Las hipotecas variables se abarataron en 2024 al mayor ritmo en 12 a?os

Cada d¨ªa laborable, en torno a las 11 de la ma?ana, un porcentaje salta a las pantallas con un nuevo dato: es el eur¨ªbor, el indicador m¨¢s utilizado para calcular el precio de las hipotecas variables en Espa?a. Para algunos, los incondicionales que siguen su cotizaci¨®n sin pausa, suscritos a blogs, cuentas en redes sociales y grupos de Telegram donde no perderse nada de su evoluci¨®n, la estad¨ªstica supone un peque?o disgusto o una microdosis de alegr¨ªa cotidiana. Aun cuando lo importante son las tendencias de fondo y no lo que sucede de un d¨ªa para otro, cuyo impacto es m¨ªnimo. Otros, en cambio, prefieren distanciarse. Olvidarse de su existencia y toparse con la sorpresa ¡ªo el contratiempo¡ª directamente en la cuenta corriente, cuando la cuota se actualiza y toca reformular, para bien o para mal, las finanzas familiares.

Todos ellos tienen, sin embargo, motivos para la celebraci¨®n: este 2024 empez¨® con el eur¨ªbor en el 3,609%, y termina m¨¢s de un punto m¨¢s abajo. El indicador marca una media este diciembre del 2,435% a falta de un d¨ªa para el cierre del a?o (por lo que oscilar¨¢, como mucho, alguna cent¨¦sima). Puede parecer poca cosa, pero para muchos hogares supone el comienzo del fin de la pesadilla, y un ahorro anual nada desde?able, semejante al de una paga extra. 2024 puede presumir ya de ser el a?o que m¨¢s se han abaratado las hipotecas desde 2012.

Para quienes pidieran una hipoteca media (140.451 euros a pagar en 23 a?os, seg¨²n los datos del INE para 2023) con inter¨¦s variable de eur¨ªbor m¨¢s un punto, si actualizan las cuotas con el indicador de diciembre se encontrar¨¢n un ahorro de casi 104 euros al mes. Es decir, cerca de 1.250 euros. De hecho, la cuota media para un pr¨¦stamo de esas caracter¨ªsticas (contemplando un a?o de amortizaci¨®n) ha pasado este a?o de los 819 euros mensuales que supon¨ªa en marzo, el mes con hipotecas m¨¢s caras en 2024, a unos 728 euros que costar¨ªa ahora mismo. Desde entonces, el eur¨ªbor ha retrocedido en 1,2 puntos, lo mismo que lo ha hecho desde diciembre del a?o anterior. El indicador no bajaba tanto en un a?o natural desde 2012, cuando por el efecto del segundo golpe de la Gran Recesi¨®n afloj¨® en m¨¢s de 1,4 puntos.

Octubre de 2023, cuando lleg¨® al 4,16%, marc¨® el pico de la escalada reciente del eur¨ªbor. Pero el golpe al bolsillo ven¨ªa de lejos. 2022 fue el a?o del mayor encarecimiento hipotecario de la historia. Un ba?o de realidad, en plena batalla del Banco Central Europeo (BCE) contra una inflaci¨®n indomable, de doble d¨ªgito, que sac¨® al eur¨ªbor de los tipos negativos y termin¨® con la idea de que el dinero barato hab¨ªa llegado para quedarse. Ahora, tres grandes fen¨®menos han respaldado la marcha atr¨¢s del eur¨ªbor: la inflaci¨®n ha dado se?ales de estabilizaci¨®n ¡ªen noviembre se situ¨® en el 2,2% en la zona euro, y ha permanecido por debajo del umbral del 3% durante todo el a?o¡ª; ha crecido la inquietud sobre la situaci¨®n de la econom¨ªa europea, con Francia y Alemania como principales se?aladas; adem¨¢s, el BCE ha recortado los tipos de inter¨¦s cuatro veces en cinco reuniones, y todo parece indicar que seguir¨¢ haci¨¦ndolo: los mercados descuentan que tienen recorrido para bajar del 3% actual hasta el 2% a mediados del pr¨®ximo a?o.

Ese descenso se trasladar¨¢ a las hipotecas, porque aunque el eur¨ªbor no depende directamente de lo que haga el Eurobanco, suele calcar la tendencia. No solo en los pr¨¦stamos ya contratados, sino tambi¨¦n en los que se firmar¨¢n pr¨®ximamente. De hecho, su abaratamiento ya est¨¢ teniendo consecuencias en el mercado inmobiliario, y aparece como uno de los factores que m¨¢s ha influido en que la compraventa de viviendas repuntara en octubre hasta su nivel m¨¢s alto desde mayo de 2007. Una tendencia que tiene visos de prolongarse en 2025.

La vida de Diego, de 36 a?os, que prefiere no dar su apellido, ha experimentado muchos cambios ¨²ltimamente. Su segunda hija, Sol, naci¨® hace seis meses, y su primera hipoteca, con la que comprar¨¢n una vivienda en Alcal¨¢ de Henares, est¨¢ al caer. A mediados de marzo les entregar¨¢n la vivienda, dando as¨ª por acabado un proceso que empez¨® viendo v¨ªdeos en YouTube de expertos en hipotecas, leyendo prensa econ¨®mica y tirando del br¨®ker de Idealista para encontrar el pr¨¦stamo con mejores condiciones, que en su caso deb¨ªa ser fijo y sin vinculaciones. ¡°Ten¨ªamos bastante ahorrado, no quer¨ªamos seguir viviendo de alquiler y ve¨ªamos el precio de la vivienda subiendo much¨ªsimo, as¨ª que cuando surgi¨® la posibilidad de mudarnos a Alcal¨¢ de Henares por el trabajo de mi pareja, nos pusimos a mirar¡±, explica.

