C¨®mo sacar partido a las subastas de casas y conseguir rebajas del 30%

M¨¢s de 760.000 personas han visitado el portal de subastas del BOE en el ¨²ltimo mes. El inter¨¦s por comprar vivienda a trav¨¦s de una puja ha crecido en los ¨²ltimos tiempos, sobre todo desde que en 2015 se puso en marcha el sistema de subastas electr¨®nicas ¡ªjudiciales y administrativas¡ª a trav¨¦s de un ¨²nico portal, el de la Agencia Estatal BOE. Esto ayud¨® a poner fin a un negocio cerrado y opaco, y permiti¨® que la subasta fuera un proceso m¨¢s transparente, sencillo y ¨¢gil.

La posibilidad de adquirir una casa con descuento y sin moverse del sof¨¢ suena a m¨²sica celestial para los o¨ªdos de cualquiera. Adem¨¢s, las redes sociales han desentra?ado los misterios de este mundo gracias a la divulgaci¨®n que hacen subasteros profesionales y abogados especializados.

Ahora bien, la subasta es una operaci¨®n arriesgada y lo mejor es no perderle el miedo. ¡°Cuando se mete la pata, se mete hasta el fondo y se puede perder mucho dinero¡±, avisa H¨¦ctor Arder¨ªus, conocido en el mundillo como Trist¨¢n El Subastero, con m¨¢s de 30 a?os de experiencia y unas 150 casas adjudicadas. Arder¨ªus conoce bien las minas del negocio y recomienda a los peque?os ahorradores tentados por pujar que lo hagan solo si tienen ciertos conocimientos (por ejemplo, es b¨¢sico saber leer una nota registral) o est¨¢n bien asesorados.

El a?o pasado, 19.967 viviendas salieron a subasta p¨²blica en Espa?a. De ellas, 7.700 recibieron pujas, un 38%, calcula Joaquim Pagans, fundador de AlertaSubasta, portal que facilita la localizaci¨®n de licitaciones p¨²blicas. En el c¨®mputo ha incluido las publicadas en el BOE m¨¢s las de la Seguridad Social, aglutinadas en un portal independiente, dejando fuera las de plataformas privadas. As¨ª, m¨¢s del 60% de las subastas p¨²blicas quedaron desiertas, lo que significa que las casas tienen tasaciones muy altas o serios problemas (partes indivisas, falta de demanda, presencia de inquilinos con derechos). Si no hay postores, el acreedor puede adjudic¨¢rselas por un porcentaje que depende del valor de subasta, la deuda¡­

En lo que va de 2023 se han subastado 5.645 casas en el portal AlertaSubasta. En 2018 fueron 33.718 inmuebles. ¡°Hace 10 a?os hab¨ªa muchas m¨¢s porque el sistema judicial estaba desaguando al mercado todas las ejecuciones hipotecarias de la gente que se qued¨® sin trabajo por la crisis financiera de 2008. No obstante, siguen celebr¨¢ndose muchas subastas¡±, afirma Arder¨ªus. ¡°Hay oportunidades cada d¨ªa y algunas muy buenas¡±, a?ade Pagans.

En los pr¨®ximos a?os es probable que la oferta crezca por la subida de tipos de inter¨¦s. ¡°Provocar¨¢ un aumento de los embargos y, con ello, de la oferta. Ser¨¢n viviendas del colectivo de clase media y baja que est¨¢ asfixiado y de segundas residencias¡±, cree Javier D¨ªaz-G¨¢lvez, socio y cofundador de Diariodesubastas, plataforma que aglutina subastas p¨²blicas y privadas de m¨¢s de 22 fuentes y cuenta con 1.050 pujas de viviendas por valor de 159 millones de euros. Aunque la llegada de m¨¢s oferta tardar¨¢, porque el proceso desde que se produce el embargo de un bien hasta que aparece en una puja es largo. ¡°Las consecuencias las veremos dentro unos cuatro a?os. De hecho, muchas de las subastas actuales proceden de los a?os 2017 a 2020¡å, dice Andreas Ruig¨®mez, abogado especializado en subastas del despacho Ruig¨®mez.

El mercado se ensancha. Adem¨¢s de subasteros profesionales y empresas, hay ahorradores con dinero que ven en este otro ladrillo una opci¨®n de inversi¨®n. ¡°?ltimamente me encuentro con una nueva oleada de gente que llega a este negocio huyendo de la inflaci¨®n¡±, se?ala Arder¨ªus. Tambi¨¦n hay quien busca una casa para vivir: ¡°Cada vez son m¨¢s los usuarios que cuentan con un presupuesto ajustado y se decantan por las subastas¡±, a?ade D¨ªaz-G¨¢lvez. Destaca el inter¨¦s de personas de menos de 35 o 40 a?os.

Pocos chollos

Que nadie espere gangas. ¡°Quien venga a este negocio en busca de chollos, que se lo piense dos veces. Hay compras por menos del 50% del precio real de venta, pero para eso hay que investigar muchas y tambi¨¦n tener suerte¡±, advierte H¨¦ctor Arder¨ªus, que recuerda cuando consigui¨® un piso de 70 metros en la calle de Rodas, junto al Rastro de Madrid, por 38.000 euros. Adem¨¢s, los chollos suelen ir acompa?ados de mayores riesgos.

