Los expertos en vivienda lo tienen claro: sobra polarizaci¨®n y faltan recursos para el alquiler

El acceso a la vivienda ha saltado con fuerza al debate pol¨ªtico y se ha convertido en un tema caliente de la campa?a con propuestas, contrapropuestas y dardos entre los partidos. Tres expertos convocados por EL PA?S (Carme Trilla, experta en vivienda; Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la Universitat Pompeu Fabra; y el soci¨®logo Carlos Delcl¨®s, investigador de la RMIT University y la Universidad Aut¨®noma de Barcelona) coinciden en el diagn¨®stico: el alquiler es el gran problema. Pero tambi¨¦n hay discrepancias. Por ejemplo, sobre la nueva ley de vivienda, sobre las ¨²ltimas propuestas del Gobierno o sobre c¨®mo tratar a los grandes propietarios. Trilla juzga que la futura ley nace del ¡°dolor¡±, por lo que se ha politizado provocando polarizaci¨®n, en lo que concuerda Montalvo. Ambos echan en falta ayudas a los caseros ante insolvencias del inquilino y un consenso a largo plazo para aumentar el parque de alquiler asequible. Delcl¨®s alerta adem¨¢s del sobreesfuerzo que hacen los arrendatarios y reivindica el papel que en otros pa¨ªses ejercen los sindicatos de inquilinos. Lo que sigue es el resumen de una conversaci¨®n celebrada el pasado martes, a la vez que el Consejo de Ministros aprobaba una nueva bater¨ªa de medidas sobre vivienda, que se prolong¨® durante casi hora y media. Una muestra del apasionamiento de la charla, que inicialmente deb¨ªa durar una hora y termina con una conclusi¨®n, de nuevo, coincidente: Espa?a debe destinar m¨¢s recursos a las pol¨ªticas de vivienda.

Un diagn¨®stico ¡°sencillo¡±

Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo. Hay que enfocar d¨®nde tenemos el problema y es en el alquiler de mercado. Es un problema compartido con otros pa¨ªses, fundamentalmente de falta de oferta. En Espa?a, porque durante mucho tiempo se ha aniquilado el mercado del alquiler. Ya lo hicieron las rentas franquistas, y luego las ayudas a la compra y a la propiedad de vivienda han hecho lo mismo: ir destruyendo ese mercado que es imprescindible. En el ciclo vital, la gente a veces necesita tener una tenencia en alquiler y otras veces en propiedad.

Carme Trilla. Es la primera vez que despu¨¦s de una crisis, la reaparici¨®n de demanda no se ha dirigido hacia la compra porque no ha habido condiciones financieras. Y se ha canalizado hacia el alquiler, sobre todo privado, regido por precios de mercado. El resultado es una gran colisi¨®n entre fuerte demanda, escasez de oferta y subida de precios. En esto coincido, pero no focalizando solo en la dificultad de los que ya viven de alquiler, sino como un tap¨®n para la emancipaci¨®n y acceso a la vivienda. Es un diagn¨®stico relativamente f¨¢cil de hacer, pero requiere medidas no tan f¨¢ciles de tomar. Adem¨¢s de que hemos estado sin pol¨ªtica de vivienda durante 12 a?os.

Carlos Delcl¨®s. Yo a?adir¨ªa otros puntos problem¨¢ticos. El sinhogarismo crece en grandes municipios, otro reflejo de la dificultad de acceso. Por la falta de una pol¨ªtica de alquiler social durante tanto tiempo, y por la privatizaci¨®n de la vivienda de protecci¨®n oficial, el mercado privado de alquiler asumi¨® el papel del alquiler social hasta cierto punto. Esto ha generado una gran crisis de asequibilidad. La tasa de sobrecarga en el alquiler privado ronda el 40%. Durante diez a?os ha subido, mientras que la media europea ha bajado del 26% al 21%. En Espa?a doblamos la sobrecarga por todos estos problemas.

