Gastroteca, cine de verano, ¡®coworking¡¯ y espacios para mascotas: as¨ª son las nuevas demandas en las promociones de viviendas

En Espa?a se necesitan 600.000 viviendas nuevas hasta 2025 para responder a las necesidades de las familias y poder contener as¨ª los precios, seg¨²n el Banco de Espa?a. El pasado a?o se compraron 110.894 casas de nueva planta, un producto que escasea debido a la falta de suelo listo para edificar, de acuerdo con el INE. Las caracter¨ªsticas de estos inmuebles nada tienen que ver con las de hace d¨¦cadas.

Hoy, la experiencia de la pandemia, el teletrabajo, los altos precios e incluso las mascotas ¡ª?en Espa?a hay m¨¢s perros que ni?os menores de 14 a?os¡ª han redefinido las prioridades de los compradores a la hora de decidirse por un piso de nueva construcci¨®n y, como consecuencia de ello, promotores y arquitectos han tenido que adaptarse a los cambios.

Zonas comunes al aire libre, espacios de teletrabajo, ¨¢reas para pasear o ba?ar a las mascotas, coworking, gastroteca, cine de verano, as¨ª como salas polivalentes para organizar eventos y gimnasios se est¨¢n convirtiendo en elementos cada vez m¨¢s imprescindibles, aunque eleven un tique ya de por s¨ª abultado. ¡°La pandemia redefini¨® nuestra forma de entender el espacio. Las terrazas, que antes se hac¨ªan poco funcionales, ahora tienen que ser un lugar en el que hacer vida, los espacios deben ser amplios, con luz¡±, explica el arquitecto gijon¨¦s Antonio Fern¨¢ndez Mor¨¢n.

Muchos residenciales disponen de todo lo necesario para no tener ni que salir de casa. Marta Cladera, responsable de residencial en Europa de la gestora de inversiones Nuveen Real Estate, explica que son claves los estudios previos a la hora de enfrentarse al dise?o de una promoci¨®n nueva, en su caso de alquiler. ¡°Hacemos un an¨¢lisis de cu¨¢ntas personas viven en esa zona, cu¨¢ntas tienen un rango de edad que encaja con lo que nosotros consideramos, con el producto que tenemos¡±, concluye. Porque en un mercado tan complicado, explica, cualquier detalle ¡ªadem¨¢s del precio¡ª puede alejar o atraer a un inquilino. ¡°Lo que estamos intentando es adaptar el producto a las necesidades del cliente, con zonas para mascotas, zonas infantiles, salas de teletrabajo, dining boutique o certificados de eficiencia energ¨¦tica, porque repercuten en el bolsillo¡±.

Un solar es un lienzo en blanco muy caro y, por ello, estar atento a todas las aristas del mercado es crucial. ¡°La reducci¨®n de precios siempre ha sido un enfoque peligroso en la construcci¨®n, pero lo que s¨ª se trata de hacer es buscar materiales rentables, que proporcionen un equilibrio entre el coste inicial estimado y la calidad¡±, apunta Fern¨¢ndez Mor¨¢n.

Algunos expertos consideran que, aunque los precios est¨¢n en ascenso y es algo que de una manera u otra determina la casa a la que un ciudadano puede acceder, un peque?o ahorro en el presupuesto final no suele ser suficiente para que los compradores se arriesguen a invertir en una vivienda menos adaptada a sus necesidades o gustos. ¡°Hay un enfoque renovado respecto a todo lo que es la comodidad porque la pandemia cambi¨® un poco nuestro estilo de vida. El dise?o y la belleza de los espacios son un valor al alza¡±, concluye el arquitecto.

De hecho, aunque el tama?o medio de las familias en Espa?a se est¨¢ reduciendo ¡ªel 28% de los hogares en Espa?a son de alguien que vive solo¡ª, el n¨²mero de componentes de la unidad familiar ya no es tan determinante a la hora de comprar. ¡°Antes la l¨®gica era tantos hijos, tantas habitaciones. Ahora eso ha cambiado y se buscan espacios polivalentes, comodidad, amplitud, privacidad, tener un despacho¡­¡±, a?ade.

Tres dormitorios

Aun as¨ª, Ignacio Moreno, consejero delegado de la promotora madrile?a Aurora, cuenta que el tama?o medio de las casas no ha cambiado mucho en los ¨²ltimos a?os. ¡°En las ciudades en las que se mueve mucha vivienda ¡ªexcluyendo promociones especiales de lujo¡ª, en Madrid, Barcelona y Valencia, la media est¨¢ entre los 90 y 110 metros cuadrados¡±. Aunque no es una regla general: mientras que las promociones nuevas en los barrios obreros de las grandes ciudades han recortado metros cuadrados, los nuevos pisos que se edifican en las zonas ricas tienden a aumentar su dimensi¨®n. Lo que m¨¢s se construye, explica Moreno, son los pisos de tres dormitorios (suponen el 70% de la oferta) y los de dos, que representan entre un 25% y un 30%, seg¨²n los datos de la compa?¨ªa. ¡°Es verdad que ahora se venden m¨¢s deprisa los de dos dormitorios, porque hay m¨¢s familias monoparentales y tambi¨¦n por un tema de precio¡±, concluye.

Sin embargo, cuando se trata de obra nueva, no siempre lo m¨¢s barato se vende mejor y m¨¢s r¨¢pido. ¡°Hacer, por ejemplo, viviendas de dos dormitorios y un solo ba?o o sin terraza te complicar¨ªa la comercializaci¨®n, aunque el piso fuese un poco m¨¢s barato, porque la gente, una vez metida en una compra tan importante, tiene donde elegir¡±, concluye Moreno. Eso, explica, se traducir¨ªa en problemas para vender sobre plano y, por tanto, para empezar un proyecto. ¡°Necesitas tener un 30% o un 40% de ventas, como m¨ªnimo y, si te equivocas en el dise?o, probablemente no llegar¨ªas al momento de empezar a edificar¡±, se?ala.

Lo que s¨ª parece haber cambiado es que el comprador se lo piensa mucho m¨¢s. La venta de vivienda nueva en Espa?a ha tenido una evoluci¨®n irregular en lo que va de a?o. Tras desplomarse en marzo hasta las 8.917 transacciones, el mercado se ha ido recuperando y en septiembre la venta de pisos nuevos avanz¨® un 54,9% interanual, hasta las 12.531 compraventas, la cifra m¨¢s elevada en m¨¢s de 11 a?os, seg¨²n los datos del INE. En cuanto al precio, se dispar¨® en el segundo trimestre de este a?o un 11,2% y las previsiones apuntan a que seguir¨¢ al alza mientras la oferta no crezca.