La receta de los expertos para la ley del 30% de vivienda social de Barcelona: reservas por distritos y menos exigencias si es una rehabilitaci¨®n

El alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, ya tiene la propuesta realizada por un equipo capitaneado por la experta en vivienda Carme Trilla para suavizar la norma urban¨ªstica que obliga a los promotores privados a destinar un 30% de los pisos que construyen a vivienda social. Un plan herencia de los mandatos de la ex alcaldesa Ada Colau que buscaba ganar de pisos asequibles en cualquier barrio de la ciudad. El documento, entregado al gobierno del PSC desde hace meses, y al que ha tenido acceso este diario, defiende que los promotores privados reserven un 30% de los pisos de edificios de m¨¢s de 600 metros cuadrados que construyan a vivienda social; pero sugiere medidas para que sea m¨¢s efectivo, porque desde 2018 solo se han dado licencias para 53 pisos. Para modificar la norma, Collboni necesitar¨¢ apoyo pol¨ªtico, porque gobierna con solo 10 concejales en un Ayuntamiento de 41.

Los puntos b¨¢sicos de la ¡°propuesta de replanteo de la norma¡± son tres y van en la l¨ªnea de lo que ya hab¨ªa apuntado el gobierno socialista. Uno, ¡°permitir, con una modificaci¨®n de la normativa, el traslado de la ubicaci¨®n del 30% de una parcela a otra¡±, de manera que se puedan agrupar los pisos sociales en un solo edificio, que est¨¦ en el mismo distrito, sin tener que tramitar un nuevo y complejo segundo planeamiento urban¨ªstico. Dos, ¡°abrir la posibilidad de que una promotora social pueda ejecutar las promociones¡± que agrupen los traslados de 30% de promotores privados; una promotora que podr¨ªa ser de nueva creaci¨®n o alguna de las existentes. Y tres, flexibilizar los casos en los que las rehabilitaciones de edificios deben aportar un 30% de los pisos al parque social: solo si son cambios de uso respecto a la finca original, si solo mantienen la fachada, o si aumentan la edificabilidad en 600 metros cuadrados m¨¢s (creciendo en altura).

Las tres son demandas del sector inmobiliario y los partidos conservadores desde que se aprob¨® el 30% en 2018, pero rebajadas. Es un ¡°ni tu ni yo¡±: ni tan exigente como la norma vigente, ni con tan poca afectaci¨®n como pretend¨ªa el sector. Por ejemplo, los promotores hab¨ªan pedido eliminar la imposici¨®n de crear vivienda social en edificios que se rehabilitan por completo. Y tambi¨¦n poder eludir la construcci¨®n de vivienda social en sus edificios pagando su coste al Ayuntamiento. Tambi¨¦n ped¨ªan elevar la superficie m¨ªnima a partir de la que se aplica la norma (600 metros de techo edificable, 400 en el caso del distrito de Gr¨¤cia) para que solo afectara a un porcentaje ¨ªnfimo de los proyectos de la ciudad.

Hay dos detalles m¨¢s relevantes en la propuesta en el caso de los edificios de obra nueva. Uno es que los promotores puedan trasladar la obligaci¨®n del 30% a edificios de vivienda libre, de mercado, ya existentes pero que est¨¦n vac¨ªos, y los compren para transformarlos en vivienda protegida. Y el otro es que si un promotor opta por alguna de las f¨®rmulas citadas, deber¨ªa entregar la vivienda social seis meses despu¨¦s de terminar las viviendas a precio de mercado.

El ¡°replanteo¡± de la norma realiza otras consideraciones, como excluir los metros cuadrados construidos de los locales en planta baja en el c¨®mputo de la imposici¨®n del 30% (a no ser que la promoci¨®n ya contemplara pisos en planta baja). Y tambi¨¦n sugiere exonerar a las empresas privadas de construir plazas de aparcamiento en el subsuelo de los edificios ¡°lo que puede llegar a abaratar entre un 15% y un 20% el coste de las promociones¡±.

En una primera parte te¨®rica y plagada de cifras, la propuesta de Trilla y su equipo defiende la necesidad de que las pol¨ªticas de vivienda en zonas ¡°intensamente urbanizadas como Barcelona¡± permitan variedad de usos del suelo y con ¡°perspectiva de cohesi¨®n social¡±. En Barcelona, dice el documento, no se cumple el 15% de vivienda destinada a pol¨ªticas sociales que fija la Ley del Derecho a la Vivienda de 2009. Apenas hay un 8,4% y se concentra en la periferia, fruto de reservas en barrios de construcci¨®n relativamente reciente. De ah¨ª el sentido de ¡°introducir un nuevo instrumento de fomento de la vivienda asequible en la ciudad: en suelo urbano consolidado (ya construido) y distribuido por todos los barrios de la ciudad¡±.

El documento, de 27 p¨¢ginas, tambi¨¦n pide ¡°prudencia en el impacto de la medida¡± del 30%. Enumera todas las f¨®rmulas que la administraci¨®n tiene para incrementar el parque p¨²blico de vivienda (promover desde la administraci¨®n, que promuevan los privados, ceder suelo, comprar pisos, reservas urban¨ªsticas) y admite que el 30% hay que verlo ¡°relativizando su importancia num¨¦rica¡±, ¡°como una herramienta m¨¢s¡±. ¡°Pero de ¡°trascendencia muy relevante¡±. ¡°Si hubiese entrado en vigor en 1987 se habr¨ªan construido 21.000 pisos protegidos m¨¢s, casi el doble de los que se construyeron en la misma ¨¦poca¡±, avisa.

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