La construcci¨®n de vivienda nueva se desploma en Madrid y Barcelona

En Espa?a falta oferta de vivienda. Ese es probablemente el mantra m¨¢s repetido en el sector inmobiliario. Cuatro palabras podr¨ªan resumir los ¨²ltimos 20 a?os: burbuja, estallido, desolaci¨®n y recuperaci¨®n. Pero eso, trasladado a cifras de edificaci¨®n, significa que en 2006 se pidieron en Espa?a permisos para construir m¨¢s de 850.000 casas y el a?o pasado no se lleg¨® a las 110.000. El desequilibrio es evidente y preocupa a muchos promotores, que rechazan los excesos de principios de siglo, pero creen que ahora se podr¨ªa hacer m¨¢s y sit¨²an entre las 150.000 y las 200.000 viviendas anuales la velocidad de crucero ideal. Sin embargo, de enero a octubre de 2023, seg¨²n los datos difundidos este viernes, se han solicitado visados (permisos de obra) para 91.666 casas. A un ritmo de menos de 10.000 al mes, probablemente el sector volver¨¢ a quedarse lejos de su meta. Y a esta aparente incapacidad para crecer m¨¢s r¨¢pido se ha sumado un nuevo motivo de desasosiego: en 2023, la construcci¨®n en las grandes ciudades, que en teor¨ªa son las que m¨¢s demanda tienen, se ha desplomado.

La ca¨ªda en lo que va de a?o supera el 30% en Madrid y el 75% en Barcelona, donde una combinaci¨®n de factores est¨¢ frenando mucho la actividad de promoci¨®n inmobiliaria. Del resto de urbes que superan el medio mill¨®n de habitantes (que son las que la estad¨ªstica ministerial desagrega), llama la atenci¨®n el batacazo de la que lleva un tiempo siendo la ni?a bonita del sector: M¨¢laga. De enero a octubre se han solicitado en la ciudad andaluza un 58% menos de visados que un a?o atr¨¢s. Por el contrario, Valencia y Sevilla parecen m¨¢s estables (un 1,5% y un 5,3%, respectivamente, por encima del a?o pasado). Y Zaragoza es la ¨²nica donde la edificaci¨®n ha cogido mucha tracci¨®n este a?o y se han pedido un 32% m¨¢s de visados. En el conjunto de Espa?a, las 91.666 viviendas visadas hasta octubre representan un alza del 2,6% respecto al mismo periodo de 2022.

Para Juan Manuel Pardo, director de Living (residencial) en la consultora JLL, la promoci¨®n est¨¢ viviendo ¡°un c¨²mulo de cosas¡± que ¡°hace que todos los procesos se ralenticen¡±. La financiaci¨®n se ha encarecido en los dos ¨²ltimos a?os, lo que obliga a hacer n¨²meros extra antes de lanzarse a alg¨²n proyecto y, como tambi¨¦n los pr¨¦stamos son m¨¢s caros para los potenciales compradores, provoca que una parte de la demanda se retire o posponga la decisi¨®n de adquirir una casa. Por otro lado, los costes de construcci¨®n se dispararon tras la pandemia, aunque ahora est¨¢n m¨¢s estables. Ambos factores afectan mucho a las compa?¨ªas de menor tama?o. Y las m¨¢s grandes, caracterizadas por tener en su accionariado fondos y grandes inversores extranjeros, ¡°est¨¢n redefiniendo sus estrategias a medio plazo y eso hace que algunas hayan ralentizado la compra de suelo¡±, puntualiza Pardo.

Javier Kindelan, vicepresidente de CBRE Espa?a, pone el acento precisamente sobre el suelo y los precios de los terrenos, aunque sin olvidar el mar de fondo del encarecimiento de los pr¨¦stamos o las materias primas. ¡°La tensi¨®n sobre el suelo viene creciendo hace a?os y el promotor, ante la subida de los tipos de inter¨¦s y los problemas con los constructores por el coste de materiales, prefiere esperar un poco a ver qu¨¦ pasa y no se mete en nada sin pensarlo dos veces¡±, describe.

