El ahorrador gana con las plazas de garaje y los trasteros

Buena rentabilidad, riesgo controlado y desembolso ajustado. Son las tres vigas que apuntalan la inversi¨®n en plazas de garaje y que explican su alta demanda. Tambi¨¦n la compra de trasteros para su arrendamiento en una de esas apuestas f¨¢ciles del mercado del ladrillo, aunque en este caso se necesitan mayores ahorros. Tanto plazas como trasteros han convertido a miles de ahorradores medianos y modestos en inversores inmobiliarios sin despeinarse en exceso. Y, sobre todo, sin tener que pasar por el costoso peaje de comprar un piso, m¨¢s caro y arriesgado.

¡°Es una inversi¨®n m¨¢s sencilla y accesible para casi cualquier persona. No es lo mismo comprar una vivienda por 360.000 euros que un aparcamiento por 15.000 euros¡±, dice Lucas Cuesta, conocido en las redes sociales como Subastero Andaluz. Este sevillano de 37 a?os, ¡°algo inquieto con las finanzas¡±, ha invertido en 13 activos desde 2019, la mayor¨ªa adjudicados a trav¨¦s de subasta a precios por debajo del mercado. El 54% son trasteros y el 46% son plazas de garaje. ¡°El 80% ya est¨¢ generando rentas¡±, apunta.

La rentabilidad anual bruta de los aparcamientos en Espa?a est¨¢ en el 7,2%, seg¨²n Fotocasa, con datos a noviembre de 2023. La cifra es algo inferior a la registrada en 2022 (7,5%). ¡°La rentabilidad de los garajes, a pesar de continuar alta, est¨¢ descendiendo a?o tras a?o y la obtenida este a?o es la m¨¢s baja desde 2017¡å, indican en el portal inmobiliario. Ese leve descenso se debe a que el precio de compra est¨¢ subiendo en algunas ciudades. El portal Idealista, que situaba este valor en el 7,7% en el tercer trimestre de 2023, indica que por primera vez ocho capitales ofrecen una rentabilidad anual bruta inferior al Bono del Estado (4%). Se trata de Salamanca (2,5%), Ourense (3,3%), Palencia (3,4%), Granada (3,4%), Vitoria (3,5%), Santander (3,7%), Ja¨¦n (3,8%) y San Sebasti¨¢n (3,8%).

Las plazas de garaje son una inversi¨®n a largo plazo muy focalizada en el ahorrador particular. ¡°De momento, no ha llegado al radar de los grandes inversores debido a su excesiva atomizaci¨®n¡±, dice Alejandro Berm¨²dez, consejero delegado y cofundador de Atlas Real Estate Analytics. ¡°Requiere el mantenimiento de la inversi¨®n m¨¢s de una d¨¦cada, lo ideal son 20 a?os, ya que la plusval¨ªa de la plaza tampoco aumenta muy r¨¢pidamente. Por tanto, es una inversi¨®n que requiere de paciencia y, si es posible, de ir haciendo volumen con el paso de los a?os¡±, a?ade Berm¨²dez. Seg¨²n diversos estudios, una plaza con una alta demanda puede revalorizarse un 6% anual en una d¨¦cada, recuerda Cuesta.

El precio medio de compra de estos activos en Espa?a se sit¨²a en 12.340 euros, seg¨²n Fotocasa. L¨®gicamente, hay aparcamientos por menos de la mitad y por m¨¢s del doble. De acuerdo con los anuncios publicados en el portal, el Pa¨ªs Vasco es la comunidad que cuenta con los garajes en venta m¨¢s caros (21.197 euros). Castilla-La Mancha tiene los m¨¢s baratos: 7.300 euros. A la hora de alquilar hay que desembolsar una media de 74 euros en Espa?a, aunque no es lo mismo arrendar en Castilla-La Mancha (56,77 euros al mes) que hacerlo en Baleares (90,74 euros).

