La dana sacude el mercado de la vivienda en la zona cero: ¡°Asumimos que nadie quiere una planta baja¡±

Un mes despu¨¦s de que la dana arrasara con 75 municipios de la Comunidad Valenciana ha quedado claro que las consecuencias para el sector inmobiliario van mucho m¨¢s all¨¢ de propiedades da?adas y calles anegadas. La devastaci¨®n de las casas ha sido un golpe inmediato y visible, pero hay m¨¢s: en el medio plazo, los expertos aseguran que el alquiler en las zonas no afectadas se encarecer¨¢, los pr¨¦stamos hipotecarios se endurecer¨¢n y ciertos tipos de propiedades, como los bajos, experimentar¨¢n una fuerte depreciaci¨®n. La demanda persistir¨¢ en la zona cero gracias al arraigo de la gente local, pero se descarta cualquier inter¨¦s por parte de compradores de otras comunidades y mucho menos de extranjeros, que ya de por s¨ª representaban un porcentaje reducido en el mercado de estas localidades.

Las inmobiliarias de los municipios afectados prev¨¦n una ca¨ªda en las transacciones y un mayor escrutinio a la hora de escoger un piso. ¡°Aunque las operaciones que ya estaban en curso, en su mayor¨ªa, se han mantenido en pie, los compradores nos est¨¢n pidiendo garant¨ªas de que no van a tener da?os estructurales¡±, explica Ricardo Navarro, gerente de RK Futurpiso, una agencia que trabaja en el terreno. ¡°Nosotros asumimos que la gente no quiere una planta baja, que el valor de compra posiblemente caiga en Paiporta, Benet¨²sser o Massanassa, y que la poca demanda extranjera que ten¨ªamos ¨Dla mayor¨ªa se concentra en municipios costeros¨D desaparecer¨¢. Aqu¨ª se queda la gente con arraigo¡±, a?ade. El mercado del alquiler tambi¨¦n ha echado el freno en estos municipios. Navarro calcula que la demanda ha ca¨ªdo entre un 30% y un 40% en cuesti¨®n de un mes, aunque apenas ha impactado en los precios debido a la oferta tan limitada que existe.

Los portales inmobiliarios coinciden en que todav¨ªa es pronto para tener cifras sobre la evoluci¨®n de precios tanto de compraventa como de alquiler. Sin embargo, prev¨¦n que las zonas inundables se abaratar¨¢n, en particular en el caso de las plantas bajas, que fueron las que se llevaron la peor parte en las inundaciones del 29 de octubre. Ferran Font, director de estudios en Pisos.com advierte que ¡°este tipo de viviendas tendr¨¢ menos valor en el futuro porque las personas no quieren estar expuestas¡±. El miedo a quedar atrapado en caso de otra inundaci¨®n podr¨ªa hacer retroceder el valor de los inmuebles hasta un 18% en los pr¨®ximos ocho meses, de acuerdo con las estimaciones de la tasadora Valmesa, con sede en la Comunidad Valenciana. A su vez, consideran que los municipios considerados seguros podr¨ªan encarecerse entre un 6% y un 8% de aqu¨ª a 2026.

Por lo pronto, la retirada de los inmuebles afectados del mercado y las labores de limpieza de las calles, que siguen cubiertas de lodo, ha trastocado el sector inmobiliario en las zonas inundadas, pero ha impulsado el de los municipios colindantes. ¡°Quienes tienen la posibilidad econ¨®mica han optado por alquilar temporalmente en ¨¢reas cercanas o en la capital. Esta situaci¨®n podr¨ªa prolongarse por el pr¨®ximo a?o o a?o y medio, en lo que esto se olvida un poco y coge otro color¡±, asegura Nora Garc¨ªa, presidenta de la Asociaci¨®n de Inmobiliarias de la Comunidad Valenciana. De forma similar, Pablo Moreno, vecino de Catarroja, insiste en que ¡°muchas viviendas a¨²n est¨¢n impracticables, con garajes sin limpiar y peligro de insalubridad¡±, por lo que cree que ¡°solo fondos buitre¡± pueden estar ahora mismo interesados en adquirir una vivienda en esas condiciones.

