El alquiler de temporada ya supone un 14% de la oferta en Barcelona y uno de cada diez pisos en Madrid

Los intentos gubernamentales por frenar la proliferaci¨®n de pisos tur¨ªsticos y los arrendamientos de corta duraci¨®n tienen un escaso efecto en las principales capitales del pa¨ªs. En un contexto de escasez de vivienda habitual y aumento desmesurado de precios, se observa que entre 2019 y 2023 los alquileres de temporada (generalmente de menos de un a?o) han pasado de representar el 2,1% sobre el total de anuncios en Barcelona al 14,4%. En Madrid, otra zona caliente, ya suponen uno de cada 10 pisos anunciados en alquiler, seg¨²n un informe publicado este jueves por EsadeEcPol. Ambas ciudades concentran en la actualidad el 20% de los alquileres estatales y son dos de los territorios donde m¨¢s se han encarecido los pisos en los ¨²ltimos a?os.

En Barcelona, donde en cuatro a?os los alquileres de temporada han multiplicado por siete su peso relativo en el mercado, el aumento coincide con la implementaci¨®n de dos regulaciones: el Plan Especial Urban¨ªstico de Alojamientos Tur¨ªsticos (PEUAT) de 2017, que establece el crecimiento cero de las viviendas de uso tur¨ªstico en toda la ciudad; y la regulaci¨®n del precio de los alquileres en Catalu?a ¨Dentre finales de 2020 y primavera de 2022¨D. En Madrid, donde estas normativas no se han dado, el aumento ha sido mucho menor, pasando del 3,3% al 9,6% en el mismo periodo. La diferencia hace pensar a los autores del informe que las limitaciones regulatorias dise?adas para paliar la crisis de vivienda en la Generalitat podr¨ªan tener el efecto contrario al que se esperaba, pues en vez de desplazar la oferta hacia vivienda habitual y controlar los precios, han aumentado los alquileres de temporada y el coste de la vivienda se ha encarecido.

Aunque el think tank precisa que no es posible establecer una causalidad directa debido a la naturaleza de los datos (no existe una base de datos unificada con las cifras de alquiler por tipo de estancia), s¨ª existe una correlaci¨®n entre la presencia de regulaci¨®n de alquileres tur¨ªsticos en Barcelona, que desde 2017 podr¨ªa haber empujado a la baja la oferta evitando que se recupere, y facilitado su desplazamiento hacia el mercado de alquileres de temporada. En su opini¨®n, estas medidas podr¨ªan haber incentivado a muchos propietarios a optar por el alquiler de temporada, una modalidad m¨¢s flexible que les permite evitar las restricciones asociadas a los contratos de larga duraci¨®n y a la regulaci¨®n del alquiler tur¨ªstico.

Esto se debe a que los contratos de temporada no est¨¢n incluidos en la Ley de Vivienda y permiten a los propietarios esquivar cuestiones como el tope de precios o los gastos de la gesti¨®n inmobiliaria. Este tipo de alquileres, amparados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), deben justificar la temporalidad, se?alando que la residencia habitual del inquilino est¨¢ en otro lugar, lo que a menudo se ha usado de forma laxa para evitar cumplir con las obligaciones de los alquileres permanentes. La pr¨¢ctica se volvi¨® tan com¨²n que la Generalitat aprob¨® en abril de este a?o un decreto que redefine el marco normativo para los alquileres de temporada, con el objetivo de frenar esta pr¨¢ctica.

En contraste, el mercado de alquiler de temporada en Madrid ha crecido de manera m¨¢s moderada a costa de registrar un mayor n¨²mero de alquileres vacacionales que lo sit¨²an por encima de los niveles de la capital catalana, con 15.000 anuncios frente a 10.000 en 2023, ¨²ltimo a?o analizado. Los datos sugieren que la falta de regulaciones estrictas en este territorio ha permitido que los pisos tur¨ªsticos contin¨²en siendo una opci¨®n predominante para los propietarios, limitando as¨ª el crecimiento del alquiler de temporada. ¡°Esto implica que mientras en Madrid algo menos del 23% de las ofertas activas en las plataformas ¨DAirbnb y Homeaway¨D son alquiler de temporada, en Barcelona rozan el 36%¡±. Ambos portales representan el 85% de la oferta total en estas zonas, por lo que ofrecen un panorama representativo del mercado.

El documento recuerda que, seg¨²n los ¨²ltimos datos publicados por la Generalitat, en el segundo trimestre de 2024 el precio de los alquileres cay¨® un 5% en las zonas tensionadas, coincidiendo con la entrada en vigor de la regulaci¨®n de las rentas. Pero a costa de esto, el n¨²mero de contratos tambi¨¦n se redujo por encima del 15%. ¡°En otras palabras, la ley beneficia a quienes ya tienen un contrato de alquiler en una zona regulada, pero perjudica a quienes buscan un piso porque necesitan entrar en el mercado o renovar su contrato¡±, explica Josep Mar¨ªa Raya, doctor en Econom¨ªa por la Universidad de Barcelona y autor del texto. De acuerdo con estas cifras, desde 2014 Catalu?a no hab¨ªa registrado tan pocos pisos disponibles para alquilar, salvo durante el trimestre en el que explot¨® la crisis sanitaria del Covid-19. Seg¨²n el experto, es muy posible que esta din¨¢mica se repita en las provincias del Pa¨ªs Vasco y Navarra, que recientemente han decidido declarar zonas de mercado tensionadas.

En cualquier caso, el n¨²mero de anuncios de alquiler a largo plazo ha ca¨ªdo unos 10 puntos porcentuales en ambas ciudades en los ¨²ltimos cinco a?os. En Barcelona, la proporci¨®n de ofertas de este tipo de alquileres ha pasado de representar cerca del 90% en 2018 a situarse en torno al 80% en 2023. Por su parte, en Madrid, la reducci¨®n ha sido m¨¢s moderada, bajando del 85% al 80% en el mismo periodo. Esta tendencia reafirma el desplazamiento progresivo hacia otras modalidades de alquiler en un contexto marcado por el aumento de regulaciones en el pa¨ªs y el creciente inter¨¦s de los propietarios por modalidades m¨¢s flexibles o rentables.