Cambio de modelo

C. D. El porcentaje de hogares que cobran arrendamientos por la vivienda ha subido del 2,5% en 2008 a un 7% ahora. Esto indica una divergencia: hay m¨¢s personas sin ninguna vivienda en propiedad y m¨¢s personas con varias viviendas en propiedad. Es una tensi¨®n en torno a este cambio en la estructura de la propiedad dif¨ªcil de resolver y muy f¨¢cil de politizar¡­

C.T. Ya est¨¢ ocurriendo. Es interesante esto que dices porque para m¨ª siempre ha sido un misterio c¨®mo hemos subido la tasa de alquiler cuando llevamos 10 o 12 a?os sin producir casas para alquiler. Hay dos fen¨®menos: el de segundas residencias u otras que no se usaban, y luego el de familias que estaban pagando la hipoteca, con la crisis dejan de poder pagarla, y se quedan en alquiler social. Su estatus pasa de propietario a arrendatario en un parque que en principio no era para alquiler.

J. G. M. Con respecto a la polarizaci¨®n entre unos que tienen vivienda y otros, yo har¨ªa muchos matices. Hace tiempo que hay muchos millones de declarantes de rentas inmobiliarias. Pero si no tuvi¨¦ramos esto, no habr¨ªa vivienda porque la oferta viene de estas personas que tienen ah¨ª sus ahorros. En Espa?a tenemos un n¨²mero medio de viviendas por persona de los m¨¢s altos del mundo, es un disparate. Pero esto no puede tapar la idea de que la vivienda no tiene que ser un mecanismo de transmisi¨®n de riqueza, porque entonces desvirtuamos su uso. No puede ser un objetivo socialmente deseable¡­

C. T. Pero cuando hablamos de pol¨ªtica de vivienda, no se trata tanto de lo que sea deseable, sino que hay que atender unas necesidades y las formas m¨¢s razonables de hacerlo. T¨² lo est¨¢s diciendo: como tenemos un parque de viviendas tan importante per c¨¢pita, eso ha mitigado en cierta manera la crisis. Es discutible c¨®mo tiene que ser el futuro y qu¨¦ es mejor, pero para dar ahora una respuesta, necesitamos darla en el ¨¢mbito del alquiler.

Grandes propietarios

C.T. El sector financiero o los grandes fondos ¡ªque constituyen una categor¨ªa distinta del proveedor habitual de vivienda en alquiler tenga cinco, 10 o 200 viviendas¡ª hicieron malas pr¨¢cticas como los desahucios. Esto ha te?ido socialmente la idea del gran tenedor. Es un error y vamos a pagarlo. Crea una crispaci¨®n social que est¨¢ siendo utilizada pol¨ªticamente y no soluciona nada. Necesitamos inversores que hagan viviendas en alquiler.

J. G. M. Pero no ha sido solo utilizado, ha sido generado pol¨ªticamente.

C. T. Totalmente. Y estos pol¨ªticos est¨¢n equivocados no solo en el diagn¨®stico, sino porque la soluci¨®n nos va a llevar a peor situaci¨®n. Adem¨¢s, esto da munici¨®n a la derecha, que lo vende como que hay unos se?ores que son los buenos, y les va a defender. No hay que defender a nadie, hay que entender que no hay un enemigo en el sentido de una gesti¨®n profesional del alquiler.

J. G. M. Si lo que necesitamos son m¨¢s grandes tenedores¡­

C. T. M¨¢s grandes tenedores si caemos en la trampa de llamar grandes tenedores a los que dice la ley. Mi batalla es que es un error la definici¨®n, y, a efectos pr¨¢cticos, es de una complejidad total gestionar medidas espec¨ªficas para estos supuestos grandes tenedores que tienen m¨¢s de cinco viviendas.

C. D. Aparte de que el efecto sobre el inquilino acaba siendo casi aleatorio¡­ Pero tambi¨¦n dir¨¦ que en la tensi¨®n entre caseros e inquilinos hay una parte que es inherente a la vivienda en propiedad y a acceder al alquiler trav¨¦s de la propiedad privada. El alcance de una regulaci¨®n del alquiler no es solo el control de alquileres, es regular qu¨¦ derechos tienes como inquilino o casero. Que tengas obligaciones diferentes, si tienes pocas o si tienes muchas viviendas, me parece irracional hasta cierto punto y una mala praxis para el inquilino: su efecto es arbitrario.

C. T. Por esto defiendo que los que podr¨ªan tener alg¨²n tipo de obligaci¨®n distinta, ellos mismos se autodefinen: son el sector financiero, fondos de inversi¨®n o de titulizaci¨®n bancaria¡­ Pero en los dem¨¢s, malas o buenas pr¨¢cticas pueden hacerlas unos y otros.

