Nueva York dice basta a Airbnb. ?El principio del fin de un modelo?

Lila Rodr¨ªguez acaba de llegar a Nueva York para vaciar el apartamento que subalquilaba por Airbnb desde hace ya cinco a?os. Viv¨ªa a caballo entre Buenos Aires, su lugar de origen, y la Gran Manzana. Alquilaba el apartamento mientras estaba en Argentina y siempre ten¨ªa un lugar donde quedarse cuando necesitaba volver, sin tener que pagar los precios desorbitantes de una de las ciudades m¨¢s caras del mundo. ¡°Todo iba bien¡±, cuenta por tel¨¦fono. ¡°Airbnb me daba flexibilidad y me garantizaba que, aunque hospedara a desconocidos, tendr¨ªa amparo legal si surg¨ªa alg¨²n problema¡±. Pero desde hace unas semanas esta soluci¨®n se considera ilegal. A partir de ahora tambi¨¦n est¨¢ prohibido alquilar la vivienda durante d¨ªas o semanas de vacaciones.

En los ¨²ltimos a?os ciertas ciudades, regiones o pa¨ªses han implementado medidas para regularizar los alquileres de estancias cortas. El objetivo es mitigar los efectos sociales de plataformas como Airbnb, a las que se atribuye la responsabilidad de encarecer la vivienda y gentrificar los barrios, expulsar residentes a los suburbios o a otras poblaciones y convertir los centros urbanos en n¨²cleos tur¨ªsticos masificados. Es el caso de Barcelona. Airbnb contribuy¨® a que los alquileres en los barrios m¨¢s acaudalados de la ciudad condal aumentaran un 7% y los precios de las viviendas en venta un 17%, seg¨²n un estudio publicado en Journal of Urban Economics en 2020. Y el caso de Portugal. Su Ministra de vivienda, Marina Gon?alves, defend¨ªa que ¡°todo el mundo tiene derecho a vivir en las zonas m¨¢s caras de Lisboa y del pa¨ªs¡±. Esta misma semana el Gobierno portugu¨¦s anunciaba nuevas medidas para proteger la inflaci¨®n habitacional: se proh¨ªben nuevas licencias para pisos tur¨ªsticos y se cancela su programa para conceder visados de residencia a inversores extranjeros.

La restricci¨®n m¨¢s sonada hasta el momento ha sido la de Nueva York, la ciudad m¨¢s visitada de EE UU. El 5 de septiembre entr¨® en vigor la Ley local 18, que solo permite alquileres para estancias cortas si se cumplen cinco requisitos: los due?os de la propiedad han de estar presentes durante la estancia en la misma vivienda, se admiten un m¨¢ximo de dos hu¨¦spedes, las puertas de las habitaciones no pueden cerrarse con llave, la propiedad no puede ser de renta antigua y debe estar registrada para poder aceptar reservas. Pero incluso cumpliendo los requisitos, lograr una licencia no es f¨¢cil. La Oficina del Alcalde de Cumplimiento Especial no se est¨¢ dando prisa en revisar las solicitudes. Por ahora ha procesado el 25%, seg¨²n Bloomberg.

Como consecuencia, en Nueva York han desaparecido unos 10.000 anuncios que no cumplen las condiciones para ofertar estancias cortas. Hablamos de Airbnb por ser la empresa m¨¢s conocida, pero la ley afecta a cualquier tipo de plataforma similar, como Vrbo, HomeAway o Booking. Esto aboca a los 66 millones de turistas que recibe cada a?o la ciudad a alojarse en hoteles. ?El coste? Descabellado. Si uno quiere aprovechar las vacaciones de Navidad y patinar sobre hielo en la pista del Rockefeller Center, los precios entonces oscilan entre 130 y 1.200 d¨®lares (un poco menos en euros) la noche, siendo unos 300 d¨®lares el precio medio de un hotel correcto y c¨¦ntrico.

Es una medida con precedentes. En 2021, Barcelona fue la primera ciudad europea en prohibir el alquiler de habitaciones durante menos de 30 d¨ªas sin licencia tur¨ªstica. Le siguieron Par¨ªs, ?msterdam y Londres, donde la primera vivienda se puede alquilar entre 30 y 120 d¨ªas al a?o como m¨¢ximo. En Berl¨ªn, la vivienda habitual necesita un permiso y las secundarias solo pueden alquilarse por un m¨¢ximo de 90 d¨ªas al a?o. Tambi¨¦n hay antecedentes en EE UU (en San Francisco y Santa M¨®nica) y en Asia (Tokio, Singapur, S¨ªdney, la isla de Penang).

