M¨¢laga frente a Teruel: los pisos tur¨ªsticos aumentan hasta un 33% los precios del alquiler de larga temporada

La presencia de viviendas tur¨ªsticas en las ciudades influye claramente en el incremento del precio de los alquileres de larga temporada. Parece una obviedad, pero hasta ahora son pocos los trabajos realizados al respecto que lo demuestren a partir de un an¨¢lisis pormenorizado. Por eso es relevante un estudio que impulsa la Universidad de M¨¢laga, en colaboraci¨®n con dos institutos de investigaci¨®n, que refleja en sus primeras conclusiones que en zonas donde hay muchos pisos vacacionales los precios del alquiler crecen un 33% m¨¢s que si no existieran esos alojamientos. El documento subraya c¨®mo estos inmuebles se han convertido en una ¡°manifestaci¨®n m¨¢s de la capacidad mercantilizadora del capitalismo¡± y destaca la necesidad de ¡°mecanismos de regulaci¨®n en el corto plazo para garantizar el acceso a soluciones habitacionales dignas¡±.

El trabajo fue presentado hace unos d¨ªas en unas jornadas celebradas en la Facultad de Derecho de la Universidad de M¨¢laga dirigidas por el profesor Manuel Moreno Linde a partir del proyecto de investigaci¨®n El impacto de las viviendas con fines tur¨ªsticos en la Provincia de M¨¢laga: an¨¢lisis y propuestas desde el Derecho P¨²blico. Los investigadores han recopilado informaci¨®n en servicios de cartograf¨ªa, diversas bases de datos y variables sobre los precios en un periodo comprendido entre 2016 y 2023.

Todo ello con base en cuatro localizaciones principales. A un lado, Sevilla y M¨¢laga, ciudades donde el n¨²mero de pisos vacacionales es alto, su crecimiento en los ¨²ltimos a?os ha sido r¨¢pido y los s¨ªntomas de la turistificaci¨®n son muchos. Al otro, Ja¨¦n y Teruel, donde el peso de todos esos factores tur¨ªsticos es mucho menor. Tambi¨¦n se hicieron entrevistas a residentes del casco hist¨®rico de la capital malague?a, principal ¨¢rea de enfoque, entre noviembre de 2023 y febrero de 2024. A partir de todo ello, establecieron un complejo modelo que les ha permitido extraer distintas conclusiones.

La principal es que cuando los barrios tienen m¨¢s del 10% de su parque de viviendas dedicadas al turismo los precios de alquiler de larga temporada sufren un aumento considerable. El estudio subraya que en M¨¢laga ese incremento ha sido del 31% y en Sevilla, del 33%. Y, aunque en Ja¨¦n y Teruel no existen zonas con tanta presi¨®n tur¨ªstica, si la hubiera los precios llegar¨ªan a crecer un 44% y un 46% respectivamente, seg¨²n las estimaciones calculadas.

¡°Sabemos que el crecimiento del precio de alquiler es poli¨¦drico y que no solo influye el turismo; de hecho, no bajar¨ªa autom¨¢ticamente si desaparecieran todas las viviendas tur¨ªsticas. Pero este estudio s¨ª que demuestra la gran relaci¨®n que hay entre su presencia y el aumento de las rentas¡±, indica Enrique Navarro, director de la sede malague?a del Instituto Andaluz de Investigaci¨®n e Innovaci¨®n en Turismo (IATUR) que, junto al Instituto de Investigaciones Jur¨ªdicas en Gobierno y Territorio (I-INGOT) ha sido el encargado de realizar el estudio.

Situaci¨®n ¡°preocupante¡±

El ejemplo m¨¢s claro est¨¢ en el barrio malague?o de La Merced, justo el que mayor presencia de viviendas de uso tur¨ªstico tiene en la ciudad: all¨ª el coste del metro cuadrado ha pasado de los 8,8 euros que ten¨ªa en 2016, cuando la zona solo ten¨ªa un 5% de pisos tur¨ªsticos, a 18 euros en 2024, a?o en el que supera el 40%. M¨¢s del doble. A cambio, el precio en esos ocho a?os ha pasado de 10,4 a 11,4 euros en lugares como Ciudad Jard¨ªn o Parque del Sur, en los que apenas hay un 0,6% de viviendas tur¨ªsticas.

La situaci¨®n ¡°es preocupante para los destinos urbanos de alta intensidad tur¨ªstica como M¨¢laga y Sevilla¡±, concede el estudio, que entiende que ello haga ¡°aumentar las protestas sociales¡± debido a las dificultades que genera a la hora de acceder a la compra o alquiler de un piso. No resulta casual que ambas ciudades andaluzas sean las que mayor n¨²mero de personas han concentrado en sus calles para reivindicar el acceso a la vivienda y denunciar las consecuencias del turismo masivo, como la expulsi¨®n de los vecinos de sus barriadas. Por esos motivos, unas 13.000 personas se manifestaron en ambas capitales el pasado 9 de noviembre.

¡°Podemos afirmar que existe una correlaci¨®n espacial significativa entre el precio del alquiler y la concentraci¨®n de viviendas tur¨ªsticas en M¨¢laga¡±, se insiste en el estudio, que se?ala que el impacto es muy significativo, y que lo es m¨¢s a¨²n si se considera que el n¨²mero de licencias para pisos vacacionales ¡°no deja de crecer¡±. Ahora, al menos, ese aumento se ha ralentizado desde que el Ayuntamiento de M¨¢laga le ha puesto trabas. Primero limitando las nuevas licencias a aquellos pisos que tengan entrada independiente y, segundo, prohibiendo dar m¨¢s permisos en 43 barrios, justo los que superan un 8% de viviendas tur¨ªsticas frente a su parque de viviendas total.

Para saber cu¨¢les eran, el municipio encarg¨® un an¨¢lisis de la situaci¨®n, que tambi¨¦n conclu¨ªa que donde hay m¨¢s pisos tur¨ªsticos, tambi¨¦n hay alquileres m¨¢s altos y m¨¢s expulsi¨®n de vecinos, adem¨¢s de menor calidad de vida para los que se quedan por motivos como el ruido o la desaparici¨®n del comercio tradicional. En el centro de M¨¢laga, por ejemplo, ya no hay ferreter¨ªas.

En las mismas jornadas celebradas en la Facultad de Derecho, F¨¢tima Santos, investigadora del IATUR, mostr¨® datos que reflejaban c¨®mo todos los indicadores relacionados con el turismo ¡ªdesde el n¨²mero de turistas a las pernoctaciones o las plazas de alojamiento¡ª no han parado de crecer desde la pandemia en la ciudad de M¨¢laga.

Y que en lugares como el casco hist¨®rico la intensificaci¨®n es a¨²n mayor con el crecimiento de todo tipo de negocios relacionados con el sector, ¡°expansi¨®n que ya no solo afecta al centro, sino que tambi¨¦n ha pasado a los barrios colindantes¡±, apunt¨® Santos, donde se va expandiendo como una mancha de aceite, igual que ocurre con los pisos tur¨ªsticos. ¡°Que la vivienda es un bien de mercado es una realidad l¨®gica dentro del sistema econ¨®mico liberal en el que operamos; su consideraci¨®n exclusiva como bien de mercado, a costa de todo lo dem¨¢s, es una elecci¨®n cuestionable que empieza a tener contestaci¨®n desde la sociedad¡±, concluye el estudio.