Ley de vivienda y control de precios

J. G. M. Hay cuestiones bien enfocadas, por ejemplo, la nueva categor¨ªa de vivienda asequible incentivada o el mecanismo de incentivos fiscales por reducci¨®n del precio o por alquilar a j¨®venes, aunque yo habr¨ªa hecho la horquilla m¨¢s grande. La ¨²ltima parte, el control de los alquileres, es la m¨¢s nefasta. Est¨¢ basada en un error fundamental de diagn¨®stico que es el del gran tenedor. Se insiste tanto en esta figura porque para controlar los precios necesito justificar que existe un monopolio. Pero entonces nos encontramos con el ox¨ªmoron de que tendremos dos millones de grandes tenedores y llamarle a eso monopolio no tiene sentido. Adem¨¢s, lo peor de todo, y creo que Carme alguna vez lo ha dicho, es que nos hemos liado con esto cuando es una parte minoritaria de la ley.

C. T. Focalizar toda la ley en esto es una l¨¢stima. Pero para m¨ª hay dos razones, no es solo la del monopolio. Hay otra, que es que hay un sufrimiento social muy grande por unos alquileres demasiado altos. Y colectivamente se reflexiona sobre qu¨¦ hacer.

J. G. M. Pero es que no lo vas a resolver, lo vas a empeorar todav¨ªa m¨¢s...

C. T. No lo s¨¦¡­ Si se hace de una forma temporal acotada, con un ¨ªndice de [precios de] referencia realista, que contemple la riqueza del parque inmobiliario y una contenci¨®n de renta, no deber¨ªa haber ning¨²n inversor que se sienta agredido. Y echo en falta ayudas a los propietarios. Una complicidad del Estado para evitar desahucios, para completar el alquiler de una familia que entre en insolvencia. Que no se tenga que ir a la calle, pero al mismo tiempo que el propietario no sea quien tenga que hacer esa funci¨®n.

C. D. Yo el control de alquileres no lo veo tan catastr¨®fico: es una herramienta dentro de una gama amplia de recursos para garantizar la asequibilidad y que se tiene que usar de manera prudente, temporal. No estoy convencido de que la f¨®rmula por la que se ha optado sea especialmente adecuada. Es un error que no se aplique el control a los alquileres de temporada. Hacer un popurr¨ª para agradar a todos no es dise?ar una pol¨ªtica eficaz, quiz¨¢s es como consigues ganar unas elecciones.

C. T. O las pierdes, porque es munici¨®n¡­

J. G. M. Exacto, o las pierdes.

Parque p¨²blico

C. T. Una cosa muy interesante es esta idea de que en 20 a?os consigui¨¦ramos como pa¨ªs avanzar hacia ese 20% de viviendas destinadas a pol¨ªticas sociales. Es important¨ªsimo, un objetivo de pa¨ªs. Entonces hay que dise?ar ese plan con las viviendas que se hagan en terrenos del Ej¨¦rcito, las de la Sareb, concertadas con los grandes tenedores financieros¡­ Y que haya ayudas, por qu¨¦ no, a la compra de vivienda si tiene una protecci¨®n larga en el tiempo, que tambi¨¦n lo pone la ley.

J. G. M. Un problema grave no se puede resolver con una sola soluci¨®n. Necesitas tocar muchos palos, no hay balas de plata. Y adem¨¢s requiere mucho tiempo y no va con los tiempos electorales. En cuatro a?os no haces nada. Aumentar el parque de vivienda asequible en el largo plazo ser¨ªa muy positivo. En el corto plazo, incluir¨ªa medidas con las que hay gente que no est¨¢ de acuerdo, como el tanteo y retracto, para Ayuntamientos que tienen dinero. Y la cesi¨®n de vivienda de grandes tenedores.

C.T. La ¨²nica pega que le veo a esto es que se refiera a grandes tenedores, no veo por qu¨¦ se tiene que limitar a estos grandes tenedores.

J. G. M. Yo la har¨ªa abierta a todos.

La campa?a y las propuestas

C. T. Se est¨¢ usando la vivienda como instrumento de confrontaci¨®n social. Todo esto viene de un gran dolor, y entiendo el sufrimiento de quienes han estado en la calle apoyando a los desahuciados, que se ha traducido en una legislaci¨®n que naciendo del dolor no acierta con estrategias a medio y largo plazo: aportar¨¢ votos a unos y otros, pero no solucionar¨¢ el problema. Se necesita la cabeza un poco fr¨ªa.