Tras varios a?os en Rivas-Vaciamadrid viviendo de alquiler, lo que se encontraron cuando se asomaron al mercado de compraventa daba miedo. ¡°Nos asust¨® el precio de la vivienda. En Rivas no hay apenas pisos de cuatro habitaciones como quer¨ªamos, porque yo teletrabajo, y los chalets ya est¨¢n de 600.000 euros para arriba y con reformas por hacer¡±, relata. Dos meses despu¨¦s, y tras estudiar las ofertas de ocho bancos, se decantaron por una hipoteca fija al 2,35% sin vinculaciones. ¡°Nosotros cobramos bien, pero no entiendo c¨®mo lo hace la gente, porque los precios son una locura¡±, constata.

Seg¨²n el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE), el tipo de inter¨¦s medio de las nuevas hipotecas se situ¨® en el 3,12% en octubre, el ¨²ltimo mes del que hay datos. El plazo medio fue de 25 a?os; el importe, de 150.556 euros; y la mayor¨ªa fueron a tipo fijo (62,6%), frente al 31,4% variables. Se firmaron 51.535, un 60,8% m¨¢s que en octubre de 2023, y el capital prestado alcanz¨® los 7.759 millones, un 72,5% m¨¢s, m¨¢ximos desde octubre de 2008.

Mart¨ªn, tambi¨¦n de 36 a?os, acaba de cerrar una operaci¨®n similar a la de Diego. Llevaba dos a?os buscando piso en Madrid, y aunque finalmente lo ha encontrado en un momento de alivio del eur¨ªbor, el indicador no ha sido clave en su decisi¨®n. ¡°Acabamos de tener nuestro segundo hijo y necesit¨¢bamos m¨¢s espacio. Adem¨¢s, por fin hemos podido ahorrar lo suficiente para pagar la entrada y los impuestos (un 27% del valor de la vivienda), as¨ª que nos lanzamos¡±.

En su caso, ha firmado junto a su esposa una hipoteca fija a 30 a?os al 2,65%, y entr¨® en su nuevo hogar en febrero. ¡°Empezamos hablando con nuestros bancos actuales, luego quisimos contrastar las ofertas que nos hac¨ªan otros bancos que nos recomendaron amigos y familiares. El proceso no ha sido f¨¢cil, y descubrimos que no es un mercado transparente. Decidimos, algo tarde, coger los servicios de un br¨®ker, y eso nos ayud¨® a mejorar significativamente las condiciones, reduciendo un 0,75% el tipo de inter¨¦s¡±, afirma.

La posici¨®n de fortaleza del cliente en la negociaci¨®n es una de las consecuencias de la ca¨ªda del eur¨ªbor, dado que puede tratar de conseguir ofertas a la baja poniendo a las entidades financieras a competir. Los resultados de la banca alcanzaron r¨¦cords con la fulgurante subida del indicador, que les trajo ingresos extra de un d¨ªa para otro. Ahora, ese viento a favor se calma, y la clave pasa a ser el mayor volumen de pr¨¦stamos y la captaci¨®n de clientes frente a la competencia.

La vivienda se sobrecalienta

?Qu¨¦ pasar¨¢ en los meses por venir? Miguel Cardoso, economista jefe para Espa?a de BBVA Research, cree que el eur¨ªbor bajar¨¢ hasta el 2% en la primera mitad del a?o, y se estabilizar¨¢ en torno a esa cifra hasta finales de 2025 y buena parte de 2026. ?Reanimar¨¢ el consumo todo ese ahorro que supondr¨¢ el eur¨ªbor para millones de hogares? ¡°No solo el consumo. En general, la demanda interna, incluyendo tambi¨¦n a la inversi¨®n. En principio, por cada 100 puntos b¨¢sicos de reducci¨®n en los tipos de inter¨¦s, el PIB podr¨ªa aumentar entre tres y cinco d¨¦cimas m¨¢s respecto a un escenario en el que no se hubiese producido la bajada. No solo se debe al ahorro en la cuota hipotecaria, sino tambi¨¦n al impulso que tomar¨¢ el cr¨¦dito con la reducci¨®n del coste de financiaci¨®n¡±.

El mercado inmobiliario amenaza con sobrecalentarse (a¨²n m¨¢s), por ese empuje del cr¨¦dito, que permitir¨¢ acceder a hipotecas a hogares que antes no cumpl¨ªan los requisitos de ingresos exigidos por la banca. ¡°La falta de oferta de alquiler, su encarecimiento relativo a la compra, en un entorno de creaci¨®n de empleo, aumento de salarios y ca¨ªda de los tipos de inter¨¦s, impulsar¨¢n la adquisici¨®n de vivienda. El ajuste se observar¨¢ en los precios, dado que no se espera una aceleraci¨®n significativa en la oferta de construcci¨®n de obra nueva: se esperan alrededor de 140.000 visados, en promedio, por a?o, en 2025 y 2026, frente a un aumento del n¨²mero de hogares de alrededor de 300.000 por a?o¡±, advierte Cardoso.