Humedades, olores o termitas: c¨®mo recuperar el dinero cuando la casa que compr¨® tiene vicios ocultos

La venta de una casa en Torres de Carrizal, un pueblo de Zamora, acab¨® en los tribunales por una plaga de termitas. La pareja que adquiri¨® la vivienda, de 855 metros cuadrados y dos plantas, por 48.000 euros se dio cuenta en poco tiempo de que los insectos hab¨ªan da?ado gravemente las vigas y la techumbre de madera. El vendedor no les avis¨®. Hab¨ªan ca¨ªdo en la desagradable sorpresa de los vicios ocultos.

Los propietarios acudieron a los tribunales para intentar recuperar su inversi¨®n. Y as¨ª fue. La sentencia judicial permite la rescisi¨®n del contrato de compraventa y condena a devolver los 48.000 euros, m¨¢s el impuesto de transmisiones, los gastos del notario y los del registro. La casa vuelve a estar en venta, ahora por 79.000 euros, seg¨²n consta en el anuncio publicado en el portal Idealista.

El C¨®digo Civil establece que los vicios ocultos son los defectos que no est¨¢n a la vista, tampoco son f¨¢cilmente detectables durante una inspecci¨®n superficial, son desconocidos por el comprador en el momento de la transacci¨®n y afectan a la utilizaci¨®n de la casa, su seguridad, habitabilidad y valor. Es decir, de haberlo sabido, el comprador no hubiera adquirido el inmueble o hubiera pagado menos. Estos da?os han de ser anteriores al momento en el que se cierra la compraventa de la casa.

El vendedor act¨²a de mala fe al ocultar una informaci¨®n tan esencial, ya sea porque pretende vender cuanto antes o porque no quiere rebajar el precio. ¡°Hemos encontrado desde casos donde el vendedor ha rozado la estafa con actuaciones de ocultaci¨®n hasta otros en los que el desperfecto era casi inapreciable y que fortuitamente ha aparecido¡±, expone Norberto Jos¨¦ Mart¨ªnez Blanco, letrado director de Mart¨ªnez-Blanco Abogados.

He aqu¨ª dos casos en los que ha habido mala fe. ¡°El vendedor pinta las paredes y techos afectados sin reparar y solo se conocen los da?os cuando llueve¡±, comenta Estanislao Moreno de la Santa, socio del despacho de abogados Vecindia. Isabel Garc¨ªa-Nieto, socia de AGN Abogados, narra un caso que acab¨® en los tribunales: ¡°Se vendi¨® una casa adosada y se ocult¨® la existencia en el jard¨ªn privativo de un pozo s¨¦ptico comunitario que imped¨ªa al comprador construir una piscina y generaba malos olores. La tapa del pozo se hab¨ªa ocultado con gravilla¡±.

La lista de defectos que pueden considerarse vicios ocultos es dilatada: humedades, filtraciones y goteras que aparecen con las primeras lluvias, olores por una mala conexi¨®n de la salida de humos, problemas de cimentaci¨®n que provocan grietas y fisuras, as¨ª como deficiencias en el aislamiento t¨¦rmico y en el sistema el¨¦ctrico. Tambi¨¦n es un vicio oculto la existencia de una resoluci¨®n administrativa condenando a la retirada de alguna construcci¨®n realizada sin autorizaci¨®n previa, por ejemplo, el cierre de una terraza.

No son pocas las viviendas que se traspasan con vicios ocultos. ¡°M¨¢s de 80% de las compraventas tienen desperfectos que no eran conocidos por los compradores¡±, sostiene Mart¨ªnez Blanco. El comprador los ignora o no los considera tan graves. ¡°La problem¨¢tica surge cuando uno de estos vicios afecta a la estructura del edificio o cuando una filtraci¨®n provoca humedad en las paredes¡±, dice Aleix del Campo, fundador de Hausum. Esta empresa, que realiza inspecciones en las viviendas para detectar vicios ocultos analizando m¨¢s de 200 puntos, reclama que las inspecciones de viviendas antes de una compraventa sean obligatorias en Espa?a para evitar desgracias y fraudes.