C. D. La ley de vivienda era una oportunidad muy interesante para introducir un marco de negociaci¨®n colectiva en el mercado de alquiler. Ahora hay una negociaci¨®n informal en en el debate p¨²blico, pero que no tiene un estatus de sindicato de inquilinos formal, con garant¨ªas y herramientas reconocidas, convenios vinculantes. En Suecia existe formalizado.

J. G. M. El impacto que tiene es bastante negativo. Sobre Suecia, se habla de que es maravilloso y la realidad es muy diferente: de colas y de mercado negro para saltarte puestos en la lista de espera.

C. D. Se puede aprender de los errores y ver c¨®mo canalizar esta tensi¨®n.

J. G. M. Pero es que si no funciona, da pie a que luego venga el coco, la ultraderecha. Esas equivocaciones se pagan en el medio plazo y muy duro. F¨ªjate la contradicci¨®n que podr¨ªa suceder en 2024, cuando el tope de la actualizaci¨®n anual de la renta ser¨¢ un 3%. ?Podr¨ªa ser que la inflaci¨®n fuera el 2,5 y acabar pagando m¨¢s que la inflaci¨®n? Esto es lo que sucede cuando vas de Dios: intentas saber lo que va a pasar y puede ser que te salga mal.

C. T. Esta relaci¨®n con el IPC puede ser voluble en el cort¨ªsimo plazo de tiempo.

J. G. M. Hay un punto que yo creo que es muy importante, que ha citado Carme, y que yo quer¨ªa insistir: la incertidumbre. La incertidumbre impone rentabilidades superiores, es una prima de riesgo. La idea que hay detr¨¢s de apretar al propietario es que su rentabilidad es suficientemente alta para que no se vaya. Estamos en lo mismo: t¨² no eres Dios y no sabes cu¨¢l es la prima de riesgo que los propietarios imponen. Porque si han tenido una mala experiencia, su prima de riesgo sube.

C. D. A m¨ª me parece problem¨¢tico, y no te sabr¨ªa decir una soluci¨®n pero me parece problem¨¢tico, que un derecho fundamental que es el uso de la vivienda para vivir tenga que depender tanto de la rentabilidad que produce para las personas que la poseen y que dependa de su voluntad.

Presupuesto en vivienda

C. T. De los presupuestos, lo primero que tenemos que decir es que hay que aumentarlos.

J. G. M. Es tan obvio que ni lo decimos¡­

C. T. Pero hay que decirlo. Aumentarlos y adem¨¢s hay que priorizar, ver c¨®mo se reparten. La media europea es destinar el 0,6% del PIB a vivienda y en Espa?a el Estado gasta el 0,1%. No puede ser. Y dar continuidad. ?Por qu¨¦ hablamos del parque p¨²blico de Viena? Pues porque llevan un siglo. Este es el secreto.

J. G. M. Tienes que seguir. En Viena no pararon, ni se les pas¨® por la cabeza vender el parque. Y s¨ª, el tema son los presupuestos: uno no puede llenarse la boca de vivienda y no reflejarlo. Los presupuestos son el reflejo de las pol¨ªticas que tienes que hacer.

C. T. El corolario de toda esta conversaci¨®n, desde luego, es un aumento de recursos p¨²blicos.

Las propuestas de las grandes formaciones en materia de vivienda

PSOE

El PSOE plantea crear un parque p¨²blico de vivienda ¡°realmente significativo¡± y mejorar el ya edificado para adecuarlo a los nuevos requisitos de eficiencia energ¨¦tica y aislamiento, y desarrollar otras mejoras de accesibilidad contempladas en los planes estatales de vivienda y en las nuevas leyes de calidad de la arquitectura y de rehabilitaci¨®n. Los socialistas quieren promover un pacto de vivienda con todas las administraciones, reforzar el sistema de ayudas al pago y ampliar el parque de alquiler (¡°el parque p¨²blico debe ser completamente destinado a alquiler¡±, recoge el programa). Ese parque se nutrir¨¢ preferentemente de viviendas ya construidas repartidas en todo el territorio y adquiridas por compra p¨²blica. El PSOE pretende facilitar que se transformen ¡°suelos improductivos urbanos¡± en viviendas, adem¨¢s de movilizar con medidas fiscales viviendas deshabitadas. Mencionan tambi¨¦n protocolos de intervenci¨®n p¨²blica para buscar alternativas a quienes se enfrentan a perder su casa. Entre otras de las numerosas medidas que menciona el programa, el PSOE se?ala que ser¨¢ imprescindible establecer las reservas de suelo para vivienda protegida en los planes urban¨ªsticos y reservar, en los cupos de adjudicaci¨®n, un 30% para j¨®venes.