Los descuentos en las grandes capitales se mueven entre el 20% y el 30% respecto al precio de mercado. ¡°Si no se puede conseguir esto, no le veo sentido¡±, comenta el abogado Ruig¨®mez. Y la misma rebaja se puede obtener en plazas de garaje, que suele ser el bautismo para principiantes. En las poblaciones con menos demanda, los descuentos pueden alcanzar el 50%. En otros inmuebles, como naves industriales y fincas r¨²sticas, se supera ese porcentaje.

El letrado cuenta algunas de las operaciones recientes que ha asesorado. En enero de 2023, uno de sus clientes se adjudic¨® una subasta de Hacienda en Valdepe?as (Ciudad Real), por un importe de 20.000 euros. En agosto del pasado a?o da cuenta de otras dos operaciones. Una vivienda en Santa Br¨ªgida (Las Palmas) por un coste de adjudicaci¨®n de 90.000 euros, con una carga previa de 46.000. Y otra en Vilanova i la Geltr¨² (Barcelona) por 76.000 euros.

El grueso de las subastas p¨²blicas se concentra en el portal del BOE (judiciales, de la Agencia Tributaria, notariales¡­). ¡°Desde 2015, con la Ley de Jurisdicci¨®n Voluntaria todas las subastas notariales se hacen a trav¨¦s del portal del BOE¡±, indica Mar¨ªa Teresa Barea, portavoz del Consejo del Notariado. La notaria cuenta que estos procedimientos, que pueden ser voluntarios (por norma general los propietarios recurren a esta v¨ªa porque no se ponen de acuerdo en la venta) o forzosos (el 99% de los casos), no son representativos, apenas 200 al a?o. A estas hay que a?adir las subastas a trav¨¦s de plataformas privadas, sobre todo los concursos de acreedores de empresas.

Para poder participar en una subasta hay que entregar una fianza. Por ejemplo, en una judicial o de Hacienda el dep¨®sito es del 5% del valor de subasta, cantidad que se devuelve si no se adjudica el bien. En las de la Seguridad Social, hay que adelantar el 25% si la puja es en sobre cerrado y el 30% si es presencial. Las subastas duran unos 20 d¨ªas, pero ¡°todo el bacalao se reparte en la hora previa al cierre de la subasta¡±, dice Arder¨ªus.

Lo m¨¢s habitual es comprar sin financiaci¨®n, por lo complicado que resulta al no poder tasar la casa. ¡°Los bancos dan la opci¨®n del pr¨¦stamo puente¡±, dice Ruig¨®mez. Es importante conocer que el valor de subasta solo es un valor de referencia y sirve para calcular unos porcentajes. Si la puja no cubre una determinada cantidad, la casa puede no adjudicarse. Por ejemplo, en una subasta de Hacienda la adjudicaci¨®n es autom¨¢tica si la puja alcanza el 50% del valor de subasta. En caso de que sea inferior decide la mesa de la subasta sin que exista puja m¨ªnima. Si es judicial el resultado es firme si la puja es igual o superior al 70% del valor de subasta. Si es inferior a este porcentaje se dar¨¢ un plazo al deudor para que presente un tercero que se adjudique el inmueble y si no lo presenta, se da un plazo al ejecutante para que pida la adjudicaci¨®n. ¡°Si ni el deudor ni el ejecutante hacen uso de esta facultad, se adjudicar¨ªa siempre que la puja supere el 50% del valor de subasta o cubra la cantidad inicialmente reclamada en la demanda. Si nuestra puja no cubre ninguna de esas cantidades, el letrado de la administraci¨®n de justicia decide si adjudica o no el inmueble¡±, cuenta Ruig¨®mez.

Es muy complicado poder visitar la casa antes porque, aunque la legislaci¨®n lo permite, la ¨²ltima palabra es de los deudores. Hay que asumir que lo m¨¢s seguro es que necesite obra, aunque ¡°suelen estar mejor de lo que pensamos¡±, dicen en el bufete Ruig¨®mez. ¡°Son casas donde no se ha hecho ninguna reforma en los ¨²ltimos cinco o diez a?os, en sinton¨ªa con los problemas econ¨®micos que los han llevado a esta triste situaci¨®n¡±, indica Trist¨¢n El Subastero.

Una subasta tiene riesgos importantes. Mucha gente se relaja y conf¨ªa porque detr¨¢s hay un juzgado, pero se equivocan. La lista de los principales problemas empieza con las cargas registrales anteriores, como hipotecas y embargos. Hay que identificar la deuda que origina la subasta. Esto puede llevar a ¡°no valorar correctamente el precio del bien que se subasta y acabar pagando un precio superior al de mercado¡±, dice Pagans. Y a?ade: ¡°Hay que verificar si existen ocupantes y si estos son los propios ejecutados o son arrendatarios u okupas¡±.

Un error con dif¨ªcil soluci¨®n es que no se compre la propiedad plena, sino solo la nuda propiedad o el usufructo. Suele haber derramas de comunidad, algunas de varios a?os y la cuenta sube (hay que pagar el a?o en curso m¨¢s los tres anteriores). Y si los recibos de IBI no han prescrito, la mora puede dispararse. Otro problema es que el piso tenga inquilinos vulnerables que no pagan la renta, en cuyo caso no se les podr¨¢ desahuciar f¨¢cilmente.

Un asunto complicado es que no exista la finca que se subasta. ¡°A veces se subasta algo que est¨¢ en el registro de la propiedad, o el bien lo que se describe no corresponde con la realidad¡±, comenta Joaquim Pagans.

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