Con estos datos en la mano, dicen en la plataforma inmobiliaria, ¡°comprar una plaza de garaje es, en estos momentos, una inversi¨®n muy segura y de poco riesgo. Cada vez m¨¢s ahorradores particulares se decantan por esta opci¨®n, que requiere una inversi¨®n inicial muy reducida¡±. Ni siquiera las tendencias sostenibles en el uso del transporte les han restado valor o demanda. ¡°Las ocupaciones de los garajes en las principales ciudades, en las que proliferan las nuevas formas de transporte como carsharing, est¨¢n en r¨¦cords hist¨®ricos, las listas de espera crecen y los precios aumentan de manera suave, pero s¨®lida¡±, apunta Berm¨²dez.

Murcia es la comunidad que mayor rentabilidad est¨¢ ofreciendo, en concreto del 10%. Le sigue Castilla-La Mancha (9,2%), Comunidad Valenciana (8,2%), Madrid (7,8%) y Cantabria (7,7%), seg¨²n Fotocasa. Las que menos rentan son Pa¨ªs Vasco (5%), Castilla y Le¨®n (5,1%) y Galicia (5,2%). En Catalu?a se est¨¢ obteniendo un 7,2% anual de media. Por capitales de provincia, Murcia es la que m¨¢s rendimientos aporta (10,3%), seguida de Guadalajara (9,9%), Sevilla (9,6%), Castell¨®n (8,4%) y Oviedo (7,2%).

Precisamente, entre Murcia y Sevilla se mueven las inversiones de Lucas Cuesta, que le reportan entre el 10% y el 13% anual. En el caso de los activos que adquiere en subasta, la tasa se mueve entre el 20% y el 30%. ¡°Busco barrios de clase trabajadora o pueblos de entre 50.000 y 100.000 habitantes¡±, sostiene. Desde Atlas Real Estate Analytics a?aden las ciudades con dificultades de aparcamiento y con zonas de estacionamiento regulado, as¨ª como cascos hist¨®ricos y ¨¢reas de oficinas antiguas. Los sitios m¨¢s c¨¦ntricos de las grandes ciudades ofrecen los precios de compra m¨¢s altos, pero tienen mejor salida. ¡°Se deben evitar las ¨¢reas residenciales de nueva creaci¨®n, dado que hay muchas plazas disponibles en los propios edificios¡±, dice Berm¨²dez.

Adem¨¢s de la ubicaci¨®n, es importante tener en cuenta las dimensiones de la plaza, la competencia y futuras actuaciones urban¨ªsticas en la zona.

Necesidades de espacio

Tambi¨¦n la inversi¨®n en trasteros se est¨¢ disparando en Espa?a y no solo de la mano de particulares que adquieren locales comerciales en desuso (sedes bancarias, s¨®tanos...) en las arterias comerciales de las ciudades, sino por el capital institucional que desarrolla centros de self storage. ¡°La entrada de inversores profesionales no solo impulsa la oferta, sino que tambi¨¦n contribuye positivamente a elevar los est¨¢ndares de servicio en el sector del self storage¡±, se?ala Sole Mart¨ªnez, gerente de la Asociaci¨®n Espa?ola de Self Storage (AESS), cuyos 63 socios gestionan m¨¢s de 350 centros en Espa?a que tienen una ocupaci¨®n media del 80%.

La rentabilidad de esta inversi¨®n, que requiere un enfoque a largo plazo y que aporta estabilidad y previsibilidad de los flujos de efectivo, es alta. ¡°Estamos hablando de inversiones que en el centro de las grandes ciudades pueden rentar un 7% y en las afueras entre el 8% y el 10%, mucho mayores que cualquier otro tipo de activo (oficinas, residencial, comercial¡­)¡±, comenta Berm¨²dez.

Adem¨¢s, la demanda de servicios de almacenaje suele ser constante por ¡°las crecientes necesidades de espacio, ya sea por mudanzas, renovaciones o acumulaci¨®n de pertenencias¡±, a?ade Mart¨ªnez. La ubicaci¨®n de las instalaciones es crucial: la proximidad a ¨¢reas residenciales y comerciales, as¨ª como la accesibilidad, influyen en la demanda y el rendimiento de la inversi¨®n.

Aunque la inversi¨®n en self storage puede ser m¨¢s resiliente que otros activos en periodos econ¨®micos complicados, siempre hay riesgos asociados. ¡°Se recomienda realizar un an¨¢lisis exhaustivo del mercado, evaluar la competencia y considerar las condiciones econ¨®micas generales¡±, zanja Mart¨ªnez.

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