Buscador | As¨ª ha cambiado la concentraci¨®n de vivienda en Espa?a

Espa?a ha sido hist¨®ricamente un pa¨ªs de propietarios. La falta de un parque p¨²blico de vivienda en alquiler, el f¨¢cil acceso al cr¨¦dito en los a?os previos al estallido de la crisis financiera y una cultura e ideolog¨ªa de la tenencia mucho m¨¢s arraigada que en otros vecinos europeos han propiciado este modelo. Sin embargo, aunque a?o a a?o parezca imperceptible por la lentitud propia que suele acompa?ar a las grandes transformaciones estructurales, las cosas parecen estar cambiando. Hay pocas fuentes de datos oficiales disponibles, pero una mirada con perspectiva hist¨®rica sobre ellas muestra que Espa?a tiene cada vez m¨¢s inmuebles y que estos se concentran en menos manos.

As¨ª se puede ver el siguiente mapa, que muestra c¨®mo se distribuyen las viviendas de su municipio seg¨²n el n¨²mero de propiedades de sus habitantes. No se incluyen las viviendas que pertenecen a personas jur¨ªdicas p¨²blicas y otro tipo de entidades.

Una manera de aproximarse al fen¨®meno de la concentraci¨®n de la propiedad es la informaci¨®n catastral. En 2006, el pa¨ªs contaba con algo m¨¢s de 20 millones de bienes inmuebles urbanos, entre garajes, trasteros y, principalmente, viviendas. En 2024, esa cifra roza los 28,5 millones. Sin embargo, mientras que al comienzo del periodo el 67% de los titulares ten¨ªa solo un bien en propiedad, ese porcentaje ha ido cayendo de manera sostenida y ahora se encuentra en el 53%. Por el lado contrario, los que tienen de dos a cinco inmuebles han pasado del 31% al 42%, los que atesoran de seis a 10 han avanzado del 1,7% al 4,3% y los que superan la decena ¡ªprincipalmente personas jur¨ªdicas¡ª han doblado su proporci¨®n, hasta el 1,1%.

El fen¨®meno de acumulaci¨®n, a su vez, ha llevado a un proceso en el que muchos m¨¢s hogares no poseen ninguna vivienda. Lo muestra la Encuesta Financiera de las Familias que publica el Banco de Espa?a, centrada exclusivamente en las casas. Seg¨²n sus datos, el 80,7% de los hogares ten¨ªan en 2002 la vivienda habitual en propiedad, un porcentaje que ha ido cayendo para situarse, dos d¨¦cadas despu¨¦s, en el 72%. Por el contrario, cuando se mira el apartado de otros bienes inmobiliarios ¡ªcompuesto esencialmente por segundas residencias, seg¨²n detalla el supervisor¡ª la l¨ªnea es ascendente: los hogares en esta situaci¨®n han pasado del 29% al 46,8%. En ambos casos, el punto de inflexi¨®n se sit¨²a en la crisis financiera de 2008 y los a?os inmediatamente posteriores, el origen de todo este proceso.

Marta Ill-Raga, doctora en Ciencias Pol¨ªticas por la Universidad de Gante e investigadora en el Instituto de Investigaciones Urbanas de Barcelona (IDRA) se refiere a este momento como el derrumbe del modelo basado en la propiedad que hab¨ªa ido configur¨¢ndose durante d¨¦cadas. ¡°A finales de los 2000, cuando el valor de la vivienda no puede sostener el nivel de cr¨¦dito ligado a los salarios, revienta esa sociedad de propietarios¡±, asegura. Eso hace que solo las personas con buenos salarios y con acceso al cr¨¦dito puedan optar a la tenencia de vivienda, provocando sin remedio el aumento de la poblaci¨®n inquilina y ¡°el ensanchamiento de una brecha de clase que se abre a trav¨¦s de lo patrimonial¡±.

