?Est¨¢ seguro de saber cu¨¢nto mide su casa? La falta de un criterio homog¨¦neo lo pone dif¨ªcil

Una de las decisiones m¨¢s importantes en la vida de cualquier persona es la compra de una vivienda, en la que entran en juego varios factores, aunque no siempre por este orden: ubicaci¨®n, precio y superficie. Es habitual que el comprador valore el precio de dos viviendas de obra nueva distintas pr¨®ximas entre s¨ª, pero no repare, porque lo desconoce, en que las promotoras inmobiliarias miden las casas de diferente manera, sin un criterio com¨²n, lo que determina que el precio sea m¨¢s o menos alto. Esto deriva en falta de transparencia y confusi¨®n para los clientes.

Seg¨²n Carlos Heijnen, director de Producto e Innovaci¨®n de Habitat Inmobiliaria, ¡°antes el cliente visualizaba el tama?o de una vivienda en n¨²mero de dormitorios, pero en los ¨²ltimos a?os este par¨¢metro ha cambiado mucho porque las superficies se han ajustado¡±. La problem¨¢tica viene dada, seg¨²n este experto, porque una misma vivienda puede medir m¨¢s o menos dependiendo del criterio que se utilice. Un piso de 100 metros cuadrados ¨²tiles interiores y una terraza de 25 metros cuadrados puede ser publicitada como una vivienda de 100 metros con una terraza o una de 125 metros ¨²tiles. Los clientes eligen la segunda pensando que compran m¨¢s superficie por el mismo precio, aunque no necesariamente tiene por qu¨¦ ser as¨ª.

Esta falta de homogeneizaci¨®n en la medici¨®n hace que los promotores tengan que explicar a sus clientes las distintas superficies, ¡°pero no siempre comprenden esta casu¨ªstica ni entran en el detalle del desglose de las mediciones¡±, dice Heijnen. El debate viene a la hora de determinar ¡°qu¨¦ metros cuadrados de zonas comunes del edificio se suman a la superficie cerrada de la vivienda, para establecer el valor que habitualmente aparece en los documentos comerciales¡±, argumenta Gonzalo Echarri, socio de Ortiz Le¨®n Arquitectos y portavoz del grupo de trabajo de la Plataforma Tecnol¨®gica de la Edificaci¨®n, encargado de establecer una medici¨®n com¨²n para todas las promotoras y agentes del sector.

As¨ª, los portales, ascensores, vest¨ªbulos de planta, cuartos de basura o las instalaciones del edificio son superficies comunes que se prorratean entre las viviendas. Sin embargo, existe una duda frecuente: ?las superficies comunes bajo rasante se suman a los pisos? El criterio del grupo de trabajo de la plataforma es que las superficies de instalaciones situadas bajo rasante que sirven a las viviendas s¨ª forman parte de la superficie construida de estas. Por ejemplo, el cuarto de geotermia que da servicio de calefacci¨®n y agua caliente sanitaria (ACS). En cambio, el cuarto de instalaciones de ventilaci¨®n del garaje, no.

Tambi¨¦n es importante distinguir entre superficie ¨²til y construida. La primera corresponde a las zonas pisables dentro de la vivienda medidas entre tabiques, en donde se incluye el interior de los armarios. Mientras, la superficie construida engloba los tabiques y los muros de la fachada con todo su espesor.

La problem¨¢tica es distinta cuando la vivienda es de segunda mano. En este caso, es m¨¢s dif¨ªcil establecer una superficie por no disponer, en muchas ocasiones, de la informaci¨®n completa de todo el edificio. Hay que tirar de las superficies que aparecen en el Registro de la Propiedad, Catastro o las escrituras de compraventa, aunque no se tenga certeza de si son correctas o no.

No es una cuesti¨®n menor, ya que en funci¨®n del n¨²mero de metros cuadrados que conste en estos organismos, la cuota de comunidad que tiene que pagar el propietario cada mes puede variar. ¡°Es muy habitual que no exista una coordinaci¨®n entre el Registro de la Propiedad y el Catastro porque este no ha informado al primero. De esta situaci¨®n queda constancia en la nota simple de la finca cuando refleja que no se hace constar referencia catastral o la finca no est¨¢ coordinada gr¨¢ficamente con el Catastro¡±, se?ala Patricia Briones, abogada especializada en asuntos de propiedad horizontal.

Si los coeficientes asignados a cada una de las viviendas de un edificio que figuran en el Catastro coinciden con los que constan en el Registro de la Propiedad no hay problema alguno. Los conflictos surgen cuando no se corresponden y se toman como referencia ¨²nicamente los que figuran en el Catastro, a los que los propietarios pueden acceder con m¨¢s facilidad por ser tambi¨¦n gratuitos, sin contrastar si coinciden o no con los del Registro.

Esta falta de coordinaci¨®n puede impactar en las arcas de las comunidades de propietarios, ya que en la participaci¨®n en el pago de los gastos se toma de base la cuota de participaci¨®n asignada a cada finca y que figura en el Registro de la Propiedad. Tambi¨¦n se tiene en cuenta a la hora de proceder a las votaciones en una junta de vecinos, en donde es aplicable esta cuota de participaci¨®n. Seg¨²n Briones, ¡°para dotar de seguridad jur¨ªdica tanto a los acuerdos adoptados como para distribuir debidamente los gastos entre los propietarios, siempre deber¨¢n tomarse en cuenta los coeficientes de las fincas que figuran en el Registro de la Propiedad¡±.

Comunicar las obras

Si bien las causas por las que los coeficientes que aparecen en el Registro de la Propiedad y el Catastro no coinciden son diversas, es habitual que se deba a que con posterioridad a la construcci¨®n del edificio y la fijaci¨®n de los coeficientes asignados e inscritos en el Registro se ejecutan obras en los elementos comunes o en las propias viviendas. Y la ejecuci¨®n de estas obras tiene como consecuencia directa el aumento en el valor de la finca. ¡°Las obras deben ser comunicadas al Catastro para que proceda, a su vez, a la revalorizaci¨®n catastral de cada una de las fincas y, en consecuencia, a modificar su coeficiente originario¡±, finaliza Briones.

Desde la Plataforma Tecnol¨®gica de la Edificaci¨®n se est¨¢ trabajando, bajo el paraguas de la Asociaci¨®n de Promotores Inmobiliarios de Madrid, en un manual que establezca un criterio de buenas pr¨¢cticas en la comunicaci¨®n de las superficies de las viviendas de manera que todos los agentes midan igual. ¡°Esto beneficiar¨¢ a los futuros propietarios, que podr¨¢n comparar peras con peras; a los promotores, que comercializar¨¢n las viviendas con los mismos criterios; a los arquitectos, que no tendr¨¢n que medir de distintas formas seg¨²n el cliente; y a los tasadores¡±, concluye Heijnen.

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