La obligaci¨®n a los promotores de hacer un 30% de vivienda social en Barcelona suma 100 pisos pero espanta a los inversores

La futura ley de vivienda pactada por los socios de Gobierno, PSOE y Podemos, contempla obligar a los promotores a destinar un 30% de los pisos que se construyen en suelo consolidado a vivienda social. Una receta para aumentar el parque de pisos p¨²blicos que tiene un precedente en Barcelona. La ciudad que gobierna la alcaldesa Ada Colau aprob¨® una modificaci¨®n urban¨ªstica con esta imposici¨®n a finales de 2018. En marzo, la primera edil present¨® al entonces ministro Jos¨¦ Luis ?balos un borrador de Ley de Vivienda que contemplaba ampliar la norma a toda Espa?a.

Tres a?os despu¨¦s hay proyectados edificios que sumar¨¢n 100 pisos sociales a la ciudad, pero el sector inmobiliario est¨¢ indignado y los inversores apuestan por otras ciudades. La actividad promotora, sin embargo, se mantiene en torno a las 2.000 viviendas iniciadas cada a?o (1.892 en 2020 a pesar de la pandemia) y en el primer semestre de 2021 se han comenzado 920. Colau defiende que la modificaci¨®n urban¨ªstica es una f¨®rmula para que los privados se ¡°corresponsabilicen¡± aportando pisos asequibles al parque p¨²blico y en toda la ciudad. La norma afecta a los edificios o grandes rehabilitaciones de m¨¢s de 600 metros cuadrados. La f¨®rmula est¨¢ prevista en la ley catalana del Derecho a la Vivienda de 2007, un texto del Govern tripartito que no ha sido desplegado en su totalidad.

El consistorio asegura que las licencias concedidas con la nueva norma suman ¡°m¨¢s de cien¡± futuros pisos sociales impuestos a promotores. La cifra es modesta, porque el tr¨¢mite urban¨ªstico se alarg¨® y los promotores entraron solicitudes de licencias para esquivarla. Solo en los dos meses que pasaron entre la aprobaci¨®n del 30% por parte del consistorio y la ratificaci¨®n de la Generalitat presentaron casi 500 obras que hubieran permitido sumar 300 pisos sociales, seg¨²n las estimaciones municipales. Cuando se aprob¨® definitivamente la norma, en cambio, las solicitudes de licencia cayeron en picado (64 obras en seis meses de vigencia).

La teniente de alcalde de Urbanismo, Janet Sanz, celebra que el Gobierno incorpore una medida ¡°que ciudades como Londres o Par¨ªs tienen desde hace a?os¡±. ¡°Es un cambio urban¨ªstico de largo recorrido¡±, defiende al tiempo que lamenta la ¡°resistencia de los promotores¡±. ¡°La manera que tenemos de intervenir en el mercado los Ayuntamientos es inyectando vivienda p¨²blica: en Viena el parque p¨²blico compite con el privado, no pierde nadie y se beneficia todo el mundo¡±, argumenta.

Recurso de la patronal

La patronal catalana de los promotores, APCE, recurri¨® judicialmente la nueva norma: como entidad y en contenciosos de empresas, pero todav¨ªa no hay sentencias. El presidente de los promotores, Xavier Vilajoana, asegura que a la asociaci¨®n ¡°no le consta que ning¨²n asociado haya pedido licencia que incluya la obligaci¨®n del 30%¡± y recuerda que aglutinan al 90% de empresas del sector. Vilajoana asegura que la imposici¨®n hace inviables las promociones y que el mercado rechaza los edificios mixtos (con vivienda libre y social). La teniente de alcalde niega que no haya proyectos afectados: ¡°Lo niegan porque no quieren reconocer la norma, hay promotores que s¨ª se suman; que vengan con propuestas, estamos dispuestos a escucharles¡±.

Vilajoana asegura que los promotores ¡°no est¨¢n en contra¡± de la vivienda social. En los ¨²ltimos a?os, subraya, ¡°el 80% de las viviendas protegidas¡± las han hecho ellos. ¡°Lo que pedimos es que se haga con sentido com¨²n y el consenso del sector¡±. Y a?ade que ¡°el mercado rechaza el mix: las familias cuando compran vivienda tienen en cuenta el precio del entorno, las escuelas...¡±. Tambi¨¦n asegura que el 30% en promociones peque?as ¡°no es viable porque los costes de construcci¨®n se disparan: se puede ganar m¨¢s o menos, pero estamos hablando de perder dinero¡±. Los promotores piden que el 30% afecte a edificios a partir de 2.500 metros construidos: ¡°Si no, no es que no ganemos, es que perdemos dinero¡±.

El presidente habla de fuga de inversiones: ¡°El resto de Catalu?a, y tambi¨¦n Madrid est¨¢ absorbiendo mucha actividad promotora que aqu¨ª se est¨¢ dejando de hacer¡±. Entre las firmas veteranas de la ciudad que han trasladado parte del negocio figura la Llave de Oro. La empresa trabaja ahora ¡°fuera de Barcelona e incluso en Madrid, por la inseguridad jur¨ªdica: la lentitud de las tramitaciones y los cambios de normativa¡±, explica su presidente Llu¨ªs Mars¨¤.

Tambi¨¦n lamenta la salida de inversores la decana del Colegio de Arquitectos de Catalu?a, Assumpci¨® Puig: ¡°La superficie visada en Girona, Tarragona y Lleida aumenta m¨¢s que en Barcelona. Hay preocupaci¨®n entre arquitectos que explican que los inversores est¨¢n eligiendo Madrid, Sevilla, M¨¢laga o Valencia, porque les frena la nueva norma, sumada a la limitaci¨®n de precio de los alquileres¡±. Puig sugiere que se flexibilicen las condiciones para hacer viables las rehabilitaciones y que la ciudad no pierda patrimonio arquitect¨®nico.

Los promotores afectados por el 30% que ha localizado este diario no est¨¢n asociados a la patronal APCE. En un caso, se trata de la rehabilitaci¨®n integral de un edificio de 10 pisos en el Eixample, de los que tres ser¨¢n sociales, lo que ha encarecido los costes, seg¨²n lamenta una persona pr¨®xima a la obra. Otro afecta a la promotora Lecemsol, en un edificio del barrio de La Teixonera: ¡°Con la nueva norma no sale tan a cuenta. Haremos este proyecto pero ninguno m¨¢s en Barcelona¡±. El edificio suma ocho viviendas y tres ser¨¢n sociales: el solar tiene fachada a dos calles y los pisos sociales tendr¨¢n acceso por una y los privados por la otra, explican fuentes de la empresa. Y una tercera empresa afectada es I-now, que tiene varios edificios a los dos lados de la avenida de la Meridiana donde tendr¨¢ que aplicar el 30%. ¡°El mix de vivienda libre y social dificulta todo el proceso: la tramitaci¨®n, la financiaci¨®n es m¨¢s compleja, los costes aumentan y la venta tambi¨¦n es m¨¢s complicada¡±, apuntan fuentes de la promotora. Las dos empresas aseguran con el 30% es ¡°imposible¡± plantearse promociones en barrios que no sean modestos.