Las mil crisis de la vivienda en un solo portal

Algunos de los terremotos inmobiliarios que ha sufrido y que sufre Espa?a desde la crisis de 2008 se concentran en un solo edificio. El bloque en cuesti¨®n se encuentra en la calle de San Juan de Letr¨¢n, en el n¨²mero 4, en pleno centro de M¨¢laga, a un paso de la casa en la que, en 1881, naci¨® Pablo Picasso. El inmueble tiene una veintena de pisos repartidos en seis plantas y siete locales comerciales y da, por un lado, a un callej¨®n estrecho (San Juan de Letr¨¢n), y por el otro a una v¨ªa algo m¨¢s ancha (calle de G¨®mez Pallete). Hay 10 pisos en propiedad, 3 en r¨¦gimen de alquiler, 5 apartamentos tur¨ªsticos y 2 oficinas. Y una mezcla extra?a de personas mayores que no conocen ya su barrio, propietarios maduros que dudan sobre si es tiempo a¨²n de irse, escasos j¨®venes en casas de alquiler y mucho turista con maletita de ruedas.

H¨¦ctor G¨®mez, de 58 a?os, el propietario del 6?C, lleva 30 a?os en el edificio y toda la vida en el barrio. Se pone a pensar y calcula que todo empez¨® a cambiar hace 10 a?os. O antes, tal vez. Es dif¨ªcil precisarlo. De lo que s¨ª se acuerda es de que, en los buenos tiempos, bajaba a la cercana plaza de la Merced para que jugaran sus hijos con los hijos de los vecinos. Ahora ya no hay casi ni?os jugando en la plaza. Ni casi vecinos. Solo hay terrazas de bares y restaurantes de comida r¨¢pida (paellas, principalmente) ocupados a todas horas por turistas que comen y cenan (predominantemente paella). Tampoco hay ni?os en nuestro edificio-emblema. Los hijos de H¨¦ctor han crecido, se han independizado y viven en otras zonas de la ciudad, m¨¢s baratas y m¨¢s tranquilas. Lo mismo pas¨® con los hijos de los otros. Y las parejas j¨®venes que llegaban a San Juan de Letr¨¢n 4 acabaron tambi¨¦n por emigrar a otras ¨¢reas menos caras o m¨¢s tranquilas. Todos respond¨ªan a las sacudidas generales inmobiliarias que zarandean el convulso mundo inmobiliario espa?ol, particularmente agitado ahora en M¨¢laga.

En 2007 se acab¨® de inflar la burbuja. En 2008 estall¨®, llev¨¢ndose el mercado por delante. Durante los a?os siguientes, el universo inmobiliario permaneci¨® noqueado, adormecido. Pero en 2022 las compraventas en toda Espa?a han experimentado una eclosi¨®n sin precedentes desde el inicio de la crisis financiera. La tesis m¨¢s extendida entre los expertos apunta a que la pandemia gener¨® una demanda extra debido al aumento del ahorro de muchas familias. A eso se unieron las buenas condiciones de financiaci¨®n durante parte del a?o (o incluso las prisas por comprar cuando se empez¨® a ver que esas condiciones tend¨ªan a empeorar). As¨ª, en 2022 se vendieron m¨¢s casas de segunda mano que nunca. Y las 650.000 viviendas, entre nuevas y usadas, que cambiaron de manos constituyen una cifra solo superada en el fren¨¦tico 2007. Hay, eso s¨ª, se?ales de agotamiento. El economista Gonzalo Bernardos, director del m¨¢ster inmobiliario de la Universidad de Barcelona, incide en el necesario efecto ¡ªbuscado por el Banco Central Europeo¡ª que tendr¨¢ la subida de los tipos de inter¨¦s oficiales. ¡°Para una familia con un salario medio que se endeuda por un 35% de sus ingresos, la diferencia entre pagar un inter¨¦s al 1,5% o hacerlo al 4,5% supone unos 94.000 euros menos para comprar una vivienda¡±, calcula.

Como todo est¨¢ encadenado, las dificultades en el acceso a la vivienda en propiedad constituyen una mala noticia para quien vive de alquiler o quiere hacerlo, porque se encarece un precio ya de por s¨ª sobrecalentado. Los inquilinos espa?oles son, seg¨²n datos de Eurostat, de los m¨¢s asfixiados financieramente de Europa: un 41% de los hogares dedican m¨¢s del 40% de sus ingresos netos al pago del alquiler. El problema es b¨¢sicamente un desequilibrio de oferta y demanda (hay pocos pisos para toda la gente que los necesita, lo que a su vez encarece a¨²n m¨¢s los precios, en un bucle terror¨ªfico). ¡°El alquiler es un problema muy grave socialmente, sobre todo para los j¨®venes¡±, asegura el director de coyuntura econ¨®mica de Funcas, Raymond Torres. El a?o pasado, seg¨²n los datos de oferta de los portales inmobiliarios, los importes crecieron en Espa?a alrededor de un 7,5%. Pero esa media queda por debajo de las subidas en las principales ciudades.

