratio de esfuerzo de la compra, se?ala, a lo que se destina a la hipoteca habr¨ªa que sumar otros gastos como la comunidad de vecinos, los impuestos, los seguros o las reparaciones, por lo que finalmente se igualan bastante. Y adem¨¢s hay que aportar en torno a un 20% del valor de la casa con ahorro, por lo que ¡°pierdes la rentabilidad potencial del dinero que has dedicado a eso¡±.

¡°Tirar¡± el dinero

¡°La gente se cree que si alquila est¨¢ tirando el dinero porque no compra un activo, pero cuando compras una casa tiras parte del dinero que son los tipos de inter¨¦s y m¨¢s o menos suponen un 20% o 25% de cuota hipotecaria¡±, agrega el experto de Arcano. ¡°Es cierto que cuando compras en parte est¨¢s invirtiendo y generando valor¡±, contin¨²a, ¡°pero la realidad es que tu objetivo no es vender esa casa sino saciar tu necesidad de habitar en alg¨²n sitio y, por tanto, eso de que es una inversi¨®n frente al alquiler es discutible en la pr¨¢ctica, porque con ambos lo que haces es satisfacer una necesidad de habitabilidad¡±.

?Qu¨¦ pasa entonces con quienes s¨ª buscan la compra como inversi¨®n? En ese caso, responde Torralba, ¡°lo que miras es la rentabilidad que le sacas en alquiler¡± para saber si es cara o barata. Y lo habitual, como sucede ahora que est¨¢ en torno al 3,5%, es que se sit¨²e en rentabilidades similares a las que ofrece el bono soberano. Pero a diferencia de este, las casas se revalorizan con la inflaci¨®n y por tanto est¨¢n protegidas de esta, ¡°lo que hace que muchos inversores primen mucho este tipo de activos¡±, destaca el economista de Arcano. Para L¨®pez, de BNP, el consejo primordial en este caso es diversificar: ¡°Yo no me lo jugar¨ªa todo ni a inversi¨®n financiera ni a inmobiliaria¡±, sostiene.

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