La situaci¨®n, prosigue Dmitry Petrov, profesor de Econom¨ªa en la Universidad de Alcal¨¢, empieza a remitir a partir de 2016, pero muchas familias, sobre todo j¨®venes, no son capaces de generar el ahorro suficiente para asumir las nuevas condiciones crediticias. ¡°Cuando la rentabilidad de la vivienda que se hab¨ªa perdido empieza a recuperarse, los grandes capitales vuelven a ella¡±, relata Petrov. ¡°Y eso tambi¨¦n se extiende a esa clase media acomodada que hab¨ªa salido bien de la crisis y que empieza a poseer m¨¢s viviendas para tener una renta adicional¡±. Esa suma de factores lleva a que la poblaci¨®n sin casas en propiedad se quede descolgada. ¡°La sociedad se polariza en torno a la vivienda¡±, insiste Ill-Raga.

Las consecuencias son obvias en un pa¨ªs en el que la casa se conforma como uno de los ejes vertebradores del proyecto vital: ¡°La posici¨®n en relaci¨®n con la propiedad inmobiliaria es lo que hoy determina la posici¨®n social¡±, resume Javier Gil, investigador en el CSIC y en el Grupo de Estudios Cr¨ªticos Urbanos (GECU). Desde Londres, Clara Mart¨ªnez-Toledano, economista del Imperial College London, se refiere al fen¨®meno como ¡°una trampa¡±: los precios del alquiler son altos y no permiten ahorrar para afrontar los precios de compra, que tambi¨¦n crecen.

Dar¨ªo Ruano tiene 41 a?os y trabaja en el mundillo de los eventos profesionales. Es de un peque?o municipio del norte, vivi¨® unos a?os en Barcelona y desde hace tres est¨¢ en M¨¢laga, siempre de alquiler. Est¨¢ contento en la ciudad y hace poco empez¨® a buscar casa para comprar, pero al carecer de ahorros suficientes para costear la entrada lo tiene muy dif¨ªcil y teme enquistarse en esa situaci¨®n. ¡°Todos los meses pago en alquiler casi la mitad de mi sueldo. Entre eso y el resto de gastos es imposible reunir el dinero necesario¡±. Su casero, o eso cree porque ¨¦l interact¨²a directamente con una agencia, es un peque?o propietario que ¡°tendr¨¢ como mucho una o dos viviendas m¨¢s¡±.

Varios tipos de multipropiedad

En efecto, la acumulaci¨®n inmobiliaria, al menos seg¨²n los pocos datos disponibles que hay, no viene (al menos, no exclusivamente) de la mano de grandes tenedores, fondos de inversi¨®n o empresas, sino de personas f¨ªsicas. Y estos peque?os propietarios llegan a serlo por un sinf¨ªn de motivos. Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico de Econom¨ªa en la Universidad Pompeu Fabra, destaca la inversi¨®n de aquellas familias que sortearon la tormenta financiera e inmobiliaria de 2008 y pudieron acumular patrimonio en los a?os posteriores. Tambi¨¦n pone el foco en el efecto de las herencias. ¡°Aunque es evidente que la distribuci¨®n se ha movido hacia una media de n¨²mero de viviendas m¨¢s alta por propietario, sigue siendo un mercado muy atomizado¡±, asegura.

En la misma l¨ªnea se sit¨²a Enrique Mart¨ªn, director asociado y experto en vivienda de Afi, quien se?ala que entre 2007 y 2023 se transmitieron por herencia unos 2,7 millones de casas. Tambi¨¦n asume que los hogares de mayor edad y mayor nivel de renta ¡°capturan la revalorizaci¨®n¡±. Es decir, que al tener mayor porcentaje de vivienda en alquiler son los que se ven beneficiados por el incremento de los precios. Sin embargo, a?ade, pese a ese proceso de acumulaci¨®n, el colectivo de propietarios sigue siendo enorme y est¨¢, al menos todav¨ªa, muy fragmentado.

