Primer mes de regulaci¨®n del alquiler en Catalu?a: los caseros prorrogan los contratos para no bajar los precios

El pr¨®ximo martes se cumplir¨¢ el primer mes de la regulaci¨®n de los precios del alquiler en 140 municipios de Catalu?a. Una norma que busca frenar los precios del alquiler y que forma parte de la Ley de Vivienda de ¨¢mbito espa?ol, pero que solo Catalu?a ha pedido aplicar. En estas pocas semanas no hay balance oficial con cifras sobre qu¨¦ efectos ha tenido en precios o n¨²mero de contratos, porque las fianzas de los nuevos de los que bebe la estad¨ªstica se pueden entregar hasta dos meses despu¨¦s de firmar. Pero s¨ª hay evidencias: se han disparado (todav¨ªa m¨¢s) las ofertas de alquiler de temporada en los portales de internet, una f¨®rmula con la que los propietarios esquivan la regulaci¨®n. Y una constataci¨®n en la que coinciden profesionales del sector inmobiliario e inquilinos: los propietarios est¨¢n recurriendo a pr¨®rrogas de los contratos para mantener el precio (y no tener que bajarlo si son grandes tenedores), una f¨®rmula que tambi¨¦n les permite evitar gastos como los de la inmobiliaria, que con la nueva ley ya no pagan los arrendatarios.

Tal cual lo ha vivido Marc Mart¨ª (nombre falso), un inquilino de Barcelona a quien este diario sigue desde febrero, cuando se le acab¨® el contrato en v¨ªsperas a la entrada en vigor de la renovaci¨®n. Sin contrato desde entonces y neg¨¢ndose a firmar uno por el que le sub¨ªan el precio, cuando la propiedad ya amagaba con iniciar un proceso judicial de desahucio, en el ¨²ltimo momento la inmobiliaria le comunic¨® que le prorrogaban el contrato tres a?os. ¡°De acuerdo al ¨ªndice de precios del ministerio, hubieran tenido que bajar la renta durante la vigencia de un nuevo contrato¡±, dice Mart¨ª molesto. Sabiendo que podr¨ªa tener un contrato nuevo por cinco a?os y por 1.137 euros y no los 1.200 que paga ahora. Y lamenta sinti¨¦ndose indefenso: ¡°No puedo rechazar la pr¨®rroga, supondr¨ªa marcharme del piso. Ante una ley que se supone que beneficia a los inquilinos, los due?os maniobran para esquivarla y cobrar lo m¨¢ximo¡±, lamenta.

Desde el sector, Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (APIs), la C¨¢mara de la Propiedad o inmobiliarias de siempre describen un alud de consultas de los profesionales. El responsable jur¨ªdico y portavoz del COAPI, Carles Sala asegura que se han disparado un 70%: a raz¨®n de 50 al d¨ªa. El tel¨¦fono de la centralita no para de sonar y el correo electr¨®nico echa humo. ¡°Son todas consultas est¨¢n vinculadas a la actividad profesional y a la aplicaci¨®n de la contenci¨®n de rentas¡±, apunta Sala, que lamenta la confusi¨®n que genera la norma en aspectos c¨®mo el c¨¢lculo para saber si un multipropietario es gran tenedor: no hay consenso sobre qu¨¦ pasa si la viviendas est¨¢n a nombre de dos personas, o sobre si una finca vertical es una propiedad o tantas como pisos contenga. ¡°Es un aut¨¦ntico caos¡±, resume el experto y admite que los servicios jur¨ªdicos alertan, al responder a las dudas, de que est¨¢n ¡°interpretando¡± la norma. Los temas que m¨¢s responden, enumera, son sobre la aplicaci¨®n de la regulaci¨®n de precios, ¡°el desastre del concepto de gran tenedor¡±, o la posibilidad de desviar las viviendas residenciales a alquiler de temporada para esquivar el freno de precios. ¡°Aunque preguntan porque es un tema muy medi¨¢tico, pero nuestros colegiados son particulares, y cuando explicamos que pierden beneficios fiscales, pierden inter¨¦s¡±, concreta. Las agencias tambi¨¦n transmiten que hay propietarios que prorrogan los contratos que han finalizado.

Un ¡°mercado dual¡±: inquilinos seguros y dif¨ªcil alquilar

En la C¨¢mara de la Propiedad, su gerente, Oscar Gorgues, destaca que ¡°no est¨¢ habiendo renovaciones¡±. Los propietarios prefieren prorrogar: as¨ª no tienen que bajar la renta si son grandes tenedores; y evitan ¡°estar atados los cinco a?os de un contrato¡± porque las pr¨®rrogas son de tres a?os. ¡°As¨ª, si la regulaci¨®n decae [por decisi¨®n judicial o un cambio de color en el Gobierno], podr¨¢n volver a subir precio¡±. Gorgues opina que las ¨²ltimas legislaciones en vivienda ¡°conducen a un mercado dual: quien tiene contrato se le ir¨¢ renovando y no se marchar¨¢ porque no le interesa ni al arrendador ni al arrendatario; y quien no tiene un alquiler, queda fuera del mercado porque hay muy poca oferta y la que hay no es accesible¡±. ¡°La legislaci¨®n es discriminatoria y beneficia a los inquilinos: no sube la renta, no paga honorarios... blindas a quien no tiene contrato¡±, dice y lo compara con el mercado laboral: ¡°Quien est¨¢ fijo est¨¢ protegido, y quien tiene contrato temporal est¨¢ condenado a la precariedad¡±.

