El alquiler se convierte en el objeto de deseo

El mercado inmobiliario cambia de piel. Despu¨¦s de d¨¦cadas de apostar por el modelo de construir viviendas para luego venderlas entre particulares, los participantes del sector ahora buscan en el alquiler una nueva senda para seguir creciendo. De la mano del build to rent (construir para alquilar) se abren paso la promoci¨®n y la gesti¨®n de residencias para corta y media estancia: el coliving (que navega entre el alquiler compartido y las residencias de estudiantes) y el cohousing (viviendas con espacios privados y servicios compartidos). ¡°El sector inmobiliario es un claro ejemplo de los cambios que se est¨¢n produciendo en la econom¨ªa y en la sociedad¡±, afirm¨® Juan Jos¨¦ Cano, presidente de KPMG en Espa?a. ¡°Sabemos que la transformaci¨®n es retadora, pero trae consigo oportunidades que no se pueden desaprovechar¡±.

En Espa?a, el 95,6% de la oferta de vivienda en alquiler est¨¢ en manos de particulares y solo un 4,4% del stock residencial lo tienen los grandes tenedores. ¡°Somos un pa¨ªs de peque?os propietarios donde la vivienda ha sido un valor refugio, un modo de ahorrar¡±, destac¨® Carmen Panadero, presidenta de Woman in Real Estate, durante un foro organizado esta semana por EL PA?S y KPMG. Y es all¨ª donde el sector quiere abrirse paso. ¡°Venimos de unos a?os donde no hab¨ªa gestores de viviendas en alquiler porque no hab¨ªa mercado¡±, destac¨® Antonio Carroza, fundador y presidente de Alquiler Seguro. ¡°(Antes) vivir de alquiler supon¨ªa ser un paria financiero¡­, b¨¢sicamente eran estudiantes y personas reci¨¦n llegadas al pa¨ªs¡±, a?adi¨® Carroza en el foro titulado El futuro del sector inmobiliario.

Seg¨²n Eurostat, el alquiler residencial en Espa?a representa el 23% del parque de viviendas, aunque sigue por debajo de la media europea, que se sit¨²a en torno a un 31%. ¡°Alemania est¨¢ cerca de un 50%, y ah¨ª lo que vemos es un mercado mucho m¨¢s profesionalizado, con grandes tenedores de vivienda, que no tienen tanto lo que tenemos nosotros que es un parque atomizado¡±, indic¨® Ana Ar¨¢nguez, directora de gesti¨®n de porfolio de Sareb. El teletrabajo impulsado por la pandemia, el encarecimiento de la vivienda, la falta de oferta y los bajos tipos de inter¨¦s han marcado, en mayor y menor medida, un cambio de tendencia que se ha venido experimentando desde la crisis econ¨®mica de 2008. Todos estos factores han incrementado, paulatinamente, el peso de los alquileres frente a la compra de vivienda. ¡°Hay una demanda creciente de personas j¨®venes y no tan j¨®venes que quieren tener unos espacios privados y otros comunes¡±, seg¨²n Araceli Mart¨ªn-Navarro, presidenta de Coword.

Ello abre paso a dos figuras en el mercado: el coliving y el cohousing, que a¨²n no tienen una normativa espec¨ªfica. Y eso es lo que demanda el sector. ¡°Pedimos que se genere una regulaci¨®n flexible que contemple esos espacios compartidos¡±, a?adi¨® Mart¨ªn-Navarro. ¡°Hay que regular poco, pero bien y a largo plazo¡­ El inversor que viene aqu¨ª tiene unas rentabilidades comprimidas y lo que busca son cash flow [flujos de caja] estables, y si cada cuatro a?os estamos cambiando la normativa, pues al final este ingreso se va a ir¡±, dijo ?lvaro Garc¨ªa Alegre, director de deal advisory, corporate finance real estate de KPMG en Espa?a.

Inter¨¦s de los fondos

Sobre todo, lo que buscan es certeza. ¡°Por la parte institucional, vemos cada vez m¨¢s fondos institucionales y de largo plazo queriendo invertir en este tipo de productos¡±, resalt¨® Ram¨®n Gayol, socio responsable de real state de KPMG en Espa?a. Los grandes tenedores, junto a nuevos inversores, aseguradoras y socimis (sociedades cotizadas de inversi¨®n en el mercado inmobiliario), se han lanzado a explorar estas f¨®rmulas para ensanchar sus carteras. ¡°Cuando hablamos de fondos, todo el mundo piensa en fondos buitre, especulativos¡­¡±, explic¨® Rafael Valderr¨¢bano, fundador y presidente de B¨¢sico Real Estate. ¡°Pero en realidad son compa?¨ªas de seguros, fondos de pensiones¡±. Muchas veces estas se topan con una pared cuando no encuentran espacios para edificar. ¡°Lo m¨¢s importante para crear vivienda en alquiler es que haya suelo disponible para que se pueda construir¡±, coment¨® Daniel Mazin, consejero delegado de Dazia Capital.

Para David Lucas, secretario general de Agenda Urbana y Vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, la meta del sector est¨¢ en garantizar el derecho a la vivienda para todos los ciudadanos. ¡°El reto es may¨²sculo, es complejo¡­, pero tiene que ser afrontado conjuntamente entre el sector p¨²blico y el sector privado, y adem¨¢s tenemos que hacerlo innovando¡±, agreg¨®. El representante del Gobierno destac¨® que a lo largo de los a?os de democracia Espa?a ha invertido mucho en vivienda de protecci¨®n oficial, pero en r¨¦gimen de propiedad. De los 2,3 millones de viviendas impulsadas por las Administraciones p¨²blicas, aquellas dedicadas al alquiler son escasas: 290.000, que representan el 1,6% de los hogares, frente al 9,3% de media en la Uni¨®n Europea. ¡°Hay pa¨ªses incluso que tienen un 30% de parques p¨²blicos de vivienda [en alquiler], lo cual les ayuda mucho a destensionar [sic] los mercados y a dar sus soluciones habitacionales a aquellos que tienen m¨¢s dificultades¡±, resalt¨® Lucas.

¡°La vivienda asiste a un punto de inflexi¨®n¡±, afirm¨® el presidente de KPMG en Espa?a. A las nuevas tendencias se suma la nueva ley de vivienda, que se discutir¨¢ pr¨®ximamente en el Senado. ¡°S¨¦ que es un proyecto controvertido¡­ pero que era necesario para garantizar este derecho que entendemos que es el quinto pilar del Estado de bienestar social: la vivienda¡±, a?adi¨® Lucas. ¡°Porque podremos tener una educaci¨®n y sanidad universal y gratuitas para todos o un sistema fuerte de pensiones¡­, pero, si las familias no tienen un techo donde vivir, es complicado y es dif¨ªcil garantizarles otros aspectos¡±, concluy¨® el representante del Ejecutivo.