Si compra vivienda sobre plano lea bien la letra peque?a

En lo que va de a?o, 57.827 personas han comprado una vivienda sobre plano en Espa?a y en los pr¨®ximos 18 meses, 24 en el peor de los casos, ver¨¢n c¨®mo se levantan los cimientos de una nueva vida. Las gr¨²as han vuelto y con ellas la compra sobre plano, una f¨®rmula que permite a los ciudadanos, sobre todo a j¨®venes que quieren independizarse, pagar poco a poco ese 20% que hay que abonar para que el banco conceda la hipoteca. Sin ahorros previos, es el ¨²nico camino para quien quiera ser propietario.

Pero las malas pr¨¢cticas de algunas promotoras y entidades financieras durante los a?os de la burbuja siguen pasando factura al sector una d¨¦cada despu¨¦s, a pesar de que hoy el mercado est¨¢ m¨¢s saneado que nunca. La Organizaci¨®n de Consumidores y Usuarios (OCU) ha recomendado estos d¨ªas "no comprar vivienda sobre plano, especialmente cuando no existe licencia de obras, hay falta de transparencia en los compromisos o los contratos contienen cl¨¢usulas abusivas". Dice haber visitado 11 promociones en comercializaci¨®n. Solo cinco contaban ya con el permiso para edificar, mientras que otras seis esperaban la aprobaci¨®n o a¨²n no eran propietarias de terreno. "Los riesgos de comprar sobre plano est¨¢n relacionados con incumplimientos, retrasos y posibles dificultades econ¨®micas, como no poder acceder a la hipoteca llegado el momento o una posible ca¨ªda del mercado que convierta la compra en antiecon¨®mica", plantea Enrique Garc¨ªa, portavoz de la OCU.

Un estudio similar hace cada a?o la plataforma SOS Vivienda en M¨¢laga, la tercera provincia espa?ola con m¨¢s obras en marcha. "El 94% de las promotoras suspende", se?ala Carlos C¨®mitre, de Ley 57 Abogados y coordinador de la plataforma. El informe se basa en 217 visitas entre los meses de julio y agosto a diferentes promociones por parte de personas que se hac¨ªan pasar por compradores. "A casi todas les cuesta hablar de garant¨ªas y plazos. En casi todos los modelos de contrato encontramos cl¨¢usulas que perjudican al consumidor", dice C¨®mitre.

La respuesta de promotores y cooperativas no se ha hecho esperar. La Asociaci¨®n de Promotores y Constructores de Espa?a (APCE) considera injustificados los riesgos que apunta la OCU. "No obedecen a las pr¨¢cticas habituales de un sector altamente profesionalizado que cumple con la normativa vigente", apuntan. "Solo pretende atacar a un sector impulsor de la econom¨ªa espa?ola, alertando y no informando debidamente a los usuarios", a?aden.

Es cierto que las promotoras empiezan a comercializar las viviendas sin tener licencia de obras. Est¨¢ permitido y es muy habitual. Entre otras cosas porque "el banco no concede el pr¨¦stamo promotor si no acredita entre el 40% y el 60% de preventas", dice Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores.

El problema llega cuando el cliente adelanta dinero a la promotora en esta primera fase. Y se remonta a enero de 2016, cuando entr¨® en vigor la nueva Ley de Ordenaci¨®n de la Edificaci¨®n (LOE). Desde entonces, "los compradores de viviendas sobre plano ¨²nicamente est¨¢n protegidos a partir del momento en que el promotor obtiene la licencia de obras, de modo que si una promoci¨®n fracasa los consumidores se encuentran desprotegidos", afirma Marta Serra, directora de El Defensor de tu Vivienda. Es decir, el promotor no est¨¢ obligado a contar con avales o seguros de las cantidades entregadas antes de tener el permiso de edificaci¨®n. Sobre este asunto, el Defensor del Pueblo ya emiti¨® una serie de recomendaciones en 2015 a prop¨®sito del cambio en la LOE, pero fueron rechazadas.

"Aunque decidimos no interponer recurso, s¨ª reflexionamos acerca de que la protecci¨®n de los compradores sobre plano es insuficiente", comentan. La instituci¨®n dice que "entre la solicitud de licencia de edificaci¨®n y la obtenci¨®n de la misma, la responsabilidad del promotor no est¨¢ definida, no hay seguro ni aval. El procedimiento administrativo de concesi¨®n de licencia puede ser prolongado por causas ajenas al promotor y la norma nada dice".

Sin embargo, la APCE niega la indefensi¨®n del consumidor. "Los importes entregados con antelaci¨®n se deben ingresar en una cuenta especial indisponible de la entidad bancaria, que solo puede destinarse a la construcci¨®n de la promoci¨®n", cuenta Jos¨¦ Mar¨ªa Gonz¨¢lez, responsable del Departamento Jur¨ªdico de la patronal. As¨ª las cosas, ese dinero no puede tocarse hasta que se ponga el primer ladrillo.

Una vez que la promotora obtiene la licencia de obra, el cliente firma el contrato privado de compraventa. Durante los siguientes meses y hasta que finalice la construcci¨®n, deber¨¢ pagar en torno al 20% del valor del piso. Esas cantidades s¨ª "quedan protegidas mediante un contrato de seguro de cauci¨®n suscrito con entidades aseguradoras autorizadas o mediante aval solidario emitido por entidades de cr¨¦dito autorizadas", explica Gonz¨¢lez.

Si el banco finalmente no permite al cliente subrogarse al pr¨¦stamo y ninguna otra entidad le concede una hipoteca, deber¨¢ resolver el contrato. Hay una penalizaci¨®n "siempre que se haya pactado en el contrato, sea proporcional y exista otra equivalente para el promotor", precisa Serra. Suele ser entre el 30% y el 50% del dinero entregado, dice Corral. Y si la construcci¨®n no se inicia o no acaba en el plazo convenido en el contrato, "el comprador puede recuperar todas las cantidades entregadas a cuenta, m¨¢s los intereses legales", comenta Gonz¨¢lez.

La patronal de los promotores dice que la crisis ha motivado una mayor profesionalizaci¨®n del sector. Aunque, en SOS Vivienda, que en tres a?os ha recuperado diez millones de euros de familias afectadas, dan cuenta del regreso de "peque?as promotoras que hacen una obra y luego desaparecen".

La OCU ha sido m¨¢s dura si cabe con la compra sobre plano en r¨¦gimen de cooperativa. "El riesgo y la incertidumbre aumentan en cuanto a plazos, planos, materiales y coste final, que suele verse incrementado. Adem¨¢s, exige al comprador tener m¨¢s ahorro y algunas solicitan m¨¢s de 100.000 euros". La Confederaci¨®n de Cooperativas de Viviendas de Espa?a (Concovi) denuncia la actitud irresponsable de la OCU, le exige una correcci¨®n y est¨¢ estudiando iniciar acciones legales. Las cooperativas est¨¢n llamadas a cubrir el 50% de la demanda de vivienda en Espa?a. "No todas son dignas de llamarse movimiento social, pero son una minor¨ªa cada vez m¨¢s acorralada. Son promotores encubiertos que, disfrazados de cooperativas, impulsan pr¨¢cticas delictivas", comentan en Concovi. Y prosiguen: "La pregunta es muy sencilla: ?Es una cooperativa federada? Las que lo son cumplen a rajatabla la normativa vigente", comentan en Concovi, que defiende los intereses de m¨¢s 12.000 familias que est¨¢n autopromoviendo sus casas. En estudio m¨¢s de 25.000.