Seis casas donde antes hab¨ªa un banco: se disparan en Madrid los locales convertidos en pisos

Cada metro cuadrado se aprovecha en Madrid. Todos los a?os llegan 120.000 nuevos residentes a la capital y la capacidad para acogerlos es limitada. En el rinc¨®n de una plaza de La Colina, una urbanizaci¨®n ubicada al noreste de la ciudad, donde antes hab¨ªa un bar de copas, un local de yoga y una sucursal de Caja Madrid ahora hay nueve viviendas habitadas, seis de ellas en lo que fue el banco. Todas tienen rejas en las ventanas y una placa junto a la puerta que advierte de una alarma. Solo en esta manzana de la capital, el Ayuntamiento ha concedido cinco licencias para transformar otros tantos bajos en uno o m¨¢s apartamentos a pie de calle hasta finales de 2023. Madrid ya acumula 8.275 viviendas de este tipo, que est¨¢n transformando la fisonom¨ªa y formas de vida de los barrios.

El auge de los cambios de uso ¡ªtransformaci¨®n de local en vivienda¡ª se dio inmediatamente despu¨¦s de la pandemia. Carolina Barrag¨¢n, consejera delegada de Arquitectura CBC, ha visto dispararse el negocio. Antes de la covid, trabajaba sola. Ahora son seis en la empresa. ¡°Antes solo hab¨ªa hecho dos reformas de este tipo. Ahora, ha habido semanas en las que firm¨¢bamos siete u ocho cambios de uso. Una locura¡±. Desde que termin¨® el confinamiento, se han concedido en Madrid 1.917 licencias para convertir en hogares espacios como bares o lavander¨ªas. La transformaci¨®n se observa a simple vista en cualquier zona de la capital.

El proceso de comprar un local vac¨ªo, reformarlo y transformarlo en vivienda de alquiler atrae inversores por su alta rentabilidad, de al menos un 30%, y la certeza de que ser¨¢ vendido o alquilado en d¨ªas o semanas. Lucas Boarelli (Mendoza, Argentina, 29 a?os) vive desde 2022 junto a su pareja y su perro en uno de los tres bajos que se hicieron al dividir una antigua sucursal de Caja Madrid. Los techos son altos y dominan tonos blancos. El sal¨®n puede verse desde la calle a trav¨¦s de una cristalera cubierta por barrotes. Suele correr las cortinas para preservar su intimidad. Se queja de la escasa ventilaci¨®n ¨Destas falsas ventanas no se abren¨D, pero valora que es luminoso y est¨¢ contento con el espacio. Paga 800 euros al mes.

Cada vez menos gente pasa frente a la cristalera porque al lado de su casa ya no est¨¢n ni el bar, ni la escuela de yoga. El decano del Colegio de Arquitectos de Madrid, Sigfrido Herr¨¢ez, aclara que este fen¨®meno amenaza con convertir zonas del casco urbano en ¡°barrios dormitorios¡±, y advierte de que esta transformaci¨®n puede derivar en entornos hostiles para personas m¨¢s vulnerables: ¡°Una ciudad donde ya no se pasea, donde no hay sitios para entrar a comprar una camisa o unas naranjas, se vuelve inaccesible para, por ejemplo, una persona mayor¡±.

Pese a la desintegraci¨®n de la din¨¢mica de los barrios, el urbanista apunta que la creaci¨®n de nueva vivienda a trav¨¦s de reformas de locales tiene su parte positiva. ¡°La cantidad de gente en Madrid empieza a ser preocupante y cuantas m¨¢s viviendas dignas y bien hechas existan, mejor¡±, afirma Herr¨¢ez. La secretaria general de la Asociaci¨®n de Constructores y Promotores de Espa?a (APCE), Beatriz Toribio, hace hincapi¨¦ en la escasez: ¡°El problema del acceso a la vivienda es la falta de oferta¡±. Seg¨²n un informe publicado por el Banco de Espa?a en abril pasado, Madrid tiene un d¨¦ficit de 65.000 viviendas.

Daniel Monja se gana la vida haciendo cambios de uso. Es responsable de Ammplio, un estudio de arquitectos pionero en este tipo de reformas. No cree que esta sea la manera de solventar el problema de la falta de oferta. ¡°Deben hacerse pol¨ªticas sociales de construcci¨®n de vivienda protegida, destinadas a nuevos residentes que llegan a Madrid¡±, apunta. ¡°Antes de 2021 hac¨ªamos de 100 a 150 cambios de uso al a?o; ahora entre 180 y 200. Nuestra actividad se ha duplicado, pero en el mercado este negocio se ha multiplicado al menos por cinco¡±, explica.

El Ayuntamiento de Madrid endureci¨® en noviembre de 2023 las condiciones para estas obras. Ahora, entre otras exigencias, los locales han de tener 40 metros cuadrados ¨²tiles para poder ser habitables, en lugar de los 38 de antes. ¡°Esto ha cambiado las reglas del juego¡±, agrega Monja. ¡°Ha afectado a mucha gente que ya hab¨ªa invertido o hab¨ªa comprado locales por debajo del l¨ªmite. Todo por dos metros cuadrados¡±.

El destino favorito de este tipo de inversiones es la almendra central, en el interior de la v¨ªa de circunvalaci¨®n M-30, porque ¡°es mucho m¨¢s rentable¡±, explica Barrab¨¢n. ¡°Tengo un cliente que compr¨® una churrer¨ªa por 90.000 euros y de ah¨ª sacamos tres viviendas. Cada una la vendi¨® a m¨¢s de 105.000 euros¡±, destaca. Monja a?ade que en lugares c¨¦ntricos, donde antes hab¨ªa mucho comercio que qued¨® sin actividad, el local se revaloriza mucho al pasar a ser vivienda. Pone como ejemplo la zona de Lavapi¨¦s, donde estos espacios han aumentado su valor aproximadamente un 60% al ser transformados.

Kian Raei (Londres, 25 a?os), estudiante de Odontolog¨ªa, vive desde hace un a?o en un bajo de ese barrio. Para entrar tiene que abrir dos puertas correderas. La primera es una reja de barrotes verticales y la segunda, de un cristal opaco que no permite ver el interior. A pesar de que su calle es muy concurrida, Raei asegura que dentro de la casa el ruido no es molesto. ¡°El ¨²nico problema es que no tengo ventana al exterior¡±, se queja. Como en muchos de estos locales, la ventilaci¨®n se complica y apenas entra luz natural. Su vecino de al lado cambia cada 14 d¨ªas: es un bajo de alquiler tur¨ªstico.

El hecho es que barrios enteros han visto c¨®mo los viejos comercios se transformaban en casas, algunas de ellas de alquiler vacacional. Pero el negocio tiene su l¨ªmite en el n¨²mero de locales y compite con la apertura de comercios. El endurecimiento de la normativa municipal ya ha reducido significativamente el n¨²mero de este tipo de espacios susceptibles de ser convertidos en vivienda. ¡°Si ahora no hay m¨¢s transformaciones es porque se est¨¢ agotando ese suelo¡±, apunta Monja.