Los topes al alquiler

?Funcionar¨¢n los topes al alquiler? Quiz¨¢ m¨¢s de lo que temen los tenedores, y posiblemente menos de lo que desean los inquilinos. El paquete Ley de vivienda/Indice de precios de alquiler alberga una ambici¨®n compartible: dar estabilidad a este mercado y descrestar los precios. Pero se revelar¨¢ irrelevante si no se acelera al mismo tiempo la construcci¨®n de un parque p¨²blico de viviendas en alquiler ¡ªa medio plazo¡ª y se arbitran est¨ªmulos al alquiler a j¨®venes, de forma inmediata, las dos medidas esenciales.

Otra cosa es que los medios para servir esa ambici¨®n sean exitosos. Porque el proyecto exhibe lagunas fuertes. La primera es que se circunscribe ¡ªde momento¡ª a Catalu?a, un cierto rev¨¦s a la unidad del mercado sectorial. Pero eso podr¨ªa convertirla tambi¨¦n en laboratorio para formatear mejor el despliegue de la ley. Como el plazo hasta su revisi¨®n es de tres a?os (aunque tendr¨¢ efectos al menos en cinco, la duraci¨®n m¨ªnima de un contrato), puede aprovecharse para estudiar a nivel muy micro sus efectos: y as¨ª mantener los que resulten positivos y minimizar los negativos. Convendr¨ªa que las autonom¨ªas recelosas o contrarias participasen en esa auditor¨ªa general: el saber no ocupa lugar, y puede ayudar, tanto a auparse como a descartar.

El principal escollo para los inquilinos es la ausencia de mecanismos de control: no hay r¨¦gimen sancionador de los posibles abusos de los caseros, tampoco de los de sus clientes. El peor, para los tenedores, es el arbitrario deslinde por tramos de propiedad: con cinco pisos, en Catalu?a se es ¡°gran propietario¡±. A notar que Barcelona tendr¨ªa as¨ª la mitad de su parque en manos de grandes tenedores. Si se busca gravar fiscalmente los activos inmobiliarios a efectos redistributivos, lo propio es hacerlo en renta y/o patrimonio. Pero es m¨¢s discutible que esta seudo-progresividad sea eficaz en t¨¦rminos de estabilizar el mercado. Ah¨ª, la frontera separa a los tenedores familiares (peque?os, grandes o medianos) de los grandes fondos, normalmente internacionales. Aunque siempre se dan excepciones, las familias privilegian la estabilidad de los contratos, el cuidado del activo, el trato personalizado; los fondos priman la rentabilidad a corto plazo, y a niveles mundiales, sin m¨¢s cautelas.

Luego, quedan inc¨®gnitas menores, que a veces pueden ser mayores. ?C¨®mo se computan los inmuebles familiares de propiedad indivisa? ?Qu¨¦ ocurre en el caso frecuente de que el per¨ªmetro de la finca sea inferior en el catastro, lo que en realidad comprime el techo? ?Tiene l¨®gica ¨²til la horquilla precio m¨ªnimo/m¨¢ximo? ?Es coherente congelar alquileres y no hacer lo mismo con las figuras impositivas que les afectan? ?C¨®mo incentivar la calidad del parque privado, y evitar su deterioro, aparte de la posibilidad de repercutir un 10% en las grandes rehabilitaciones?

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