Despu¨¦s est¨¢n las caracter¨ªsticas y factores propios de cada lugar. Los permisos en la ciudad de Madrid llevan a?os estancados en torno a las 9.000 viviendas por ejercicio. Pero en los diez primeros meses de 2023 apenas acaricia las 5.300. Salvo un inesperado estir¨®n en los dos ¨²ltimos meses del a?o, se quedar¨¢ muy lejos. Y por eso Carolina Roca, presidenta de la patronal de los promotores madrile?os (Asprima), no pone pa?os calientes: ¡°Es el dato m¨¢s preocupante que tenemos ahora mismo sobre la mesa¡±, afirma. La cifra contrasta con la propia evoluci¨®n de compraventas, que ha retrocedido tras un 2022 magn¨ªfico (el mejor a?o desde 2007), pero mucho menos de lo esperado. La empresaria cree que se ha perdido una buena oportunidad para, en ese contexto, ganar protagonismo de la obra nueva en las transacciones inmobiliarias.

Roca apunta como primer motivo a una vieja reivindicaci¨®n de su organizaci¨®n: la actualizaci¨®n de los m¨®dulos de vivienda protegida. Esos m¨®dulos son el precio m¨¢ximo al que se puede vender una casa que se ha hecho con ayudas p¨²blicas, y llevan congelados desde 2008, pese a que desde entonces construir se ha vuelto mucho m¨¢s caro. ¡°Eso detrae inversi¨®n porque los promotores no empiezan obras de este tipo, y menos si, adem¨¢s, est¨¢ el runr¨²n de que va a producirse una actualizaci¨®n que ser¨¢ importante¡±. Es decir, ante la expectativa de que la Administraci¨®n subiera ese baremo, y con ello la rentabilidad de las promociones, muchos est¨¢n esperando.

No obstante, ¡°la vivienda protegida no tiene peso suficiente como para explicar toda la ca¨ªda¡±, a?ade la presidenta de la patronal madrile?a, quien apunta a una retirada general de la inversi¨®n que tiene que ver con el cambio de las condiciones de los mercados financieros. ¡°En los ¨²ltimos 10 a?os nos era muy f¨¢cil atraer inversi¨®n y la pol¨ªtica monetaria nos lo pon¨ªa muy f¨¢cil: abr¨ªamos la puerta y nos encontr¨¢bamos con tres o cuatro inversores dispuestos¡±, indica Roca. Pero ahora el reto es ¡°hacer el sector lo suficientemente eficiente como para seguir atrayendo inversores y que no se vayan a otros pa¨ªses¡±.

Barcelona es un mundo aparte. Los visados han sufrido m¨¢s altibajos, pero la tendencia general es descendente desde hace tiempo. 2022, con menos de 3.000 viviendas para las que se solicitaron permisos, ya fue el peor ejercicio del lustro. Este a?o va camino de convertir eso en mera an¨¦cdota ante la debacle que se intuye: 584 permisos en 10 meses, una cuarta parte menos que Valencia o Sevilla, a las que duplica en poblaci¨®n. ¡°Es algo multifactorial¡±, resume Xavier Vilajona, presidente de APCE Catalu?a, quien destaca tres motivos. El primero que cita es ¡°el tema del 30%¡±. Durante la alcald¨ªa de Ada Colau se impuso la obligaci¨®n de reservar un 30% de las nuevas promociones a vivienda protegida y los promotores llevan desde entonces en pie de guerra porque aseguran que con eso no salen los n¨²meros de muchos proyectos.

El ¡°c¨®ctel¡±, como lo define Vilajoana, se completa con ¡°los cambios regulatorios¡± (otra queja t¨ªpica del sector, que ha rechazado los intentos de control de precio de alquileres o, m¨¢s recientemente, las restricciones sobre pisos tur¨ªsticos), y el hecho de que ¡°Catalu?a lidera las okupaciones, eso no ayuda¡±. Todo ello, agrega el presidente de los promotores catalanes, ¡°hace que las inversiones se paralicen o como m¨ªnimo se queden en comp¨¢s de espera¡±. Por ¨²ltimo, se a?aden las propias caracter¨ªsticas de una ciudad que, a diferencia de Madrid, tiene muchas menos parcelas libres para construir. ¡°Si lo sumas todo, pasa lo que pasa¡±, concluye Vilajoana.

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