En el 6?D del edificio de San Juan de Letr¨¢n, al lado del piso de H¨¦ctor, vive de alquiler Valentina Aragon¨¦s. Es argentina, lleg¨® hace meses a Espa?a, tiene 25 a?os y trabaja de camarera. Cobra 1.400 euros al mes y paga de renta 900. Consigue vivir ah¨ª porque comparte gastos con su hermano y le gusta vivir ah¨ª porque va andando al trabajo. No tiene hijos. No se imagina viviendo en ese piso con una familia. En el 4?D hay otra vivienda alquilada. Antes, seg¨²n cuenta H¨¦ctor, hab¨ªa m¨¢s, pero tambi¨¦n se han ido sustituyendo por apartamentos tur¨ªsticos. Francisco Tor¨¦, propietario de una inmobiliaria cercana, advierte que desde la pandemia el precio de la vivienda ¡ªy en especial el del alquiler¡ª se ha encarecido mucho en M¨¢laga. Que sobra la demanda; que falta la oferta. Que un piso en alquiler en el centro se alquila en el mismo d¨ªa. Seg¨²n Fotocasa, M¨¢laga experiment¨® en 2022 el mayor incremento de precio de los alquileres de todo el pa¨ªs: un 31%. Los valores de compra subieron un 7% en la estad¨ªstica oficial del Gobierno.

Los expertos advierten de que se est¨¢ llegando al l¨ªmite. El nivel que han alcanzado las rentas mensuales y su cotejo con los salarios espa?oles hacen dif¨ªcil pensar que los arrendatarios puedan pagar mucho m¨¢s. Pero Carlos Mart¨ªn, director del Gabinete Econ¨®mico de CC OO, recuerda que ¡°cuando el proceso de extracci¨®n de rentas termina entre gente del mismo pa¨ªs, empieza la posibilidad de los apartamentos tur¨ªsticos¡±.

Encarnaci¨®n Gonz¨¢lez, del 3?D, no es economista (en realidad trabajaba en una instituci¨®n psiqui¨¢trica hasta que se jubil¨®), pero esto de los apartamentos tur¨ªsticos se lo sabe bien. Lleva en su piso m¨¢s de 20 a?os, viviendo sola. Tambi¨¦n ha visto transformarse el edificio hasta que se le ha hecho irreconocible. Al lado, el 3?A estuvo alquilado a una pareja de arquitectos con un hijo peque?o. Despu¨¦s lo compr¨® un suizo (cerca del 14% de las compraventas en Espa?a corresponden a for¨¢neos, seg¨²n las ¨²ltimas estad¨ªsticas de los registradores). El nuevo vecino lo utiliza a medias, literalmente: la mitad del tiempo vive en Suiza y la mitad en M¨¢laga. Cuando no reside, lo alquila por d¨ªas a turistas. M¨¢laga, seg¨²n la ¨²ltima estad¨ªstica del INE, tiene 5.972 viviendas vacacionales, una por cada 97 habitantes, frente a los 203 habitantes por piso tur¨ªstico de Barcelona o los 251 de Madrid.

Encarnaci¨®n (Encarni para los vecinos) se queja de las fiestas de madrugada, de los ruidos, de que no puede comunicarse con ellos porque no sabe ingl¨¦s: ¡°Igual te est¨¢n diciendo una palabrota y no te enteras. Cuidado que una ahora, a mis 73 a?os, tenga que cuidar las costumbres. ?Todo el d¨ªa para arriba y para abajo con las maletas, bum bum, como si fueran caballos!¡±. Abomina del ruido de la calle, llena de bares, con una discoteca que no cierra nunca. ¡°Una noche me sent¨¦ en la cama a llorar porque no pod¨ªa dormir y no sab¨ªa qu¨¦ otra cosa hacer¡±. A veces ha pensado en vender su casa ¡ªle dar¨ªan m¨¢s de 250.000 euros¡ª, e irse a un barrio diferente, pero le asalta una pereza descomunal al pensar en organizar una mudanza a su edad. Por eso, se ha resignado a ver cada d¨ªa un vecino diferente al que no puede decir ni hola porque no le entiende.