Seg¨²n los datos del catastro, que para el a?o 2024 s¨ª ofrece una radiograf¨ªa m¨¢s detallada del mercado, el 72% de los inmuebles est¨¢n en manos de propietarios de una vivienda, mientras que el 22% lo tienen los titulares de hasta cinco casas. El resto (6%) pertenece a tenedores de m¨¢s de cinco inmuebles. La situaci¨®n, adem¨¢s, es relativamente parecida a lo largo de toda la geograf¨ªa espa?ola, lo que para Montalvo demuestra que el fen¨®meno, aunque pueda estar m¨¢s focalizado en provincias tur¨ªsticas y de mayor demanda, es global.

Una de esas peque?as propietarias es Noemi Garc¨ªa, residente en Madrid. En su caso, junto con su pareja, pudo acumular varias casas porque sus padres, sus abuelos y sus suegros fallecieron en un periodo muy corto de tiempo y heredaron. Vendieron algunas propiedades y conservaron otras, que alquilan a precios por debajo del mercado, siempre con la m¨¢xima de ¡°no especular¡±, asegura. ?lvaro Cabrera es un peque?o inversor que compr¨® una segunda residencia hace 10 a?os para que su hijo tenga casa cuando quiera independizarse, pero por el momento la arrienda, tambi¨¦n en la capital. Los dos casos muestran c¨®mo se ha ido conformando esta nueva generaci¨®n de propietarios y alumbran los efectos que esto puede ocasionar en el futuro.

Para Ill-Raga, uno puede ser multipropietario de manera activa ¡ªes decir, comprando si tiene capacidad econ¨®mica para ello¡ª o por accidente ¡ªen el caso de haber heredado¡ª. Sin embargo, el resultado es el mismo, ya que por ambas v¨ªas se constituye una posici¨®n objetiva que ¡°permite ejercer la pol¨ªtica subjetiva de la extracci¨®n de renta¡±. Es decir, existe una diversidad de caseros, pero ¡°como la vivienda sigue siendo el mejor activo de inversi¨®n, se naturalizan ciertos comportamientos de mercado y los actores, que son los propietarios, defienden su posici¨®n de clase¡±. El resultado, insiste, es un proceso de transferencia continuo de los hogares inquilinos a los hogares multipropietarios. Esto crea un c¨ªrculo vicioso en el que ¡°la capacidad de ahorro de los arrendatarios se diluye, mientras que se infla la demanda no residencial de quienes tienen capacidad de compra¡±, describe Gil. Para este experto, el auge de las transacciones de vivienda sin hipoteca, que ha cogido ritmo en los ¨²ltimos a?os, ilustra a la perfecci¨®n la situaci¨®n. ¡°Este proceso de adquisici¨®n y acumulaci¨®n para extraer la m¨¢xima rentabilidad hace que cada vez menos poblaci¨®n pueda acceder a un techo¡±, alega.

Otros expertos, sin embargo, creen que el principal problema ha sido el de la falta de previsi¨®n. Elisa Chuli¨¢, profesora de sociolog¨ªa en la UNED e investigadora de Funcas, centra el foco en la falta de oferta residencial y no en la acumulaci¨®n. ¡°La poblaci¨®n espa?ola ha crecido por el aumento de la esperanza de vida y la llegada de inmigrantes, mientras que la vivienda no lo ha hecho en la misma proporci¨®n porque se ha dejado de construir durante mucho tiempo¡±. Tambi¨¦n insiste en este punto Montalvo, quien pone el foco en la falta de un parque p¨²blico y en los fallos que han tenido las pol¨ªticas p¨²blicas a lo largo de los ¨²ltimos a?os. Uno de los ejemplos m¨¢s claros, explica Mart¨ªnez-Toledano, es la concentraci¨®n de la oferta laboral en las grandes ciudades, lo que infla la demanda residencial, y por tanto los precios, en ciertas zonas.

