El ladrillo abandona Barcelona... y se muda a Madrid

¡°Es una suma: cambios legislativos en Catalu?a y en Barcelona, planeamientos urban¨ªsticos que no avanzan, falta de funcionarios que retrasa las licencias¡­ y all¨ª otro mundo, la gesti¨®n es mucho m¨¢s r¨¢pida¡±. El veterano promotor y constructor Llu¨ªs Mars¨¤, presidente de La Llave de Oro, enumera las razones por las que la empresa ha decidido abrir mercado en Madrid. Tienen tres proyectos: 260 viviendas en el futuro barrio de Las Sedas, en Alcal¨¢ de Henares; viviendas unifamiliares en Villanueva de la Ca?ada; y un gran suelo para 1.300 viviendas en Los Ahijones, en el sureste de la capital. Esta empresa familiar de 75 a?os, una de las catalanas que sobrevivi¨® al estallido de la burbuja del ladrillo en 2008, es de las que, sin abandonar el mercado local, ha visto en Madrid una oportunidad.

La alerta sobre la fuga, comentario en los ¨²ltimos tiempos en el sector, pero que nadie hab¨ªa expresado tan claramente en p¨²blico, la lanz¨® hace dos semanas el decano del Colegio de Arquitectos de Catalunya, Guim Costa. ¡°Hay muchos constructores que se marchan de Barcelona, a Madrid, donde est¨¢n creciendo mucho¡±, alert¨® y situ¨® entre las causas la falta de suelo en la ciudad, los siete meses de espera media para una licencia y la normativa aprobada por el gobierno de la alcaldesa Ada Colau que obliga a los promotores a destinar un 30% de los pisos de los edificios que construyen a vivienda social. El Ayuntamiento de Barcelona defiende que los promotores se ¡°corresponsabilicen¡± en materia de vivienda, mientras el de Madrid explica la situaci¨®n por ¡°decisiones pol¨ªticas concretas de cada uno de los gobiernos municipales¡±.

Los datos del colegio indican que la construcci¨®n de vivienda en Barcelona recul¨® en 2022 a niveles de 2015. Los pisos de obra nueva visados fueron 1.454, un 48% menos que en 2021 y un 38% menos que en 2019, el ¨²ltimo ejercicio normal antes de la pandemia. En parte el desplome se debe a que en 2021 hubo proyectos muy grandes que sumaban casi mil pisos, pero es llamativo porque rompe la recuperaci¨®n del sector iniciada en 2013. En Madrid, los datos del Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM) tambi¨¦n muestran una ca¨ªda respecto a los prepand¨¦micos, pero no tan brusca: en 2022 los pisos de obra nueva visados fueron 6.596, un 29,38% menos que en 2021 (9.340) y un 29,45% menos que en 2019 (9.349). Si se comparan las dos comunidades, en Madrid en 2022 se visaron 20.520, un 12,9% menos que en 2019 (23.554). Con una realidad territorial muy distinta, los datos del conjunto de Catalu?a indican una ca¨ªda muy inferior en obra nueva entre 2022 y antes de la pandemia (15.358 viviendas frente a 15.546, un -1,2%). Otro dato relevantes son las viviendas visadas por habitante, la proporci¨®n es notablemente mayor en Madrid (una por cada 303 habitantes) que en Catalu?a (una por cada 505).

En estas circunstancias tambi¨¦n hay despachos o arquitectos barceloneses que abren oficina o se trasladan a Madrid. Uno de los grandes que lo ha hecho es Batlle i Roig. El arquitecto Enric Batlle, explica que fue un c¨²mulo de circunstancias: ¡°Llev¨¢bamos tiempo contempl¨¢ndolo, y ten¨ªamos algunos proyectos all¨ª, nos entr¨® otro de un gran cliente, una empresa catalana gan¨® un concurso p¨²blico, ten¨ªamos tambi¨¦n a la persona adecuada para llevar el despacho, y clientes de aqu¨ª, promotoras catalanas que est¨¢n invirtiendo en Madrid y otras ciudades a los que podremos acompa?ar¡±.

¡°No solo es la vivienda con el 30%. Es el plan de hoteles que expulsa nuevos establecimientos a la periferia, la nueva norma del distrito tecnol¨®gico 22@ que obliga a hacer m¨¢s vivienda y social¡­ Si le sumas que venimos del proc¨¦s y hay inversores internacionales que todav¨ªa recelan, y la pol¨ªtica de moratorias en planes urban¨ªsticos por toda Catalu?a¡­ en Madrid no hay color: hay suelo, dinero de inversores de Latinoam¨¦rica y los tr¨¢mites son muy r¨¢pidos, incluso demasiado. Lo del ¡®ancha es castilla¡¯, literal¡±, apunta un arquitecto barcelon¨¦s que prepara la mudanza hacia la capital. El despacho para el que trabaja se dedica sobre todo a hoteles y oficinas.

Desde la Asociaci¨®n de Constructores Promotores de Edificios de Catalu?a (APCE), su presidente, Xavier Vilajoana, confirma que tienen ¡°muchos asociados trabajando en Madrid¡±. ¡°En un mercado y un sector donde la seguridad jur¨ªdica es primordial, porque los afectados son las empresas pero tambi¨¦n los ciudadanos, no puede ser que la administraci¨®n ponga palos en las ruedas, de ah¨ª que las empresas busquen desarrollar su actividad¡±. Sobre Barcelona, lamenta la falta de criterio ¨²nico entre los 10 distritos a la hora de dar las licencias. Otra cuesti¨®n que entorpece proyectos, se?ala Vilajoana, es la nueva ordenanza de derribos (conocida como ORPIMO): hasta ahora val¨ªa un comunicado diferido para derribar un edificio no protegido, y ahora es preciso tramitar una licencia y presentar un informe vinculado a la memoria hist¨®rica para evaluar si el elemento a derribar tiene valor patrimonial. En Madrid, compara, el Ayuntamiento ¡°concede la licencia urban¨ªstica b¨¢sica con el proyecto b¨¢sico. Lo tramitan en m¨¢ximo dos meses y puedes comenzar a construir¡±. Mientras, el consistorio valida otros aspectos del proyecto en la licencia general.