En el 2?A tambi¨¦n se alojan turistas. El piso, de tres habitaciones, es de Andrea Vinci, de 61 a?os, una argentina descendiente de espa?oles que en 2016 decidi¨® venirse a vivir a M¨¢laga con su marido. En 2018, cansada del ruido que comenzaba ya a hacerse notar en la calle, decidi¨® mudarse a Rinc¨®n de la Victoria con su marido y alquilar el apartamento. Lo hace por d¨ªas, primero, por seguridad: ¡°As¨ª s¨¦ que se van a ir al poco tiempo, sin sorpresas: con estudiantes o con j¨®venes puede haber m¨¢s riesgo. Se quedan sin trabajo y chau, se largan de improviso y puedo tener problemas¡±. Tambi¨¦n por rentabilidad: cobra por noche 25 euros por habitaci¨®n en temporada baja, 40 en alta y 150 en la feria. Su piso constituye su trabajo y su sueldo. La afluencia de turistas es tanta en el barrio y hay tanto jaleo por la noche que Andrea ha llegado a la parad¨®jica decisi¨®n de entregar a sus inquilinos, junto a las llaves del apartamento, unos tapones para los o¨ªdos.

Algunos an¨¢lisis han incidido en una caracter¨ªstica del mercado de alquiler actual en Espa?a. Act¨²a como una forma de transferencia de rentas de familias humildes a familias acomodadas. Es un enfoque que en su d¨ªa abord¨® CC OO en un estudio a partir de los microdatos de la Encuesta de Condiciones de Vida. Los hogares que viven arrendados se sit¨²an mayoritariamente en los tramos de ingresos m¨¢s bajos mientras que los que tienen una vivienda de sobra (o m¨¢s) para alquilar forman parte de las rentas m¨¢s altas. Carlos Mart¨ªn insiste en esa idea. Parte del auge de las compraventas que se vivi¨® el a?o pasado responde, en su opini¨®n, ¡°a un movimiento especulativo¡± y no a la b¨²squeda de una casa para vivir. ¡°Los inversores ven que la rentabilidad que van a obtener por la v¨ªa del alquiler les va a compensar esa compra m¨¢s cara¡±, argumenta.

El estallido de la burbuja de 2008 se sald¨® con una ca¨ªda de precios prolongada durante a?os. En ese tiempo, la vivienda no se consider¨® una cuesti¨®n pol¨ªtica de primer¨ªsimo orden. De hecho, en 2017, los Presupuestos Generales del Estado destinaron 474 millones a pol¨ªticas de vivienda, la cifra m¨¢s baja de la historia. Pero los problemas larvados emergieron. Y, relevo en La Moncloa mediante, la izquierda parlamentaria se ha propuesto sacar adelante la primera ley estatal de vivienda de la democracia. La negociaci¨®n ha sido todo menos f¨¢cil y todav¨ªa no ha concluido. El proyecto prev¨¦ medidas para ampliar el parque p¨²blico (prohibir¨¢ la descalificaci¨®n de VPO) o reforzar las garant¨ªas de los compradores. Pero han sido los alquileres, y la manera de limitar las rentas, el tema estrella de la discusi¨®n. Mart¨ªn, cuyo sindicato CC OO ha apoyado la norma, cree que esta va a tener un ¡°papel limitado en el control de precios¡± al reservar las medidas m¨¢s estrictas, los precios m¨¢ximos de alquiler tasados por ley, solo a los grandes propietarios. Para los caseros particulares, el borrador, a¨²n susceptible de cambiar, prioriza las bonificaciones fiscales. El sector, sin embargo, se aferra al argumento de que podr¨ªa provocar nuevos desequilibrios de oferta y demanda. Y Exceltur, el lobby de las grandes empresas tur¨ªsticas, teme que acabe incentivando los pisos tur¨ªsticos como v¨ªa de escape al control de precios.

Si la normativa sale adelante y se aplica, ser¨¢ el tiempo el que determine si es ¨²til o no. Pero cualquier ley tendr¨¢ que seguir conviviendo con un sector inmobiliario que es c¨ªclico y no parece atravesar ahora por su momento m¨¢s halag¨¹e?o. En nueve meses, los tipos de inter¨¦s oficiales han subido 3,5 puntos. Eso deja temblando a muchas familias con hipoteca variable, y muchas otras que quer¨ªan comprar casa se quedar¨¢n con sus expectativas frustradas. Si m¨¢s gente tiene que vivir de alquiler, los inquilinos pagar¨¢n el pato una vez m¨¢s con menos pisos disponibles y, previsiblemente, m¨¢s caros. En suma, el modelo de vivienda espa?ol parece dejar cada vez a m¨¢s personas descontentas con la casa en la que les toca vivir.

M¨®nica Reino, propietaria del 2?C, luchadora contra el ruido del centro de la ciudad, a veces tambi¨¦n piensa en rendirse, vender e irse. H¨¦ctor, del 6?C, cuenta que su hermano se ha tenido que desplazar de Madrid a Toledo por los precios. Encarni, del 3?C, echa de menos cuando en el piso de sus vecinos o¨ªa a un ni?o peque?o llorar por la noche.

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