Oferta y demanda en el mercado de la vivienda

La econom¨ªa espa?ola enfrenta un desaf¨ªo creciente en el mercado de la vivienda, exacerbado por los flujos migratorios recientes, tanto procedentes del exterior como de movimientos internos hacia las grandes ¨¢reas urbanas. El dinamismo de algunos ¨¢mbitos geogr¨¢ficos atrae importantes flujos migratorios y eso provoca presiones de demanda que se traducen finalmente en problemas de accesibilidad a la vivienda. La Encuesta de Poblaci¨®n Activa (EPA) muestra que se constituyeron m¨¢s de 200.000 nuevos hogares en 2023, una cifra que no alcanza los niveles previos al estallido de la burbuja. Sin embargo, las perspectivas del INE que se publicaron hace unos d¨ªas son optimistas, proyectando que la creaci¨®n de hogares podr¨ªa superar los 350.000 en los pr¨®ximos dos a?os. Esta demanda creciente proviene principalmente de hogares encabezados por personas con nacionalidad extranjera, que elegir¨¢n nuestro pa¨ªs para vivir habitualmente.

Para enfrentar este desaf¨ªo es crucial considerar dos aspectos: la capacidad de respuesta de la oferta y la distribuci¨®n territorial de la demanda. Esta oferta deber¨ªa ajustarse a las caracter¨ªsticas de los nuevos demandantes, en cuanto a coste y, sobre todo, en cuanto a r¨¦gimen de tenencia, considerando que m¨¢s de la mitad de los hogares extranjeros y j¨®venes vive de alquiler.

La oferta de vivienda no parece tener la capacidad de responder a la demanda, al menos, de forma inmediata. Los visados de nueva construcci¨®n se mantienen en niveles muy bajos. En 2023, apenas superaron las 100.000 unidades en toda Espa?a. El volumen de demanda es muy superior: 670.000 unidades. Por otro lado, la demanda de vivienda se distribuye de manera muy heterog¨¦nea. Las regiones con mercados m¨¢s tensionados, como Murcia, Catalu?a, Comunidad Valenciana y Baleares, experimentar¨¢n, seg¨²n el INE, un crecimiento m¨¢s intenso del n¨²mero de hogares en el periodo 2024-2039 y, sin embargo, no est¨¢n registrando un mayor volumen de visados de viviendas que la media nacional. Adicionalmente, en algunos de estos mercados se suma la demanda de vivienda vacacional o tur¨ªstica.

La combinaci¨®n de una oferta insuficiente y una demanda creciente en ¨¢reas tensionadas tiene un resultado claro: un aumento en los precios nominales y el mantenimiento de la ratio de accesibilidad en los niveles actuales. Las previsiones de Afi apuntan a que el precio de la vivienda crecer¨¢ un 2,2% este a?o, ligeramente por debajo de la inflaci¨®n, mientras que la ratio que relaciona la cuota hipotecaria y la renta bruta disponible del hogar podr¨ªa mantenerse en torno al 36%. El apoyo en la construcci¨®n industrializada puede ser uno de los elementos a impulsar, pero no solo. La superaci¨®n de otro tipo de escollos (regulatorios, financieros, laborales) que limitan la disposici¨®n de oferta de vivienda deber¨ªa constituir uno de los principales objetivos de pol¨ªtica econ¨®mica. De lo contrario, podr¨ªan emerger algunos de los problemas del pasado.

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