El consistorio madrile?o, explica, ha aprobado una nueva ordenanza de de licencias y declaraciones responsables que entr¨® en vigor en junio pasado y la mitad se conceden en 30 d¨ªas. ¡°En obras peque?as y residenciales, con una declaraci¨®n responsable puedes empezar obras: entras expediente con el proyecto b¨¢sico y la declaraci¨®n en la que te responsabilizas si incumples alguna regulaci¨®n urban¨ªstica puedes comenzar¡±, celebra un promotor catal¨¢n, que como otros dos que hablan en este texto no quiere revelar su nombre ni el de su empresa en un sector donde manda la discreci¨®n, hasta que todo va muy bien o muy mal. La misma voz cuenta una an¨¦cdota sobre la agilidad en los tr¨¢mites: ¡°Un compa?ero al que la semana pasada le llamaron de un Ayuntamiento pregunt¨¢ndole por qu¨¦ no comenzaba las obras¡­ y es que todav¨ªa estaba redactando el proyecto ejecutivo¡±.

¡°Es cierto, se ha generalizado mucho la sensaci¨®n de que en Catalu?a cuesta mucho¡±, admite un alto cargo de una administraci¨®n p¨²blica catalana, que no quiere que aparezca su nombre. Y a?ade: ¡°Barreras en el planeamiento, informes de Acci¨®n Clim¨¢tica, de protecci¨®n civil¡­¡±. Las citas telem¨¢ticas con las ¨¢reas de urbanismo, que se normalizaron con la pandemia, son todav¨ªa habituales, se quejan los promotores, que tambi¨¦n alertan de la falta de funcionarios y temen por la avalancha de jubilaciones prevista para los pr¨®ximos a?os: ¡°Cuando no es el t¨¦cnico, es el secretario, y cuando no, el ingeniero o la jurista¡±, apunta una de las voces citadas que narra la ¡°locura¡± de compartir y comentar planos de edificios a trav¨¦s de una pantalla.

Otra consecuencia de las novedades normativas es que los promotores optan por solicitar cambios de uso del suelo: de residencial a oficinas. Lo que, si la situaci¨®n no cambia, mantendr¨¢ la ca¨ªda de construcci¨®n de vivienda a la que apuntan los datos de visados. Es lo que apunta una fuente del sector inmobiliario: ¡°Promotores y arquitectos buscan actividad donde hay demanda. La hay en Barcelona y en Madrid, pero como en Madrid les resulta m¨¢s f¨¢cil trabajar, se est¨¢ produciendo traslaci¨®n de actividad. Y por el camino no se est¨¢ generando la vivienda necesaria en Barcelona: al final es un problema para la sociedad, es necesario entendimiento para construir, se ha calculado que solo en alquileres asequibles faltan 200.000 en el ¨¢rea de Barcelona¡±.

¡°En Barcelona, si no te llega un proyecto envuelto y con un lacito, lo descartamos porque no sabes cu¨¢nto tardar¨¢s. Si compras y se retrasa, con la deuda y la subida del precio de los materiales las cuentas no salen¡±, se desespera otro promotor que tiene un edificio de 13 pisos, la mitad protegidos, pendiente de licencia desde hace dos a?os: ¡°Son calendarios infernales. Cuando no es un huevo, es una casta?a y no sabes qu¨¦ pasar¨¢¡±.

Pol¨ªticamente, los Ayuntamientos de las dos ciudades leen as¨ª la situaci¨®n. Desde Barcelona, la teniente de alcalde de Urbanismo, Janet Sanz, apunta que en la ciudad ¡°los promotores quieren hacer operaciones lo m¨¢s rentables posibles y la vivienda a precio de mercado libre ha sido hist¨®ricamente la gallina de los huevos de oro¡±. Y defiende las pol¨ªticas de los comunes: ¡°Hemos puesto condiciones para que se corresponsabilicen, todas las operaciones son viables pero no se puede especular con el suelo y la vivienda¡±. Y a?ade que Barcelona est¨¢ haciendo un esfuerzo en generar vivienda asequible que entre promoci¨®n, compras o f¨®rmulas como los contenedores mar¨ªtimos habr¨¢n doblado el parque de alquiler p¨²blico en dos mandatos.

En Madrid, su hom¨®logo, el concejal del ?rea de Desarrollo Urbano, Mariano Fuentes, defiende una ¡°gesti¨®n revolucionaria urban¨ªstica¡± en el ¨²ltimo mandato ¡°que se resume en dos conceptos: dar seguridad jur¨ªdica y confiar en la ciudadan¨ªa¡±. ¡°Hemos involucrado a la sociedad civil y a la iniciativa privada en el desarrollo de la ciudad, y hemos hecho del urbanismo una importante palanca para la reactivaci¨®n econ¨®mica¡±, presume y considera que ¡°la diferencia entre Madrid y Barcelona es notable y responde a decisiones pol¨ªticas de cada uno de los gobiernos municipales. Frente al intervencionismo y las medidas anti oferta, para nosotros es un honor recibir inversiones desde Barcelona, porque no solo repercute en el bienestar y prosperidad de Madrid sino del conjunto de Espa?a¡±.

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