Ganadores y perdedores

El proceso de acumulaci¨®n inmobiliaria deja hasta la fecha claros ganadores y perdedores. Entre los primeros, explican los expertos, se encuentran las generaciones que empezaron su proyecto vital antes del estallido de la crisis financiera o en la etapa posterior de recuperaci¨®n, previa a la irrupci¨®n de la pandemia de la covid-19. ¡°Todo viene marcado por el momento de la compra de la primera vivienda y la capacidad de comprar o herederar m¨¢s inmuebles¡±, resalta Petrov. En el otro grupo est¨¢n principalmente los j¨®venes, explica Jos¨¦ Ignacio Conde-Ruiz, doctor en Econom¨ªa por la Universidad Carlos III de Madrid y subdirector de Fedea. ¡°La justicia intergeneracional se ha roto por diferentes sitios y la vivienda es uno de los factores principales¡±, se?ala. Mart¨ªnez-Toledano agrega que, pese a tener mayor nivel acad¨¦mico y sueldos mejores, la poblaci¨®n joven queda fuera del acceso a una primera casa y engorda ¡ªsin quererlo¡ª el c¨ªrculo vicioso al tener que pagar un alquiler para poder vivir.

Sin embargo, m¨¢s all¨¢ de lo generacional, Petrov resalta tambi¨¦n las consecuencias en otro tipo de hogares, como los que tienen rentas bajas e hijos menores a cargo o los compuestos por poblaci¨®n migrante. Mart¨ªnez-Toledano tambi¨¦n mete en la ecuaci¨®n a los ciudadanos de peque?as ciudades o zonas rurales que se van a trabajar y a vivir a las grandes urbes, y que quedan doblemente descolgados porque las casas que van a heredar, si es as¨ª, estar¨¢n en zonas distintas al lugar de residencia.

De nuevo el Banco de Espa?a ofrece varias pistas que rodean al factor edad y renta. Seg¨²n sus datos, un 66% de los menores de 35 a?os ten¨ªa vivienda principal en 2002, porcentaje que subi¨® al 69% en 2011 y que ha ido cayendo hasta situarse en 2022 en el m¨ªnimo hist¨®rico del 32%. Los que ten¨ªan entre 35 y 44 a?os han pasado del 78% al 62%. El resto de franjas de edad o ha mantenido el porcentaje o ha perdido posiciones t¨ªmidamente. Por nivel de renta sucede algo similar. Si se analiza al 20% m¨¢s pobre, el 73% ten¨ªa casa en propiedad al comienzo de la serie, una proporci¨®n que ahora est¨¢ en el 55%. Los hogares de m¨¢s ingresos, por el contrario, mantienen su puesto.

?Qu¨¦ cabe esperar ahora? La mayor parte de los expertos consultados cree que la acumulaci¨®n ir¨¢ a m¨¢s y se agudizar¨¢ en los pr¨®ximos a?os debido al proceso continuado de transferencia de renta y al papel de las sucesiones, avanza Gil. Por ejemplo, seg¨²n datos recopilados por IDRA, el 70% de los inquilinos de Madrid y Barcelona no esperan heredar una vivienda nunca. Ill-Raga introduce una ¨²ltima derivada: ¡°Ser¨¢ crucial el comportamiento de los propietarios de una sola vivienda¡±. Este perfil vive aparentemente al margen de este proceso de acumulaci¨®n, pero su papel ser¨¢ clave en el futuro porque, ¡°si para costear sus cuidados en edad avanzada venden su casa, esas propiedades ir¨¢n poco a poco desapareciendo¡±. Tampoco se puede olvidar la dimensi¨®n pol¨ªtica. Ill-Raga y Petrov destacan c¨®mo, debido al fuerte apego emocional que genera la propiedad, la extrema derecha podr¨ªa capitalizar el descontento en la lucha por conseguir las pocas viviendas disponibles. ¡°Espa?a ha perdido ya la oportunidad de implementar pol¨ªticas para limitar estos desequilibrios en el medio plazo¡±, recalca pesimista Mart¨ªnez Toledano.