Pisos tur¨ªsticos: de la contenci¨®n en Par¨ªs y Berl¨ªn a la jungla de leyes italiana

Turismo, por supuesto. En alquiler temporal en vez de hoteles, por qu¨¦ no. Pero no de cualquier manera ni a cualquier precio. La Uni¨®n Europea busca c¨®mo regular un turismo basado en alquiler por temporadas cortas de viviendas a trav¨¦s de plataformas digitales ¡ªsobre todo a la reina del negocio, Airbnb¡ª que no para de crecer, pero que lo hace de una manera por ahora descontrolada.

Lo que Bruselas quiere es, ante todo, transparencia, un principio b¨¢sico para avanzar hacia la armonizaci¨®n de pol¨ªticas entre 27 Estados miembros diversos y en los que el turismo tiene un peso diferenciado. La f¨®rmula que dice haber encontrado es la soluci¨®n que propuso a comienzos de noviembre la Comisi¨®n Europea: un nuevo reglamento que incluye como cuesti¨®n clave la obligaci¨®n de que cada alojamiento en oferta tenga un n¨²mero de registro ¨²nico, una especie de matr¨ªcula, para poder ser identificado tanto por los clientes como por las plataformas y tambi¨¦n las autoridades locales del sector.

No es una soluci¨®n in¨¦dita. Esta especie de matr¨ªcula individual existe ya en ciudades altamente tur¨ªsticas ¡ªy en las que se estudia c¨®mo compaginar la voluntad de seguir atrayendo a turistas con las necesidades de alojamiento de la poblaci¨®n local¡ª como Par¨ªs. La idea es que quien quiera alquilar un piso o habitaci¨®n reciba un ¡°n¨²mero ¨²nico de registro¡± una vez registre una serie de datos (su identidad, cu¨¢ntas viviendas ofrece y d¨®nde). Por su parte, las plataformas deber¨¢n compartir ¡°una vez al mes, de forma automatizada¡±, con las autoridades locales los datos sobre el n¨²mero de noches y la cantidad de clientes que alquilan las viviendas, para que cada ciudad pueda elaborar ¡°estad¨ªsticas correctas que permitan aplicar pol¨ªticas adecuadas¡± en materia de vivienda y se cree un sector ¡°sostenible¡± de alquileres de corto plazo.

As¨ª se regula este mercado fuera de Espa?a en las principales capitales tur¨ªsticas de la UE:

La f¨®rmula parisina

Par¨ªs ha logrado contener, e incluso reducir un poco, la explosi¨®n de apartamentos tur¨ªsticos en la ciudad. En 2020, el Ayuntamiento contabilizaba 50.000 anuncios tur¨ªsticos. Ahora son unos 43.000, una peque?a reducci¨®n pese al regreso del turismo masivo a la ciudad tras el par¨®n de la pandemia en 2020 y 2021.

El Ayuntamiento, encabezado por la alcaldesa Anne Hidalgo, est¨¢ embarcada en un esfuerzo por contener este fen¨®meno. ¡°Par¨ªs es muy densa, casi no hay espacio disponible para construir, y en los pr¨®ximos a?os se construir¨¢ cada vez menos, de modo que no podemos aceptar esta hemorragia de residencias hacia pisos tur¨ªsticos¡±, ha dicho Ian Brossat, responsable de Vivienda del Ayuntamiento, en declaraciones citadas por Le Monde. El Consistorio atribuye la reducci¨®n de anuncios de pisos tur¨ªsticos a la condena en 2021, por un tribunal de Par¨ªs, de la plataforma Airbnb a una multa de ocho millones de euros para no haber registrado debidamente ante las autoridades pisos en alquiler y no haber publicado los anuncios con el n¨²mero de registro.

La ley, en Francia, distingue dos tipos de pisos tur¨ªsticos. De un lado, los que se consideran residencia principal del propietario, que pueden alquilarse un m¨¢ximo de 120 d¨ªas al a?o. Cuando el piso no es residencia principal, el propietario debe solicitar a su municipio una autorizaci¨®n para cambiar de uso privado a uso comercial, y el propietario debe compensarlo ofreciendo a cambio transformar locales comerciales en espacio de vivienda en el mismo municipio.

Reglas estrictas en Berl¨ªn

El alquiler vacacional preocupa mucho a las autoridades de Berl¨ªn porque distorsiona un mercado ya muy tensionado por la falta de oferta. El alquiler de corta duraci¨®n est¨¢ muy regulado, es muy estricto y contempla multas elevadas si no se cumple la legislaci¨®n. Todo lo que no sea un uso residencial habitual exige el permiso de la oficina del distrito en el que se sit¨²a la vivienda. Durante un par de a?os (entre 2016 y 2018) incluso estuvo prohibido alquilar apartamentos enteros; solo se pudo alquilar habitaciones, lo que se corresponde con el esp¨ªritu original de conocidas plataformas como Airbnb. El Senado (ayuntamiento) de Berl¨ªn trataba as¨ª de sacar al mercado tradicional miles de pisos destinados a turistas en una ¨¦poca en la que la poblaci¨®n de la ciudad crec¨ªa a un ritmo de 40.000 personas al a?o.