En la Inmobiliaria Forcadell, veterana en Barcelona, el director del departamento de alquileres, ?lex V¨¢zquez, apunta a las mismas dudas de sus colegas: qu¨¦ es y qu¨¦ no es gran tenedor (fincas verticales, proindivisos...), propietarios que piden informaci¨®n sobre los contratos de temporada (si se ven obligados a bajar renta), y ¡°pisos que estaban alquilados y pasan a uso familiar: igual lo ten¨ªan alquilado y el hijo se emancipa, o un hijo que estaba de alquiler lo quiere para vivir¡±. V¨¢zquez tambi¨¦n observa casos en los que alguien hereda y ¡°si antes los herederos pon¨ªan el piso en alquiler, por beneficios fiscales como la desgravaci¨®n en el impuesto de sucesiones, ahora los venden pagan lo que toca, reparten lo que queda y se olvidan¡±. Sobre los contratos que vencen, tambi¨¦n ha visto pr¨®rrogas: ¡°Si al propietario le sale igual o peor [porque la renta baja] y el alquiler se quiere quedar, prorroga, y no se compromete a cinco a?os m¨¢s, sino a tres¡±. Conclusi¨®n: ¡°La ley fomenta las pr¨®rrogas, que el inquilino no se marche: porque no tiene opci¨®n y al propietario le parece bien, no tiene que pintarlo, pagar gastos de un nuevo contrato y tenerlo vac¨ªo con riesgo de ocupaci¨®n¡±.

El portavoz del portal Idealista, Francisco I?arreta, tambi¨¦n describe sensaciones, a la espera de contar con datos: ¡°El raqu¨ªtico mercado barcelon¨¦s sigue en el mismo estado que estaba antes de la entrada en vigor del control: en una situaci¨®n de emergencia por la poca oferta disponible, la elevad¨ªsima demanda y los precios en niveles muy altos. Es posible que los propietarios, que llevan a?os sufriendo pol¨ªticas desincentivadoras, hubieran descontado ya esta medida (anunciada desde hace meses) y hayan migrando paulatinamente sus viviendas a otros mercados como el de venta, el alquiler de temporada o de habitaciones¡±.

Maria Matos, directora de Estudios de Fotocasa alerta de que ¡°las medidas implementadas no han conseguido los efectos deseados¡±. Lo que atribuye al ¡°error de diagn¨®stico en el proceso y la falta de consenso con los propietarios privados y los promotores y constructores de vivienda¡± que ¡°crea descontento y preocupaci¨®n en el mercado¡±. Matos enumera efectos como una reducci¨®n de la oferta de viviendas de alquiler (un 11% interanual), aumento de otras modalidades como alquileres de temporada, habitaciones y tur¨ªsticos, reducci¨®n de las inversiones en reforma y mejoras de las viviendas por parte de los propietarios y endurecimiento de las condiciones de acceso por parte de los propietarios. Como Gorgues, tambi¨¦n ve la ¡°creaci¨®n de un nuevo mercado compacto: de muy dif¨ªcil acceso, por la poca rotaci¨®n de inquilinos, debido a la imposibilidad de encontrar una nueva vivienda m¨¢s barata y de mayor calidad a la actual¡±.

Mientras, la Generalitat mantiene su reivindicaci¨®n de poder aplicar el ¨ªndice de precios que ya tiene Catalu?a, que el departamento de Territorio entiende que es m¨¢s favorable a los inquilinos, con rentas m¨¢s bajas que las del sistema de c¨¢lculo del Ministerio. El c¨¢lculo del Govern indica que si con el ¨ªndice estatal se reducir¨ªa el 36% de los alquileres que hubiera que renovar, en el caso del catal¨¢n ser¨ªa en la mayor¨ªa de los casos, un 54%. La consejera Ester Capella ha enviado un requerimiento formal al Ministerio y amaga con llevar al Gobierno a los tribunales por no permitir la aplicaci¨®n del ¨ªndice catal¨¢n, a lo que se hab¨ªa comprometido el ejecutivo espa?ol.

Desde las entidades que defienden el derecho a la vivienda, como el Sindicato de Inquilinas o el Observatori DESC, insisten en que la falta de sanciones dificulta la aplicaci¨®n de la regulaci¨®n de rentas. La directora del Observatorio, Irene Escorihuela, recuerda que ¡°la Ley Catalana del derecho a la vivienda de 2007 contempla sanciones que son aplicables en cuestiones de informaci¨®n y publicidad cuando las inmobiliarias no comunican bien de acuerdo a la normativa vigente¡±. Algunas inmobiliarias, cita como ejemplo, siguen intentando que los honorarios los pague el arrendatario.

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