Cuando el comprador es consciente de que ha adquirido por miles de euros una manzana envenenada suele intentar llegar a un acuerdo con el vendedor hasta agotar la v¨ªa extrajudicial. ¡°Lo relevante es ponderar la gravedad. Muchas veces se soluciona con un acuerdo de abono de las reparaciones¡±, sostiene Moreno de la Santa. El abogado recomienda dar al vendedor un plazo de cinco d¨ªas para que proceda a la subsanaci¨®n de los defectos.

Si se niega, algo bastante frecuente, solo queda la v¨ªa judicial. El problema es que el plazo para reclamar vicios ocultos es de solo seis meses a partir de la firma de la compraventa. Hay que correr porque ¡°dentro de esos seis meses tendremos que haber agotado la v¨ªa amistosa e interponer la correspondiente demanda¡±, dice el abogado Mart¨ªnez Blanco. Y a?ade: ¡°Muchos compradores se quedan sin poder reclamar por esperar m¨¢s de la cuenta o por falsas esperanzas dadas por los vendedores¡±. La letrada Garc¨ªa-Nieto hace aqu¨ª una distinci¨®n respecto a Catalu?a, donde existe una regulaci¨®n espec¨ªfica desde el a?o 2018 que estipula que ¡°el comprador podr¨¢ reclamar faltas de conformidad en lo adquirido que se manifiesten en los dos a?os inmediatamente siguientes a la venta¡±.

El afectado que pide auxilio judicial tiene dos opciones. Una es solicitar la resoluci¨®n del contrato y recuperar el dinero de la compra ¡ªincluidos los gastos por abogados, procuradores y peritos¡ª. ¡°Incluso podr¨¢ pedir indemnizaci¨®n por da?os y perjuicios si se demuestra que el vendedor actu¨® de mala fe¡±, comentan en el despacho KLJ Abogados. La segunda es rebajar el precio en proporci¨®n al coste que, seg¨²n los peritos, supondr¨¢ la reparaci¨®n. ¡°Su finalidad, como precis¨® la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2004, es el restablecimiento de la equidad contractual, esto es, un ajuste en la equivalencia de las prestaciones del contrato¡±, recuerdan en Vecindia.

Eso s¨ª, el afectado tendr¨¢ que demostrar que el desperfecto no era visible y que la deficiencia hace inhabitable el inmueble o que su recuperaci¨®n tendr¨ªa un gran coste econ¨®mico, para lo cual es imprescindible contratar a un perito. Adem¨¢s, ¡°se puede levantar el acta notarial con el estado de la vivienda¡±, dicen los abogados de KLJ, despacho que recuerda la necesidad de enviar al vendedor un requerimiento v¨ªa burofax para interrumpir el plazo de seis meses (si es obra nueva el tiempo para reclamar llega a los dos a?os).

Da?os en la estructura

Un ejemplo claro de vicios ocultos graves son los que afectan a la estructura, cuyo arreglo suele tener un coste muy elevado. En Vecindia cuentan el caso reciente de un cliente que compr¨® una vivienda en Carabanchel (Madrid). ¡°Una vez entra a vivir observa da?os en la estructura y, despu¨¦s de varias pruebas, le confirman que el inmueble estaba afectado por aluminosis¡±. Est¨¢ pendiente de sentencia. Tambi¨¦n en KLJ se han encontrado con pisos que se entregaban aparentemente reformados, pero ¡°con el tiempo escond¨ªan grietas relacionadas con problemas estructurales, desprendimientos o cemento aluminoso¡±.

Pero si hay un vicio oculto que suele acabar en los tribunales es la humedad. Pasados apenas 10 d¨ªas de la compra de un piso en Ibiza aparecen unas humedades que hacen inhabitable la casa. ¡°La sentencia que obtuvimos fue la revocaci¨®n del contrato de compraventa y una indemnizaci¨®n por las molestias, gastos de mudanza, mobiliario¡­¡±, comenta Mart¨ªnez Blanco. No es f¨¢cil determinar el origen de las humedades (capilaridad, filtraci¨®n o condensaci¨®n). ¡°El vendedor suele alegar que son por condensaci¨®n, imputables a la parte compradora para evitar la responsabilidad¡±, dicen en KLJ.

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