El caso de la Gran Manzana se asemeja bastante al resto. La ley se impone para subsanar la escasez de viviendas disponibles pa??ra alquileres comunes, pues la ciudad solo cuenta con el 3% del parque total de viviendas. ¡°Pla??taformas como Airbnb estaban haciendo caso omiso de las leyes de vivienda, que garantizan que las propiedades residenciales se utilicen exclusivamente con fines residenciales, no tur¨ªsticos¡±, dice por correo electr¨®nico Murray Cox, activista y voz de Inside Airbnb, un proyecto que utiliza datos para analizar el impacto de Airbnb en las comunidades residenciales.

La actual deficiencia de oferta ha causado un considerable aumento del precio de las propiedades. Es dif¨ªcil encontrar apartamentos c¨¦ntricos de una habitaci¨®n por menos de 3.000 d¨®lares mensuales. Seg¨²n los datos de 2022, se destina de promedio el 30% de la renta al alquiler de vivienda, a escala nacional. Es el porcentaje m¨¢s alto en 20 a?os. Y si alquilar es costoso, la compra de propiedades lo es a¨²n m¨¢s: las hipotecas se han encarecido hasta alcanzar un 7% de inter¨¦s.

Esta ley tambi¨¦n aspira a erradicar a los malos actores. Seg¨²n la coalici¨®n contra los hoteles ilegales, vigente desde el 2004, ¡°aunque Airbnb siempre ha usado a los peque?os propietarios como su cara p¨²blica, la mayor parte de sus ganancias proviene de propietarios sin escr¨²pulos que regentan varios hoteles ilegales¡±. As¨ª lo explican en una carta p¨²blica al Ayuntamiento de Nueva York. Eran muchos los que se dedicaban a la especulaci¨®n. Miles las personas que, animadas por la oportunidad de ganar dinero f¨¢cil, compraron pisos para alquilarlos por Airbnb. Lo hac¨ªan incluso sin ser los due?os. Alquilaban varios pisos para subalquilarlos luego por d¨ªas. Era un negocio en alza, siempre lucrativo, porque a Nueva York siguieron llegando turistas incluso durante la pandemia. A pesar de tener un precio similar (a veces superior) al de un hotel, hab¨ªa quien prefer¨ªa alojarse en un Airbnb por disponer de cocina, tener la sensaci¨®n de vivir como un local y poder hospedar en un mismo lugar a la familia entera.

Pero como suele suceder, los que usan el sistema sufren las consecuencias causadas por quienes abusan de este. Aquellos que compraron viviendas bifamiliares y que pagaban su hipoteca alquilando la casa de abajo por temporadas cortas est¨¢n sufriendo el rev¨¦s. Ya ha surgido una asociaci¨®n, Rhoar NY, para reivindicar sus derechos como propietarios. ¡°Hemos perdido autonom¨ªa en nuestras propias casas¡±, explican en su p¨¢gina web. ¡°Si la situaci¨®n no se revierte, la ciudad nos expulsar¨¢. Proteger Nueva York significa proteger a los propietarios de viviendas unifamiliares y bifamiliares¡±.

Ser¨¢ cuesti¨®n de tiempo hasta que se encuentren nuevas formas de sortear esta ley. Habr¨¢ quien haga como que vive en la casa, aunque sea mentira, arriesg¨¢ndose a pagar una multa (entre 100 y 5.000 d¨®lares). De momento, sigue habiendo formas de alquilar por estancias cortas en la ciudad. Stephanie Diamond, de Listings Project (una newsletter con opciones inmobiliarias orientadas a artistas), comenta por tel¨¦fono que como plataforma independiente de anuncios clasificados mantendr¨¢n sus operaciones. Eso s¨ª, recordar¨¢n a los usuarios que son responsables de lo que publican. ¡°Seguiremos vigilantes y rechazaremos anuncios que excedan los precios del mercado¡±. A¨²n se encuentran anuncios de alquiler temporal en Craigslist, un portal que parece estar recuperando su popularidad.

El problema ahora es otro. Sin una empresa que asuma los posibles contratiempos, alquilar independientemente conlleva riesgos significativos: implica volver a confiar en desconocidos. ?Qui¨¦n se atreve?

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