En la consultora CBRE coinciden en que ¡°en el corto plazo habr¨¢ un mercado a dos velocidades muy marcadas entre L¡¯Horta Sud (que es el ¨¢rea da?ada) y L¡¯Horta Nord o Valencia capital, donde se puede redirigir la demanda y el mercado se tensionar¨ªa a¨²n m¨¢s por la escasa oferta existente¡±. En la ciudad de Valencia la oferta de vivienda de obra nueva se encuentra actualmente en m¨ªnimos hist¨®ricos.

En el medio y largo plazo tambi¨¦n habr¨¢ repercusiones en el ¨¢mbito financiero. Los analistas advierten que el acceso a pr¨¦stamos hipotecarios en las zonas afectadas ser¨¢ m¨¢s restrictivo, ya que las entidades bancarias trasladar¨¢n el riesgo clim¨¢tico a las primas que cobran. Adem¨¢s, las aseguradoras est¨¢n comenzando a evaluar con mayor rigor la ubicaci¨®n de las propiedades antes de determinar las primas y restricciones de cobertura. Este endurecimiento de las condiciones no solo complica la adquisici¨®n de nuevos inmuebles, sino que tambi¨¦n afecta a los propietarios actuales, quienes podr¨ªan enfrentarse a primas m¨¢s altas o limitaciones en sus p¨®lizas de seguro.

Hasta 145.000 viviendas en las zonas afectadas

Existen distintas estimaciones sobre el n¨²mero de viviendas afectadas por la dana. Por un lado, los datos recopilados por Valmesa arrojan que 268.000 inmuebles construidos se encuentran dentro de las zonas da?adas, de los cuales m¨¢s de 145.000 son pisos o casas unifamiliares. Esta cifra se calcula a partir de los datos analizados por el sistema Copernicus, que se complementa con la informaci¨®n del departamento de Geograf¨ªa de la Universidad de Valencia y de ayuntamientos. En la tasadora reconocen que no hay una delimitaci¨®n clara y que volver¨¢n a actualizar la informaci¨®n en una semana, por lo que creen que puede aumentar. Por el momento, cifran un coste global de reparaciones de todos los inmuebles en casi 4.000 millones de euros.

Las cifras que maneja el Colegio de Registradores son mucho m¨¢s moderadas. Seg¨²n sus c¨¢lculos, hay 100.628 fincas con construcci¨®n afectadas en la zona de Valencia y Cuenca, de las cuales 60.906 son viviendas. Esta cifra se extrae seg¨²n las tipolog¨ªas de un programa inform¨¢tico propio, no del catastro, por lo que no incluye garajes o trasteros y es m¨¢s precisa en cuanto a las categor¨ªas del tipo de construcci¨®n.

A pesar de las diferencias en los c¨¢lculos, hay consenso en que el impacto econ¨®mico es millonario, por lo que los expertos creen que la dana deber¨ªa marcar un antes y un despu¨¦s en la percepci¨®n del riesgo clim¨¢tico en el mercado inmobiliario valenciano y nacional. Espa?a se encuentra en la regi¨®n mediterr¨¢nea, para la que la Agencia Europea del Medio Ambiente destaca los posibles aumentos de temperatura, sequ¨ªas, incendios forestales y p¨¦rdida de biodiversidad. Leyre Echevarr¨ªa, directora ESG y Sostenibilidad en Espa?a de CBRE lamenta que a pesar de la necesidad de evaluar estos problemas en el mercado, ¡°no existe a¨²n una concienciaci¨®n suficiente, ni una urgencia real por invertir en reducir este riesgo en los activos inmobiliarios¡±.

Las cat¨¢strofes naturales son cada vez m¨¢s frecuentes, por lo que los expertos auguran que en el futuro no habr¨¢ m¨¢s remedio que considerar estos riesgos en el momento de adquirir una vivienda. ¡°La seguridad frente a eventos como la dana ganar¨¢ relevancia en las decisiones de los inquilinos y seguramente habr¨¢ zonas que se depreciar¨¢n¡±, concluye Mercedes Blanco, de Fincas Blanco.