Cobrar por la visita a la vivienda y otras locuras del alquiler y la compra

Las redes sociales se hac¨ªan eco hace unas semanas de la denuncia de una usuaria por el cobro de casi 10 euros de una inmobiliaria en Barcelona para poder visitar una vivienda en alquiler. La cuant¨ªa no es excesiva ni va a empobrecer a nadie, sobre todo teniendo en cuenta que un alquiler normalito se pone ya en los 1.000 euros mensuales, pero la cuesti¨®n es un retrato certero de c¨®mo el mercado de la vivienda, en este caso de alquiler, ha enloquecido por completo.

Agencias inmobiliarias que cobran por todo, propietarios que incluyen cl¨¢usulas abusivas en los contratos ¡ªtanto de alquiler como de venta¡ª y dudas cuando se compra sobre plano. Esto es lo que se est¨¢n encontrando las personas que buscan vivienda estos d¨ªas. Algunas son ilegales; otras, amorales y cuestionables.

Por partes. El cobro de un dinero por el simple hecho de visitar una vivienda en alquiler no es legal, en opini¨®n de Tom¨¢s Felipe de Pedraza, abogado de Leg¨¢litas. ¡°El art¨ªculo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), conforme a la modificaci¨®n efectuada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, indica que los gastos de gesti¨®n inmobiliaria y los de formalizaci¨®n del contrato ser¨¢n a cargo de la parte arrendadora¡±, dice el letrado. Entiende De Pedraza que este pago por la visita forma parte de la gesti¨®n inmobiliaria. ¡°El esp¨ªritu de la ley es que pague el propietario; lo pueden disfrazar, pero al final le est¨¢s metiendo un gasto al inquilino¡±, a?ade. Es ¡°una picaresca contraria a la LAU e ilegal¡±, insiste Isabel Garc¨ªa-Nieto, socia de AGN Abogados. Asimismo, no hay que olvidar que a¨²n hay agencias que siguen cobrando una mensualidad al inquilino, algo prohibido desde mayo de 2023. Y, por si fuera poco, algunas tambi¨¦n al propietario, as¨ª que se produce ¡°un enriquecimiento injusto¡±, refiere Marta Lop, letrada de Vilches Abogados.

Ahora bien, todo esto se aplica a las viviendas habituales, es decir, aquellas que se alquilan por cinco a?os (siete a?os si se arrienda a una persona jur¨ªdica). Si se trata de pisos tur¨ªsticos o de temporada, ¡°en los que rige la libertad de las partes, los gastos de gesti¨®n y comercializaci¨®n se podr¨¢n repercutir a cualquiera de los dos¡±, apunta Montserrat Junyent, vicepresidenta de la Federaci¨®n de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI).

Otra ilegalidad con la que se est¨¢n encontrando los buscadores de vivienda tiene que ver con el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Los inquilinos deben saber que, sin su encargo previo, las inmobiliarias no pueden imponerles ni cobrarles la gesti¨®n de este impuesto, obligatorio cuando se formaliza un contrato de alquiler.

La renta, por adelantado

Una pr¨¢ctica usual, en este caso de los propietarios, es reclamar varios meses de renta por adelantado. La LAU deja claro que el arrendador no puede en ning¨²n caso exigir el pago anticipado de m¨¢s de una mensualidad de renta. ¡°Para algunos propietarios es una forma de probar la solvencia del inquilino o de poder tener liquidez a corto plazo. Y la realidad es que o lo paga o se queda sin el piso¡±, relatan en KLJ Abogados. Tambi¨¦n es ilegal pedir una garant¨ªa adicional a la fianza que exceda de dos mensualidades de renta. Y el inquilino tendr¨¢ que pens¨¢rselo dos veces antes de entregar al casero sus movimientos bancarios. Es una petici¨®n excesiva e innecesaria. ¡°Para justificar su capacidad econ¨®mica, se puede hacer con otra documentaci¨®n como la n¨®mina o ¨²ltima declaraci¨®n de la renta¡±, comenta el letrado de Leg¨¢litas.

Si alguna de las partes propone que el contrato sea verbal, es factible, aunque es poco recomendable. ¡°Este tipo de contrato, aunque sea legal, crea bastante inseguridad e incertidumbre para ambas partes¡±, apuntan en KLJ. En Vilches Abogados creen que ¡°aunque existe riesgo para ambos, el propietario es el m¨¢s perjudicado, ya que no podr¨¢ actualizar la renta, no tendr¨¢ certeza en la duraci¨®n del arrendamiento y, en consecuencia, no podr¨¢ recuperar la vivienda con facilidad¡±, expone Lop.

En los ¨²ltimos a?os se ha popularizado que la agencia pida un dinero por reservar la vivienda, sea en compra o alquiler, o incluso por hacer una oferta, algo que Junyent califica de ¡°improcedente¡±, aunque no es il¨ªcito. Ahora bien, ¡°esta reserva se tendr¨ªa que devolver o aplicar a la fianza o renta cumplidas o no las condiciones¡±, dice Garc¨ªa-Nieto. Desde FADEI recomiendan que ¡°los aspectos de la operaci¨®n queden bien reflejados en un documento para minimizar el riesgo¡±.

A la hora de comprar una casa tambi¨¦n hay abusos, adem¨¢s del obvio: el precio, que sigue sin alcanzar su techo y que ha expulsado a un porcentaje importante de la poblaci¨®n. De acuerdo con Marta Lop, las mayores tropel¨ªas son imponer al comprador el pago de la plusval¨ªa municipal, que corresponde al vendedor, e imputar los gastos de notar¨ªa al comprador.

Pero es en la compra sobre plano donde se esconden los mayores peligros. Seg¨²n Alejandra Parente, responsable del ¨¢rea de inmobiliario de El Defensor de tu Vivienda, lo primero que hay que analizar es la solvencia y trayectoria de la promotora o gestora, en el caso de que sea una cooperativa. Despu¨¦s, es esencial ¡°exigir una garant¨ªa, es decir, un aval o seguro, cuando se realiza el primer anticipo¡±, dice la experta. Y a?ade: ¡°Aunque la ley es contradictoria, nosotros defendemos, y ya hay jurisprudencia en este sentido, que no puede haber cantidades entregadas a cuenta sin garant¨ªas¡±. Actualmente, los compradores disponen de dos a?os para poder recuperar las cantidades pagadas a cuenta de una vivienda en construcci¨®n.

Resulta fundamental que se establezca un plazo de entrega para que el comprador pueda resolver el contrato en caso de retrasos. Respecto al precio, ¡°aunque la cooperativa nunca va a dar un precio cerrado es importante que al menos aparezca este dato en el contrato de compraventa de la vivienda¡±, indica Parente. Un plan de pagos claro y realizarlos siempre mediante transferencia bancaria, nunca a trav¨¦s de cheques, son las ¨²ltimas claves.

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