La regulaci¨®n inmobiliaria ahuyenta a los inversores de Barcelona

El sector inmobiliario hace m¨¢s de dos a?os que lo advierte: ¡°En Barcelona ya no se hacen promociones de viviendas¡±. Pero ese par¨®n ha llegado tambi¨¦n al mercado inversor, el formado por los fondos, los family offices y otras compa?¨ªas que adquir¨ªan inmuebles enteros para reformarlos y reintroducirlos en el mercado de alquiler. Regulaciones municipales, como la obligaci¨®n de reservar un 30% de cada promoci¨®n para vivienda social, o auton¨®micas, como el ¨ªndice para regular los precios de las rentas, han acabado con ese apetito, que se ha trasladado sobre todo a Madrid, que como consecuencia acusa una subida de los precios. La tensi¨®n del mercado se sigue percibiendo en la capital espa?ola, donde adquirir un inmueble entero es un 15% m¨¢s barato que lo que supondr¨ªa hacerlo vivienda por vivienda. En Barcelona, en cambio, el desinter¨¦s inversor y las dificultades para rentabilizar operaciones ha provocado que ese diferencial se haya situado en el 32%, seg¨²n un informe elaborado por la consultora 3 Capital sobre la base de 550 edificios en venta en ambas ciudades.

Por lo que respecta al mercado inmobiliario, Barcelona y Madrid viven de espaldas. La primera aplica normativas que reducen las posibilidades de sacar rentabilidades a nuevas promociones de alquiler, a lo que se suman grav¨¢menes superiores en determinados impuestos: el de Transmisiones Patrimoniales o el de Actos Jur¨ªdicos Documentados. Y, adem¨¢s, se a?ade otro factor de espacio: limitada por el mar y por una densa conurbaci¨®n, apenas tiene espacio para crecer. Madrid, por su parte, est¨¢ en las ant¨ªpodas: terrenos para promover a espuertas, una fiscalidad comparativamente favorable y el efecto capital para unos inversores que consideran el inmobiliario un valor refugio para su dinero. Incluso juega en contra de Barcelona el auge de las ocupaciones irregulares de pisos.

¡°La conclusi¨®n es clara: Barcelona tiene mucho producto que no se vende y, a causa de la ca¨ªda de grandes operaciones, ha visto c¨®mo los precios del edificio medio se han desplomado. La inseguridad normativa est¨¢ haciendo mucho da?o¡±, se?ala Tom¨¢s Marc Garc¨ªa Permanyer, socio y consejero delegado de 3 Capital. El precio medio de salida de un edificio en venta en Barcelona se sit¨²a en los 3.202 euros por metro cuadrado, con m¨¢ximos de 4.700 euros en el barrio de Les Corts y m¨ªnimos de 1.715 euros en Navas. En Madrid, ese precio medio asciende a 4.282 euros (un 34% m¨¢s), aunque la horquilla va desde los 7.180 euros de Recoletos y hasta un m¨ªnimo de 2.105 en Simancas.

Garc¨ªa Permanyer asegura que el descuento del 32% que sufre Barcelona, basado en los precios de salida al mercado, se puede llegar a agravar cuando el inmueble se acaba vendiendo. La negociaci¨®n, se?ala, acostumbra a acabar con una reducci¨®n de entre el 10% y el 15%, si es que el vendedor no se acaba retirando del mercado ante la ca¨ªda de la rentabilidad. En Madrid, en cambio, la fuerte presencia de potenciales inversores est¨¢ provocando que esos descuentos fruto de la negociaci¨®n no sean superiores al 8%. ¡°Antes, el Eixample barcelon¨¦s era apreciad¨ªsimo ¨Dexplica Garc¨ªa Permanyer¨D, pero el miedo que se ha ido generando le ha restado inter¨¦s¡±.