Actualmente, es necesario pedir autorizaci¨®n para alquilar por d¨ªas y es obligatorio que el n¨²mero de registro aparezca en cualquier anuncio por internet. Las multas por alquilar sin autorizaci¨®n alcanzan los 500.000 euros y la ciudad es muy activa en la persecuci¨®n de quienes incumplen la normativa. Desde 2016, los 12 distritos berlineses han iniciado casi 40.000 procedimientos de denuncia contra pisos tur¨ªsticos ilegales y ha recaudado 2,2 millones de euros en impuestos no declarados.

Una jungla de diferentes leyes en Italia

Italia trata de regular de manera estable, sin demasiado ¨¦xito, tanto a nivel central como local, el alquiler de pisos tur¨ªsticos, desde hace algunos a?os. A falta de una unificaci¨®n de normas, en cada ciudad hay una jungla de leyes y directivas que cambian cada cierto tiempo.

La mayor¨ªa de las normas en vigor provienen de las administraciones locales. Venecia es una de las ciudades con la legislaci¨®n m¨¢s severa, en un intento por evitar la masificaci¨®n tur¨ªstica y por ampliar el n¨²mero de residentes fijos, que ha disminuido dr¨¢sticamente en los ¨²ltimos a?os. Entre otras cosas, limita los alquileres de viviendas a turistas a un m¨¢ximo de 120 d¨ªas al a?o.

A rasgos generales, la normativa nacional estipula que el periodo de alquiler debe ser inferior a 30 d¨ªas consecutivos. Adem¨¢s, los pisos tur¨ªsticos no pueden ofrecer servicios accesorios, como por ejemplo limpieza del apartamento durante la estancia del inquilino. Los propietarios de las viviendas deben pagar el 21% de impuestos y no es posible desgravar ning¨²n gasto.

Sello brit¨¢nico

El Gobierno del Reino Unido puso en marcha a principios del pasado verano un proceso de revisi¨®n y consulta sobre la situaci¨®n del mercado de pisos tur¨ªsticos. La empresa Airbnb, que realiz¨® su propio estudio de mercado, calcul¨® que la oferta se hab¨ªa incrementado en un 33% entre 2017 y 2018, hasta alcanzar los 223.000 apartamentos disponibles. Tres a?os despu¨¦s, en 2021, y coincidiendo con la salida de la pandemia, un an¨¢lisis realizado por la BBC se?al¨® que en ese tiempo el incremento hab¨ªa sido del 40%. Es decir, superaba las 310.000 viviendas disponibles. Los departamentos de Turismo y de Vivienda brit¨¢nicos entendieron que ¡°pod¨ªa producirse un impacto [negativo] en la oferta de vivienda y en el precio¡±, en las zonas m¨¢s afectadas, as¨ª como un incremento ¡°de comportamiento antisocial que inclu¨ªa exceso de ruido, acumulaci¨®n de residuos y episodios de embriaguez que afectaran al vecindario local¡±.

Como ya se ha puesto en marcha en Escocia, Irlanda del Norte o Gales, el Gobierno brit¨¢nico estudia implantar en Inglaterra un sistema de homologaci¨®n y sello de aprobaci¨®n de las viviendas ofertadas; m¨¦todos de revisi¨®n en persona de las medidas de higiene y seguridad de las instalaciones; y la posibilidad de que las autoridades locales incrementen las tasas e impuestos sobre segundas viviendas.

El poder de atracci¨®n de ?msterdam

?msterdam ha recuperado su poder de atracci¨®n tur¨ªstica, y el Ayuntamiento de la capital holandesa ha presentado un plan ¡ªcuya aplicaci¨®n deber¨ªa estar asentada para 2035¡ª, para renovar la imagen de la ciudad. Tambi¨¦n se propone lograr que las pernoctaciones no superen los 18 millones anuales. En 2019, hubo m¨¢s de 21 millones de estancias de una noche, y el Consistorio quiere investigar la forma de ¡°reducir el n¨²mero de establecimientos como los bed and breakfast, as¨ª como los pisos tur¨ªsticos en los vecindarios¡±, seg¨²n reza el proyecto. Prohibirlos no es f¨¢cil desde el punto de vista legal, pero se considera ¡°una opci¨®n a explorar cuando una zona est¨¦ sometida a demasiada tensi¨®n debido a estas f¨®rmulas de estancia¡±.

Hasta octubre de 2021, hab¨ªa unos 18.715 pisos tur¨ªsticos en la ciudad, entre los ofrecidos por Airbnb, Booking.com, Expedia, Tripadvisor y VRBO, seg¨²n cifras municipales. A partir de entonces, es obligatorio registrar en el Ayuntamiento este tipo de negocio privado, y la cifra se redujo a 4.128. Al mismo tiempo, se mantiene la idea de repartir a los turistas creando ¡°nuevos centros urbanos¡±, para evitar aglomeraciones en las zonas cl¨¢sicas: el cintur¨®n de los canales o el Distrito Rojo. El plan municipal de cambio de imagen ser¨¢ debatido el 21 de diciembre, e incluye recortar el horario de apertura de la restauraci¨®n, y de las ventanas dedicadas a la prostituci¨®n en el propio Distrito Rojo. A su vez, se plantea reducir las despedidas de solteros y los cruceros fluviales.

Con informaci¨®n de Marc Bassets (Par¨ªs), Eleva Sevillano (Berl¨ªn), Lorena Pacho (Roma), Rafa de Miguel (Londres) e Isabel Ferrer (La Haya).