Europa busca la f¨®rmula ante la crisis con multas a pisos vac¨ªos, l¨ªmites al alquiler y construcci¨®n masiva

La vivienda se ha erigido en uno de los grandes retos que afronta Europa. La mayor¨ªa de los pa¨ªses han experimentado en los ¨²ltimos a?os una escalada que ha privado a muchos ciudadanos del acceso a la vivienda. Seg¨²n el Observatorio Social Europeo de Vivienda, entre 2020 y 2022 los alquileres escalaron un 19% y los precios de compra, un 47%. Muchos pa¨ªses han echado mano de medidas m¨¢s o menos imaginativas para combatir esa emergencia: multas a pisos vac¨ªos, topes a los alquileres o el freno a los pisos vacacionales. Estas son algunas de las situaciones l¨ªmite que vive Europa.

Francia: m¨¢s construcci¨®n de vivienda social

El Gobierno franc¨¦s propone ¡°un choque de oferta¡± para responder a la crisis de la vivienda, seg¨²n anunci¨® el nuevo primer ministro, Gabriel Attal, en su primer discurso de pol¨ªtica general ante el Parlamento. ¡°Oferta, oferta, oferta¡±, enfatiz¨® d¨ªas despu¨¦s su ministro del ramo, Guillaume Kasbarian. Unos cuatro millones de personas viven en residencias en malas condiciones en Francia y, de ellas, 330.000 personas sin domicilio fijo, seg¨²n la fundaci¨®n Abb¨¦ Pierre. Hay, adem¨¢s, 2,6 millones a la espera de acceder a una vivienda social, en un pa¨ªs en el que es obligatorio entre un 20% y un 25% de vivienda p¨²blica en los municipios de m¨¢s de 3.500 habitantes y en ciudades de m¨¢s de 50.000. Se eval¨²a que hay unos tres millones de residencias vacantes, un 60% m¨¢s que en 1990.

La idea del Gobierno es incitar a que entren en el mercado viviendas que ahora ni se alquilan ni se venden, y favorecer la construcci¨®n. Entre otras medidas, ha planteado un aumento de la oferta de alquiler, con una ¡°correcci¨®n¡± de los m¨¦todos de c¨¢lculo que permitir¨¢ mantener en el mercado 140.000 viviendas de menos de 40 metros cuadrados sin la obligaci¨®n de renovarlas para adaptarse a las normas medioambientales. Tambi¨¦n prev¨¦ acelerar la construcci¨®n de 30.000 nuevas viviendas durante los pr¨®ximos tres a?os en 20 territorios considerados prioritarios.

Irlanda: un mercado en tensi¨®n por las multinacionales

La crisis de la vivienda es, desde hace a?os, el principal problema de la Rep¨²blica de Irlanda. Es el factor por el que se mide el ¨¦xito o el fracaso de los pol¨ªticos, y la causa de un giro dr¨¢stico en las tendencias tradicionales del voto. El pa¨ªs sol¨ªa registrar, hace d¨¦cadas, el nivel m¨¢s alto de propiedad de viviendas de la UE. Hoy, a pesar de sus continuas cifras de crecimiento econ¨®mico ¡ªgracias al desembarco de los principales gigantes tecnol¨®gicos, atra¨ªdos por una situaci¨®n fiscal ventajosa¡ª, apenas el 66% de los domicilios est¨¢n en r¨¦gimen de propiedad.

Las multinacionales dan trabajo a un 10% de la poblaci¨®n irlandesa, junto a miles de expatriados que se han trasladado all¨ª. La crisis de la vivienda ¨Dcon precios que superan en Dubl¨ªn, y en el resto del pa¨ªs, a los ya desorbitados de Londres¨D, sumada a unos servicios p¨²blicos en tensi¨®n, ha llevado al triunfo en n¨²mero total de votos del Sinn F¨¦in: el partido que durante a?os fue el brazo pol¨ªtico del IRA y hoy representa la opci¨®n pol¨ªtica m¨¢s a la izquierda.

En la ¨²ltima d¨¦cada, los precios de la vivienda han subido un 75%. Los de los alquileres, un 90%. El precio medio de renta por una vivienda en Dubl¨ªn es de unos 2.100 euros, el equivalente al salario medio de un profesor. La especulaci¨®n del mercado inmobiliario ha supuesto que pr¨¢cticamente el 60% de la vivienda nueva que se construye en la capital es adquirida de inmediato por fondos de inversi¨®n en vez de por particulares.