PP

El PP propone un pacto de Estado en vivienda en el que participen las comunidades aut¨®nomas y los municipios para explorar conjuntamente medidas para usar racionalmente el suelo, construir viviendas en propiedad a precios m¨¢s asequibles, movilizar viviendas en r¨¦gimen de alquiler y rehabilitar el parque. Los populares ponen el foco en las familias vulnerables y en los sectores de poblaci¨®n con menos recursos, pero especialmente en los j¨®venes que pertenecen a estos sectores, objetivo prioritario de las pol¨ªticas de alquiler (el PP se compromete a aumentar las ayudas a este respecto). Apuesta el PP por el alquiler con opci¨®n a compra en el caso de una vivienda social: plantea como posibilidad que se materialice descontando hasta el 80% de la renta mensual abonada en el momento de ejercer la compra a los 10 a?os. A?aden que se promocionar¨¢n cuentas de garant¨ªa hipotecaria, pasando del 80% al 95%; incentivos fiscales se dirigir¨¢n principalmente al alquiler de vivienda para j¨®venes, la compra de la primera vivienda y la promoci¨®n de la rehabilitaci¨®n eficiente. El PP promete reducir los impuestos y tasas sobre la promoci¨®n de nuevas viviendas protegidas, impulsar la rehabilitaci¨®n y mayor disponibilidad de suelo.

VOX

El partido de extrema derecha recoge en su programa planes de rehabilitaci¨®n de viviendas en las zonas que califica de ¡°prioridad demogr¨¢fica¡±, suprimir las plusval¨ªas municipales y reducir el IBI. En este punto, se propone ¡°animar a los entes locales¡± para que reduzcan al menos en un 50% el IBI para familias con hijos y eximir del pago a las familias numerosas.

UNIDAS PODEMOS

Podemos quiere poner en marcha un parque p¨²blico de vivienda de alquiler social ¡°que d¨¦ cobertura suficiente a todas las familias y personas de ingresos m¨¢s bajos¡±, con prioridad a j¨®venes, personas sin hogar o habitantes de infravivienda. El programa recoge modificaciones para que las administraciones compren de forma prioritaria vivienda de grandes tenedores, recargos progresivos del IBI para las viviendas vac¨ªas, sobre las que recaer¨¢ un nuevo impuesto a partir de la quinta vivienda de un mismo propietario: la tasa se empezar¨ªa a cobrar a partir de los seis meses desde n que la vivienda quede inhabitada y ser¨ªa de 10 euros por metro cuadrad y a?o, con un recargo del 50% para las viviendas a partir de la d¨¦cima y con otro aumento del 50% a partir de los dos a?os en que est¨¦ inhabitada cada vivienda. Podemos propone un registro p¨²blico de viviendas vac¨ªas y una tasa a la venta de una vivienda, del 20% del precio de compraventa, salvo causa mayor, para las operaciones que ocurran menos de dos a?os despu¨¦s de la anterior compra, y que recaer¨ªa sobre el vendedor. Un 30% de las viviendas previstas en los planes urban¨ªsticos ser¨¢n para alquiler social. Tambi¨¦n proponen construir nuevas viviendas p¨²blicas, fomentar la construcci¨®n modular para ahorrar tiempo y dinero, intervenir el mercado de los alquileres en zonas tensionadas, luchar contra los desahucios sin alternativa habitacional, tipificar el ¡°acoso inmobiliario¡±, crear inmobiliarias p¨²blicas, limitar las viviendas tur¨ªsticas y rehabilitar viviendas de personas de escasos recursos. Izquierda Unida coincide en buena medida con Podemos y apuesta por programas de rehabilitaci¨®n y alquiler seguro y asequible para captar viviendas vac¨ªas, adem¨¢s de explorar ¡°con entidades de econom¨ªa social y cooperativas en el impulso de viviendas colaborativas en cesi¨®n de uso¡±.

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