Los desahucios por impago de la hipoteca retroceden por tercer a?o consecutivo

Pr¨¦stamos m¨¢s baratos pero tambi¨¦n m¨¢s inaccesibles por el encarecimiento de las casas. Esta aparente paradoja, que lleva a que m¨¢s gente viva de alquiler mientras a pesar de la reducci¨®n de los tipos de inter¨¦s por parte del Banco Central Europeo (BCE), favoreci¨® que el n¨²mero de ejecuciones hipotecarias descendiera en 2024 por tercer a?o consecutivo. Los ¨²ltimos datos del Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE), publicados este jueves, muestran que este tipo de procedimientos, con los que el prestamista inicia los tr¨¢mites para hacerse con el inmueble ante el impago del prestatario, retrocedieron un 4,3% respecto a 2023. En concreto, se registraron 8.921 casos sobre vivienda habitual, la cifra m¨¢s baja desde 2020, pero en cualquier caso superior a los niveles que se registraban antes de la pandemia.

La moderada mejora se vio acompa?ada por un entorno m¨¢s favorable, fruto del giro hacia una pol¨ªtica monetaria expansiva que hizo BCE, y tambi¨¦n por la fortaleza de la econom¨ªa nacional, que permiti¨® a las familias superar el nivel de renta previo a la crisis sanitaria. A lo largo de 2024, el regulador bancario baj¨® los tipos de inter¨¦s en cuatro ocasiones, lo que tuvo un impacto en la carga financiera de los hogares con hipotecas, particularmente a tipo variable porque el eur¨ªbor tiende a calcar esa tendencia. Si el a?o empez¨® con este indicador en el 3,609%, termin¨® m¨¢s de un punto m¨¢s abajo; un recorte m¨¢s que suficiente para aliviar la presi¨®n sobre las letras mensuales.

El otro factor que, en opini¨®n de los expertos, est¨¢ condicionado a la baja las ejecuciones hipotecarias es el n¨²mero de familias que viven de alquiler debido al encarecimiento en la compra de vivienda. El catedr¨¢tico de derecho civil y fundador de la C¨¢tedra UNESCO de vivienda, Sergio Nasarre, considera que ¡°la disminuci¨®n en las ejecuciones hipotecarias se debe en gran parte a la dificultad de la clase media para acceder a hipotecas tras la crisis financiera de 2008¡å. ¡°Antes de la crisis se llegaron a conceder 1,7 millones de hipotecas, mientras que actualmente rondamos las 400.000. Por lo tanto, es l¨®gico que el volumen de procedimientos disminuya, pero habr¨ªa que ver los desahucios por alquiler¡±, desarrolla. Los ¨²ltimos datos del INE muestran que los hogares con una vivienda en propiedad han ca¨ªdo de forma paulatina, mientras que el alquiler ha subido m¨¢s de cinco puntos en una d¨¦cada.

El descenso en las ejecuciones hipotecarias se extiende ya por tres a?os consecutivos, tras el dr¨¢stico aumento de 2021 ¨Dcon 12.166 casos¨D. Aquel ejercicio estuvo marcado por el cierre forzoso de juzgados y registros (que son la fuente de la que bebe la estad¨ªstica) que la pandemia provoc¨® en 2020, lo que provoc¨® un embalsamiento de casos que afloraron el a?o siguiente. A partir de 2022 la cifra empez¨® a retroceder, aunque entonces todav¨ªa se superaron los 11.000 procedimientos, mientras que en 2023 se rozaron los 10.000.

Echando la vista atr¨¢s, el volumen de procedimientos iniciados en 2024 solo es superior a los vistos en 2018, 2019 y 2020. Este ¨²ltimo ejercicio estuvo marcado por la pandemia, mientras que en los anteriores se alcanzaron los m¨ªnimos hist¨®ricos de ejecuciones hipotecarias porque distintas sentencias judiciales europeas y nacionales pusieron en entredicho la normativa espa?ola. En concreto, los fallos censuraron la capacidad de los bancos para iniciar una ejecuci¨®n con un impago m¨ªnimo del pr¨¦stamo. Esto llev¨® a que muchas entidades paralizaran los procedimientos hasta que se aclar¨® la situaci¨®n, a lo que contribuy¨® la entrada en vigor, en junio de 2019, de la Ley reguladora de los contratos de cr¨¦dito inmobiliario.

El coletazo de la burbuja

Los datos publicado este jueves muestran, una vez m¨¢s, que las hipotecas m¨¢s antiguas siguen siendo las m¨¢s problem¨¢ticas. En 2024, el 14,9% de las ejecuciones se corresponden con pr¨¦stamos originados en 2007, justo antes del colapso del sector inmobiliario. Esta tendencia indica que, aunque el sistema financiero se ha estabilizado, los efectos de la burbuja de principios de siglo a¨²n afectan a miles de familias. Al respecto, el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Espa?a se?ala que ¡°es significativo que el periodo 2005-2008 concentrara el 48,9% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas en 2024. Es decir, que los desahucios se produjeron, l¨®gicamente, en operaciones inmobiliarias cerradas durante la burbuja a precios demasiado elevados o con estudios de solvencia menos rigurosos¡±.

En t¨¦rminos de las propiedades afectadas, la mayor¨ªa de los tr¨¢mites continuaron recayendo sobre viviendas de segunda mano, con un 90,5% del total de ejecuciones. Aunque representan el grueso de procedimientos, en realidad este tipo de ejecuciones han ca¨ªdo un 4% respecto a 2023, encadenando tres a?os con descensos. El resto corresponden a casas nuevas. Si se analiza el n¨²mero de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas de personas jur¨ªdicas, es decir, empresas, se observa un incremento del 9%, hasta los 1.942 casos.

Por otra parte, aunque el n¨²mero de ejecuciones sobre vivienda habitual disminuy¨®, el n¨²mero total de inscripciones en todo tipo de fincas aument¨® casi un 5% respecto a 2023, superando los 20.200 casos. La cifra incluye viviendas, locales, garajes, oficinas, trasteros, naves, edificios de oficinas y otros aprovechamientos urban¨ªsticos.

Pese a que el recorte de tipos ya dio un respiro desde mediados de 2024, su impacto sigue not¨¢ndose. As¨ª lo cree el economista Santiago Carb¨®, quien explica que este a?o ¡°se sentir¨¢ de lleno la reducci¨®n de las cuotas hipotecarias¡±, conforme muchos pr¨¦stamos variables revisen sus letras con un eur¨ªbor m¨¢s favorable. ¡°Es probable que en 2025 el ciclo de flexibilizaci¨®n monetaria contin¨²e su efecto estabilizador, contribuyendo a un entorno de mayores expectativas de crecimiento y mayor estabilidad financiera para los hogares¡±, concluye el catedr¨¢tico.