B¨¦lgica: alquiler forzoso de pisos vac¨ªos

La primera penalizaci¨®n por un piso vac¨ªo en B¨¦lgica lleg¨® a finales de 2023: un tribunal de primera instancia de la regi¨®n de Bruselas conden¨® en octubre al propietario de una vivienda en el centro de la capital belga desocupada desde el a?o anterior a volver a ponerla en el mercado en un m¨¢ximo de tres meses. En caso contrario, afrontar¨ªa una multa de 100 euros diarios hasta un m¨¢ximo de 100.000. La secretaria de Estado de la regi¨®n Bruselas-capital, la socialista Nawal Ben Hamou, celebr¨® la primera sentencia de este tipo desde que el gobierno regional decidi¨®, en 2021, endurecer la vigilancia ¡ªlas normas ya exist¨ªan desde hac¨ªa tiempo¡ª para evitar que haya viviendas vac¨ªas durante m¨¢s de un a?o cuando la demanda supera ampliamente la oferta. En 2021, se estimaba que hab¨ªa m¨¢s de 26.000 viviendas desocupadas en la capital belga. Sin embargo, un nuevo estudio publicado en febrero reduc¨ªa esa cifra a un m¨¢ximo de 9.000.

Tras Bruselas, donde en materia de protecci¨®n al inquilino vulnerable rige tambi¨¦n, al igual que en ciudades como Par¨ªs, la denominada tregua invernal ¡ªuna moratoria que proh¨ªbe echar, incluso aunque no paguen, a los inquilinos durante los meses de invierno¡ª sigui¨® el ejemplo de la regi¨®n franc¨®fona de Valonia, que tambi¨¦n impone desde 2022 multas de entre 500 y hasta 12.500 euros por viviendas desocupadas.

Portugal: coto a la vivienda tur¨ªstica

La falta de viviendas accesibles es una de las principales razones de descontento social en Portugal. Ni la compra ni el alquiler est¨¢n al alcance de la mano de muchas familias de clase media o de j¨®venes que desean emanciparse. Seg¨²n Eurostat, el precio de venta casi se ha duplicado desde 2010, mientras que el de los alquileres ha aumentado en un tercio. La evoluci¨®n de los salarios, en un pa¨ªs con bajas retribuciones, no ha acompa?ado la escalada inmobiliaria.

El pa¨ªs es un destino tur¨ªstico de moda, que tiene como efecto secundario la retirada de viviendas del alquiler tradicional para ofrecerlas a los visitantes. A finales de 2022, hab¨ªa 108.523 viviendas tur¨ªsticas, que representaban el 1,8% de los alojamientos del pa¨ªs. En el verano de 2023 se aprob¨® una norma para prohibir la apertura de nuevos apartamentos tur¨ªsticos en Lisboa, Oporto y buena parte del litoral del pa¨ªs, donde los precios inmobiliarios se han disparado especialmente. Adem¨¢s, se estableci¨® una ¡°contribuci¨®n extraordinaria¡± del 15% sobre el alojamiento tur¨ªstico y se reforz¨® el poder de las comunidades de propietarios para impedir la apertura de pisos tur¨ªsticos en sus edificios o incluso forzar la retirada de la licencia a los ya existentes.

Estas restricciones forman parte del paquete de medidas M¨¢s Vivienda, que el Gobierno socialista aprob¨® en 2023 para tratar de paliar el d¨¦ficit habitacional de los portugueses. Aunque inicialmente se hab¨ªa previsto el alquiler forzoso de pisos vac¨ªos, el ejecutivo acab¨® dando marcha atr¨¢s ante las cr¨ªticas recibidas. Ahora solo se contempla como algo excepcional a lo que podr¨¢n recurrir los ayuntamientos. Portugal cuenta con 723.215 pisos vac¨ªos, seg¨²n el Instituto Nacional de Estad¨ªstica.

El Gobierno tambi¨¦n decidi¨® suprimir los visados de oro, vigentes desde 2012, para conceder permiso de residencia a extranjeros no comunitarios a cambio de inversiones en el pa¨ªs. De los 11.758 visados otorgados durante el tiempo que estuvo en vigor la medida, el 87% se debi¨® a compras de casas por un valor superior a 250.000 euros.

Italia: las medidas no llegan

La demanda de vivienda en Italia sigue creciendo considerablemente, mientras que la oferta, condicionada por el aumento de los alquileres tur¨ªsticos y la especulaci¨®n inmobiliaria, no es capaz de hacerle frente. Especialmente en las grandes ciudades, los precios son cada vez m¨¢s elevados. En muchas, como Mil¨¢n, Brescia, Roma o Bolonia, los estudiantes han acampado en tiendas de campa?a durante varios d¨ªas como protesta por el encarecimiento tan pronunciado de los alquileres. Seg¨²n un informe de la empresa de intermediaci¨®n y servicios inmobiliarios Abitare Co, realizado en las ocho principales ciudades italianas (Mil¨¢n, Roma, Bolonia, Florencia, G¨¦nova, N¨¢poles, Palermo y Tur¨ªn), alquilar hoy un apartamento de dos habitaciones y 70 metros cuadrados cuesta una media de 945 euros al mes.