Normativa

Uno de los interrogantes es si se producir¨¢ un cambio de direcci¨®n en las normativas que acucian al sector inmobiliario, sobre todo por la judicializaci¨®n en la que se encuentran los dos focos de conflicto catalanes. La obligaci¨®n de reservar un 30% de espacio a vivienda social en cada promoci¨®n de m¨¢s de 600 metros cuadrados est¨¢ recurrida por los promotores y la ley que limita el precio de los alquileres fijado por la Generalitat ha quedado en el limbo legal despu¨¦s de que el Tribunal Constitucional considerara fuera de ley parte de su articulado.

Esa ¡°inseguridad jur¨ªdica¡±, considera el economista Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico de la Universitat Pompeu Fabra, ¡°est¨¢ forzando a que los potenciales inversores est¨¦n demandando una rentabilidad m¨¢s alta¡± por sus proyectos. Al final, se?ala, es una situaci¨®n equivalente a una subida de la prima de riesgo: ¡°m¨¢s arriesgas, m¨¢s quieres sacar¡±. Seg¨²n 3 Capital, la rentabilidad media del alquiler residencial en Barcelona ser¨ªa del 6,1%, mientras que en Madrid es del 4,7%, teniendo en cuenta su muestra de edificios.

¡°La medida del 30% ha venido para quedarse¡±, se?ala convencido Xavier Vilajoana, presidente de la Asociaci¨®n de Promotores de Catalu?a (APCE), quien considera que se extender¨¢ a otros municipios de su ¨¢rea de influencia. Los promotores lo f¨ªan todo a que esta medida, impulsada por la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, evolucione con un matiz importante: que el umbral para tener que reservar el 30% de la superficie pase de los 600 metros actuales a los 2.500 metros cuadrados. Sobre la efectividad para reducir los precios de los alquileres, Vilajoana es esc¨¦ptico. ¡°No hay efecto. En Madrid cayeron un 9% y aqu¨ª un 3%, pero est¨¢n volviendo a subir, porque la presi¨®n sobre el mercado de alquiler es muy alta¡±. Seg¨²n los datos de la Generalitat, teniendo en cuenta las fianzas, en Barcelona el precio medio de las rentas se redujo el pasado a?o un 4,91%, pero esa evoluci¨®n negativa, que se empez¨® a notar un a?o antes, se levanta sobre la duda de un mercado que tambi¨¦n estaba impactado por los efectos econ¨®micos de la covid.

El presidente de los promotores, tal y como defienden otros expertos consultados, se?ala que, ante la incerteza, muchos particulares que pon¨ªan en alquiler su vivienda est¨¢n optando por deshacerse de la inversi¨®n y vender directamente. ¡°El mercado se est¨¢ empeque?eciendo¡±, dice Vilajoana, que lo interpreta como m¨¢s presi¨®n para la ciudad. Antonio de la Fuente, director de Corporate Finance de la consultora Colliers, describe la regla del 30% como un ¡°caso paradigm¨¢tico¡± del da?o que puede provocar una normativa que, en este caso y seg¨²n su opini¨®n, es un bloqueo de las promociones. ¡°Imagina que quieres rehabilitar un edificio en paseo de Gr¨¤cia [la zona m¨¢s cara de Barcelona]; reservar para vivienda de protecci¨®n no tiene ning¨²n tipo de sentido y los inversores tienen muchas otras alternativas de inversi¨®n en el mundo¡±, se?ala.

Mientras tanto, los tradicionales promotores catalanes, que se centraban en Barcelona por su conocimiento del mercado, est¨¢n buscando oportunidades en otros lares y Madrid es una nueva plaza esencial para ellos. La Llave de Oro y N¨²?ez i Navarro son dos de las marcas que se han trasladado a la capital ante la falta de expectativas en Barcelona. Otras aprovechan ciudades de su alrededor para poner en marcha promociones. ¡°Barcelona ha dejado de ser business friendly y no hay inversor espa?ol que quiera venir¡±, sostiene Jaume Enric Hugas, coconsejero delegado de Conren Tramway.