Italia carece de un plan de vivienda estructurado para todo el pa¨ªs. El ministro de Infraestructuras y Transportes, Matteo Salvini, anunci¨® hace unos meses un nuevo plan de vivienda, en el que deber¨ªan participar las autoridades locales y regionales, pero de momento no hay nada concreto. El Gobierno ha creado recientemente un observatorio p¨²blico para la vivienda, pero a¨²n no est¨¢ operativo. Los sindicatos de inquilinos reclaman l¨ªmites m¨¢ximos a los alquileres en funci¨®n de los salarios de la zona o planes masivos de nuevas viviendas p¨²blicas.

Alemania: los topes a los alquileres

Alemania lleva a?os luchando contra el problema de escasez de vivienda, sobre todo, en los centros urbanos, donde los precios se han disparado por el incremento del n¨²mero de residentes y la falta de oferta. La promesa del Gobierno alem¨¢n de 2022 de garantizar 400.000 viviendas nuevas al a?o no se ha cumplido. En 2022 se construyeron algo menos de 300.000 y el pasado a?o, cerca de 250.000 debido a la explosi¨®n de los costes desde el inicio de la guerra en Ucrania.

Esa escasez aumenta la presi¨®n sobre el mercado del alquiler. Los pisos de rentas asequibles son cada vez m¨¢s escasos. En las principales ciudades alemanas faltan alrededor de 1,9 millones de pisos baratos, de los cuales unos 1,4 millones son de menos de 45 metros cuadrados para hogares unipersonales. La brecha es mayor en Berl¨ªn, Hamburgo y Colonia. Los alquileres, adem¨¢s, siguen escalando. En el caso de Berl¨ªn, el precio de los pisos subi¨® el pasado a?o un 20% en comparaci¨®n a hace un a?o.

Desde 2015, adem¨¢s, hay una norma para poner l¨ªmites a los alquileres. Esa ley fija que cuando se firma un nuevo contrato de arrendamiento, este solo puede ser un 10% superior al alquiler comparativo local recogido en un ¨ªndice elaborado por las ciudades y municipios, que se publica de forma anual. El ¨ªndice es una media de los alquileres de los ¨²ltimos seis a?os para una vivienda de determinadas caracter¨ªsticas en un ¨¢rea concreta. Todos los municipios de m¨¢s de 50.000 habitantes est¨¢n obligados a crear un ¨ªndice de alquiler desde julio de 2022.

El l¨ªmite a los alquileres obliga a las zonas con un mercado de vivienda problem¨¢tico. Cada Estado federado es el encargado de decidir si se aplica o no. En el caso de Berl¨ªn, por ejemplo, se hace desde 2015. En el caso de grandes ciudades b¨¢varas como M¨²nich, N¨²remberg o Augsburgo, no se puso en marcha hasta enero de 2022. La congelaci¨®n del alquiler, que se ha prorrogado hasta finales de 2025, se aplica al realquiler de pisos existentes, pero no a los de nueva construcci¨®n. Tampoco se aplica a los alquileres de corta duraci¨®n. En este caso, el gobierno prepara una reforma para que el l¨ªmite se aplique tambi¨¦n a los alquileres de corta duraci¨®n iguales o superiores a seis meses y a los contratos de corta duraci¨®n consecutivos.

Pa¨ªses Bajos: cuotas de alquiler social

El proyecto de ley de vivienda, remitido a principios de marzo al Congreso por el ministro del ramo, el democristiano Hugo de Jonge, promociona la construcci¨®n de casas de alquiler social. En su propuesta, el ministro indica que el 30% de los pisos de nueva construcci¨®n deber¨¢n serlo. Estos no pueden superar los 870 euros mensuales de alquiler social, y tampoco pasar de 1.230 euros al mes en el alquiler medio. Por otro lado, el Gobierno holand¨¦s en funciones se propone edificar 981.000 viviendas hasta 2030. De estas, dos tercios deben ser asimismo asequibles.

Seg¨²n el relator especial de Naciones Unidas sobre el derecho a una vivienda adecuada, Balakrishnan Rajagopal, Pa¨ªses Bajos tiene la tasa m¨¢s alta de vivienda social de Europa. Hay cuatro millones de personas viviendo en 2,3 millones de estas casas. Sin embargo, la crisis del sector se traduce en falta de oferta y en precios poco asequibles, y lo atribuye a varias causas estructurales. Entre ellas, el hecho de que distintos Gobiernos hayan permitido a lo largo de la ¨²ltima d¨¦cada que las compa?¨ªas de viviendas sociales se comportaran como firmas privadas en busca de lucro. Tambi¨¦n, haberse apoyado en exceso en el sector privado, falta de suelo adecuado para construir y la ausencia de protecci¨®n de los derechos de los inquilinos, incluidos los desahucios. Seg¨²n Rajagopal, la situaci¨®n se ha fraguado con el tiempo y no puede atribuirse a la llegada de inmigrantes, como ha afirmado el l¨ªder de extrema derecha, Geert Wilders.

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